“三季度，上海市场整体净吸纳量上升至10.4万平方米。”10月13日，仲量联行发布的《2022年第三季度上海房地产市场回顾》报告(以下简称“《报告》”)显示，在第三季度上海市各物业市场活动稳步恢复的情况下，传统行业以及战略性新兴产业带动办公楼租赁需求逐步复苏。
　　《中国经营报》记者注意到，在具体行业中，生命科学、新能源汽车等战略性新兴产业带动上海市写字楼市场复苏的作用较为明显。此外，金融服务和科技新媒体企业需求保持韧性。
　　仲量联行上海商业地产部项目代理服务总监江苏表示：“在中央商务区，多元化的租户需求助力市场保持稳定。金融服务和专业服务公司仍是租赁需求主要推动力。然而，由于租户整体仍持保守态度，更多选择续租。”
　　产业园区资产成交活跃
　　《报告》显示，上海市共有三个项目在今年第三季度竣工交付，新增供应面积共计27.8万平方米。在中央商务区，徐家汇板块一个面积11.5万平方米的新项目入市，使得中央商务区整体空置率环比上升1.7个百分点至9.1%。“新项目预计将有助于提升徐家汇的商业氛围并保持板块在浦西中央商务区的竞争力。”
　　此外，非中央商务区共有两个新项目入市，供应面积总计16.3万平方米。《报告》分析认为，近期新入市项目的预租和问询皆较为活跃，推动非中央商务区空置率环比下降0.1个百分点至25.0%。
　　除甲级写字楼市场外，上海市投资市场的表现也引发市场关注。《报告》显示，今年第三季度，上海市投资市场共录得17宗交易，成交量约为136.1亿元，和第二季度约153亿元的成交量相比，环比下降12.3%。
　　值得注意的是，产业园区资产受到投资者追捧。《报告》显示，今年第三季度，上海市共有6宗产业园区成交，且均涉及生命科学产业。“由于生命科学企业租赁最活跃的张江板块存量资产稀缺，生命科学产业园区投资外溢至金桥、宝山等板块。预计国家宏观政策的扶持将持续利好生命科学产业发展。”
　　《报告》分析称，新冠肺炎疫情反复导致商业租户面临挑战，同时也推升了商业资产空置率，提高了资产运营难度。今年第三季度，上海市共有两宗商业地产成交，买家均计划在收购后进行改造升级及业态调整，为商业资产注入新生机。
　　物业资产价格趋于理性
　　“疫情反复、通货膨胀及美国加息等各类外部因素导致整体投资市场不明朗，也让投资机构对于收购项目更为谨慎。”《报告》同时表示。
　　仲量联行投资部华东区负责人孙翎就表示：“目前的市场环境对外资投资者具有挑战，存在观望情绪。但随着REITs的落地，物业资产价格趋于理性，以及随着货币政策和信贷政策放宽，预计第四季度投资市场将迎来翘尾。”
　　记者注意到，除甲级写字楼和投资市场外，《报告》也分别介绍了上海市零售物业、住宅市场和物流地产等市场的表现。例如，在物流地产市场方面，《报告》认为，在经历上半年需求放缓行情后，第三季度租赁活跃度有所提升，净吸纳量回升至14.5万平方米，“彰显了物流地产市场的韧性”。
　　而在住宅市场方面，《报告》显示，第三季度在大量新增供应入市后，上海市整体住宅成交量回弹至约367万平方米，环比上涨188.4%，同比上涨51.6%。高端住宅市场方面，改善型需求韧性依旧，市场成交势头维持稳健。第三季度，受高端楼盘供应量减少制约，上海市有732套高端商品住宅成交。
　　仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀表示：“即便是在紧缩政策环境下，预计强劲的改善型需求仍将继续支撑高端市场。预计在供应端政策持续优化调整的环境下，高端一手价格有望在四季度继续迎来小幅增长。”
（文章来源：中国经营网）