房地产大环境趋暖，但北京写字楼市场表现依然不佳。2023年，北京写字楼市场总体呈现低迷状态，但第四季度市场开始回暖，年底出现小翘尾。
　　2023年第四季度，北京写字楼市场净吸纳量冲高。据咨询机构仲量联行最新发布的报告，2023年最后一个季度，北京写字楼市场新增供应14万平方米，净吸纳量53868平方米。第四季度净吸纳量环比提高，是第二季度以来的最高值，占全年净吸纳量比例约为三分之一。此外，第四季度租赁市场问询及带看量小幅上升，经过此前多轮租金谈判，当前业主愿提供更具有吸引力的租赁条款以推进进度并尽快签约。
　　但是，写字楼空置现象仍然没有降低。仲量联行报告显示，2023年第四季度，受新写字楼项目入市影响，北京写字楼市场空置率仍然处于高位，环比增长0.7个百分点，提高至11.8%，是2023年以来最高值。戴德梁行报告也显示，第四季度，北京写字楼市场共迎来约24万平方米的新增供应。新项目的入市拉动全市空置率同比上升2.7个百分点至18.7%。
　　空置率上行，一部分原因在于市场仍以小面积需求为主，大面积成交较少。当前市场500平方米-1500平方米的小面积租赁需求仍为市场主力。2023年第四季度，一家内资芯片公司在奥林匹克区域租赁5000平方米写字楼面积，是当季单笔面积最大的甲级市场成交之一。
　　北京写字楼市场租户仍以内资企业为主。仲量联行表示，科技行业、金融业和专业服务业是北京写字楼租赁市场主力，三个行业在2023年贡献了63%的写字楼成交面积。
　　北京写字楼市场业主与客户在第四季度活跃度均有所提升。一大型机构分析师对时代周报记者表示，在第四季度，许多客户与业主进入到实质性谈判过程中，2023年二三季度，市场上客户以询价看房为主。“进入到实质性谈判后，写字楼业主会暂时谢绝其他客户参观询价。”该人士表示，这些谈判将会在2024年落地转为实际成交。
　　然而与市场交易回暖相对的是，北京甲级写字楼市场租金仍处于下行状态。
　　仲量联行报告表示，第四季度，北京甲级写字楼平均租金为300元平方米/月，租金水平持续下降，而2023年一至三季度，平均租金分别为321元平方米/月、316元平方米/月和312元平方米/月。北京甲级写字楼市场租金同比下降8%，为自2009年以来的最大年度降幅，已回落至2011年同期水平。
　　据悉，写字楼业主已经放弃变向降价策略，转为直接降价。“在前三季度，写字楼业主倾向于提供定制装修、增加免租期等方式，进行变相降价，而不是直接降低租金。因为降低租金将影响写字楼价值，业主往往不会选择此种方式。但是经过二三季度后，业主发现这些方式实际效果有限，直接降低租金是促进成交的唯一有效途径。”上述人士称。
　　金融街、CBD等高品质写字楼区域，也加入降价行列。部分写字楼推出“特价房”吸引租户。上述人士表示，“2023年，写字楼业主将业务延伸至上下游领域，从前以出租办公用房为主业，现在也提供空间布局设计、代装修等服务，以促进成交。”
　　“在竞争激烈的租赁市场中，业主将持续大幅下调租金。低租金环境将促使更多租户做出搬迁选择，并进一步刺激没有强搬迁动机的租户进入市场寻找机会。”仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示。
　　机构预测，2023年第四季度部分需求有望在2024年落地成交。但是从整体来看，2024年北京写字楼市场仍将处于低位，租金水平将会继续下降，2025年后市场租金水平有望止跌转升。
　　仲量联行预计，2024年北京甲级写字楼市场租金将会继续下降，但降幅收窄，同比下降幅度约为7.2%。该机构表示，大部分租户在下行市场中已深谙市场规律，不再满足于以往有限的租金降幅，导致业主之间为获客进行多轮竞价，全市场租金底线被一再推至新低。同时，部分办公楼项目空置高企，需要吸引大面积客户方能实现有效回填，预计只有突破底线的租金价格才能刺激大面积需求入场。
　　未来，国央企总部、子公司及各类分支机构，以及金融、科技、专业服务等企业仍是北京写字楼市场的主要客户。仲量联行预计，金融、科技、专业服务等企业对写字楼的租赁需求，或难以在短时间内扭转市场局面。中短期内，预计不会出现单一企业或行业的爆发式增长和大面积扩张。办公楼的租赁需求将在2024年企稳回升，推动租金增幅在2025年由负转正，并在中长周期保持多元、平稳发展。
　　租金将会在2024年下滑似乎已成业界共识。
　　戴德梁行认为，未来租金水平将会继续下降。该机构表示，未来三年，市场将继续迎来约108万平方米的新增供应，其中40%将集中在2024年入市。短期内，项目的集中入市将拉动北京全市空置率继续上扬，高空置致使市场持续承压，租金水平或将继续下调。2025年-2026年，随着市场新增供应的放缓，北京写字楼租赁市场成交将逐步回暖，届时空置率将回调，租金水平有望维稳或呈上升趋势。
（文章来源：时代财经）