降准之后，为充分发挥经营性物业贷款作用，满足房地产企业合理融资需求，2024年1月24日中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》。
　　近日释放的一系列政策利好之后，地产股已现涨势。1月26日，截至记者发稿时， A股房地产股继续昨日的上涨态势，海南高速、沙河股份、浦东金桥等已涨停，中交地产、阳光股份、外高桥、光大嘉宝、中华企业等上涨近10%。内房股方面，金轮天地大涨20%，禹州集团、越秀地产、花样年控股、金隅集团等跟涨。
　　充分发挥经营性物业贷款作用
　　《通知》细化了商业银行经营性物业贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求。经营性物业贷款，是指商业银行向持有已竣工验收合格、办妥不动产权证书并投入运营的综合效益较好的商业性房地产的企业法人发放的，以经营性物业为抵押，实际用途投向物业本身或与房地产相关领域的贷款。商业性房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房。
　　经营性物业贷款可用于承贷物业在经营期间的维护、改造、装修等与物业本身相关的经营性资金需求，以及置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等，不得用于购地、新建项目或其他限制性领域。经营性物业贷款在发放前应明确贷款用途。
　　《通知》明确，2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。
　　商业银行要根据承贷物业经营状况、评估价值，以及借款人及其集团公司的偿债能力、信用状况、担保方式等因素，合理确定经营性物业贷款额度。经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70％。商业银行应结合承贷物业经营情况等因素，按照市场化原则，与借款人协商确定贷款利率及还本付息方式。经营性物业贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年，且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年。
　　在加强风险管理方面，《通知》明确商业银行应严格开展贷前调查和贷中审查，科学区分房地产开发企业与集团控股公司风险，承贷物业有共同产权人或第三方权利人的，贷款前应取得其书面同意。
　　商业银行应加强贷款投放后的管理，严防贷款被挪用；及时对物业经营及价值情况开展跟踪评估，严密监测借款人及集团公司经营、财务、信用、担保、融资变化等重要信息，全面掌握各种影响贷款安全的风险因素，并采取针对性的风险缓释和保全措施。
　　出台的必要性
　　“此次政策总体是在服务实体经济的大框架下进行的，对于商业办公等企业的资金状况改善具有积极的作用。”易居研究院研究总监严跃进表示。
　　“在增量时代，房地产融资靠的是房价和地价上涨预期，这一逻辑在存量时代是难以维持的。因为房价和地价很难保持上涨。这时就需要发挥企业存量物业经营价值和现金流价值的最大化”，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，“有这样的物业和经营团队和能力，即便企业集团整体风险是存在的，但部分用于良好的物业是不受企业风险影响的，从而倒逼企业加大存量物业经营价值，最大化导向地运营，也使得抵押价值和评估价值得以最大化。”
　　仲量联行大中华区首席经济学家及研究部总监庞溟也强调，《通知》的出台，是为了支持优质合规房企，通过盘活以综合效益较好的商业地产、经营性物业为代表的存量资产，改善流动性状况、增加资金融通渠道、扩大资金使用范围、提升资金使用效率，以更好地、一视同仁地满足不同所有制优质房企合理融资需求，更好地落实改善优质房企资产负债表计划，更好地带动房地产行业的现金流状况、投资活动、并购重组回到正常发展轨道，更好地平稳、有序加快房地产企业风险市场化出清，促进房地产市场平稳健康发展。
　　对房地产的影响
　　严跃进认为，此次贷款的重大特点在于，在此前金融16条和“三个不低于”的政策下，此次将经营性物业贷款纳入房地产贷款范畴，使得房贷的投放范围更加广。其既是为了解决融资需求，还有一个重要原因在于要防范化解风险。
　　“单纯看商办物业占房地产物业的比重，大致占了10%，意味着既有房企可以增加10%的融资额度。同时，此次包括商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等企业或经营者可以享受政策支持，是非常典型的‘第一支箭’的扩容版本，利好商办市场的活跃和健康发展。”
　　庞溟强调，《通知》体现了监管政策应在规范完善的基础上注重差异性，降低制度成本和融资交易成本，促进相关金融产品有序健康发展。促进涉房企业投融资进一步正常化，稳定房地产行业对宏观经济大盘的支撑。联系到近日宣布的降准消息，降准释放的资金可以为金融机构提供更为长期、更低成本、更加稳定的资金来源，有助于提升金融机构资金配置能力和信贷投放能力，为企业提供充足的中长期信贷支持，在引导资金更多有序流向和精准支持科技创新、先进制造、绿色发展等重点领域以及民营小微、乡村振兴等薄弱环节之外，也有利于积极支持房地产市场平稳健康发展、稳妥化解房地产风险，加快构建房地产发展新模式。
　　不过，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也提出，这对商业银行过去一味的依赖抵押物市场价值上涨来维护银行债权的简单经营逻辑和风控是巨大的考验，需要商业银行具备经营性物业经营的市场前景和现金流判断，这是巨大的考验。“如果能做到这一点，经营性物业贷款将会获得放量增长，从而实现房地产风险的防范和控制，从中也能厘清哪些房地产企业是优质的，这是房地产白名单诞生的唯一路径。对稳健经营和长期持有运营不动产的房企首先利好。”
（文章来源：南方都市报）