3月17日，龙湖集团(00960.HK)发布2022年业绩报告。
　　2022年，龙湖全年营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%；实现归属于股东的核心净利润225.4亿元，同比增长0.5%。
　　从业务表现来看，龙湖实现合同销售额为2015.9亿元，权益销售金额1273亿元，全年100%如期交付11万套以上品质住宅；由运营及服务业务组成的经营性收入实现236亿元，利润结构更加优化。
　　龙湖集团主席陈序平表示：“去年在行业艰难时，龙湖仍然坚持在控制负债总额的情况下，实现利润稳中有增，同时还持续优化资产质量。龙湖选择了一条难而正确的路，会坚定前行。”
　　聚焦高能级城市
　　“2022年地产行业经历了深度调整，拐点已现。”
　　陈序平在业绩报告中指出，去年全国新房销售规模下降26.7%至13.3万亿元，需求逐步回归。与此同时，区域经济发展带动下的城市分化，具备产业与人才支撑的核心城市，实体消费真实而旺盛。
　　在此背景下，龙湖在业务布局上回归一线及主力二线在内的重点城市、核心区域。从城市能级来看，龙湖去年九成以上的销售来自高能级城市，其中一线城市占比12%，二线城市占比83%。分区域来看，长三角区域贡献了38%的销售额。
　　2022年，龙湖在杭州、合肥、成都、重庆、武汉的销售金额在集团中排名前五。共有33个城市销售规模入围当地前十，其中10城进入当地前三，22城进入当地前五。
　　据了解，龙湖在2022年提供了3500亿元的货值，去化约2016亿元，去化率58%。2023年，龙湖将持续根据市场的情况灵活调整推盘节奏。从城市能级来看，约97%的可售资源集中在一二线及环都市圈卫星群。产品涵盖刚需、改善、商业经营等细分需求，会根据不同区域不同客户的需求精准规划产品和业态配置。龙湖集团执行董事兼高级副总裁张旭忠表示，公司预判2023年可能会达到65%以上的去化率。“整体来看今年相比去年会稳中有升。”
　　2022年，龙湖在公开市场拿地的平均溢价率为4%，其中60%以上零溢价获取。公司所获取的地块90%以上位于一二线城市，长三角区域占比达52%。截至2022年末，龙湖的土地储备合计5795万平方米，权益面积为3975万平方米，平均单方成本5200元，占2022年平均销售单价的33%。
　　张旭忠表示，在拿地方面，龙湖今年将优中选优，聚焦于20个主力城市和14个机会城市布局，聚焦于城市的核心区域。要坚持拿地投资额和销售回款的动态匹配。“龙湖今年将严守投资纪律，确保地块周转率以及利润率，拿地毛利率会保持在20%以上，股东净利率在12%以上。同时，不断提高项目周转能力，目前龙湖拿地开盘平均缩短到4.7个月，现金流回正控制在16个月。”
　　利润结构优化
　　据了解，龙湖集团已形成开发、运营及服务三大业务板块，覆盖地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造等多航道业务。
　　2022年，龙湖集团由运营及服务业务组成的经营性收入实现236亿元(不含税)，同比增长25%，5年复合增长35%，经营性利润占比达27%，利润结构更加优化。陈序平表示，未来5年以内，龙湖非地产开发业务利润占比将在50%以上。
　　据了解，龙湖运营业务主要由商业投资、长租公寓等业务组成，2022年实现租金收入118.8亿元。其中，龙湖商业已进入全国32座城市，2022年全年如期新增运营12座重资产天街及3座轻资产项目。截至去年底，龙湖在运营76座商场，覆盖17个重点城市，总建筑面积720万平方米，全年商场整体回报率为6.3%。
　　因各地防疫要求，集团2022年在运营商场阶段性闭店，同店销售额和客流同比出现一定下滑，但得益于稳定的出租率及租金结构，租金收入同比增长16%至94.3亿元。目前，龙湖在手商场数量139座，未来将以每年开业10个项目的节奏运营。
　　2022年，龙湖冠寓在推动产品升级的基础上继续寻找增量，在30余个高能级城市总开业房间数已达11.6万间，在行业规模上排名第二。同时，紧扣民生底色，超2万房间纳入保障性租赁住房。在规模扩张的同时不断精细化产品和服务，提升运营效率，开业超过6个月以上房源的出租率达91.1%。2022年冠寓租金收入同比增长9%至24.4亿元，盈利水平进一步提升。
　　据了解，龙湖服务业务由物业管理、智慧营造等业务组成，2022年的服务收入达116.7亿元。其中，龙湖智创生活去年底在管面积超过3.2亿平方米，毛利率超过34%。保持在管面积有质量增长的同时，还在小米产业园、李宁产业园、网易游戏等商写空间，以及亮马河、都府堤等城市服务领域拓展服务空间。对于业内关心的上市问题，龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶表示：“目前市场情绪恢复，我们保持关注，顺势而为，一如既往做好准备，静待花开。”
　　去年8月份，龙湖集团正式对外发布全新智慧营造品牌“龙湖龙智造”，集成集团TOD全业态开发经验及行业领先的数字科技能力，以龙湖智造未来城市为理念，提供全业态、全周期、数字化的智能城市解决方案，目前已快速成为代建行业的有力竞争者。
　　优化债务结构
　　在波动的市场环境中，龙湖集团时刻保持低杠杆、安全现金流策略。报告期内，集团净负债率为58.1%，综合借贷总额为2080.1亿元，平均借贷成本为年利率4.1%，平均贷款年限6.67年，期末在手现金为726.2亿元，现金短债比为3.52。
　　债务结构方面，截至2022年末，龙湖1年以内到期的短债占比约9.9%；外债占比为23%，其中有98%已做了汇率掉期对冲，几乎没有敞口风险。2022年12月时，公司已经全部赎回于2023年到期的3亿美元优先票据，至此，龙湖集团2023年已无境外债到期。
　　“过去几年龙湖穿越周期的一个很大的利器就是龙湖的债务结构，未来公司会继续保持债务结构的优秀，保持融资的主动性，保持融资成本的绝对竞争力。”赵轶指出。
　　据赵轶介绍，2023年龙湖的债务会保持在2080亿元这个总数不变，但是在结构上会进一步做一些优化。“一方面会加大国内的银行融资，目前我们是有很多资源的，同时我们的经营性开发贷也会加大，还会适度减少境外融资，美元债占比可能下降5个百分点，继续保持行业最优的短债比和行业最优的现金覆盖倍数，让龙湖的现金流盘面和债务结构能够应对行业的周期。”
　　谈及当前的融资环境，赵轶表示：“现在国内外无论是直接融资还是债券市场都还没有完全恢复，民营企业的融资成本还是偏高，我们仍保持适度观望。”在此基础上，龙湖在资金计划上做了多重准备。“即使融资环境恢复得慢一些，我们其他融资渠道也能顶上。”
（文章来源：中国经营网）