57412套！
　　成都今年第一季度的二手房成交量定格在这个数字，这个数字也超过了成都去年前5个月的成交总和(55240套)。今年第一季度中，3月份贡献了半壁江山，3月份二手房成交28188套，环比上月增加47.9%，占到一季度总成交量的51.03%。
　　“成都城市发展迅速，人口高速涌入，这给成都房地产市场打下了良好的基本盘。”中指研究院四川分院研究总监苏宇告诉《中国经营报》记者，成都的基本盘和此前的楼市政策优化给今年的楼市表现奠定了重要基础。
　　成都正在积极响应号召，着力推进房地产长效机制建设，逐步形成“先租后买、先旧后新”的住房消费体系。二手房更多满足首次置业等刚性需求；而新房市场改善化加速，进一步满足品质居住需求。苏宇认为，在政策引导下，不同层次的市场高度联通，活跃的二手房市场将为新房市场输送改善需求，而二手房的通畅有序流通又会对新房市场、土地市场的稳定提供基础。
　　逆袭后狂飙的二手房
　　今年一季度，成都新房成交35142套，仍低于去年同期的39784套。与二手房相比，同期二手房的成交量已经是新房的1.6倍。
　　在去年同期，还是另外一种情况。2022年一季度，成都新房成交39784套，大幅领先于二手房的30809套。但从当年二季度起，二手房就以小幅度的优势反超了新房。在之后，二手房持续保持领先。直到今年一季度，二手房成交量已经突破5.7万套，并且二者的差距已经拉大2.2万多套。
　　虽然成交量不及二手房，但新房成交也表现出了乐观的一面。3月16日，恒大天府半岛天纪项目开盘，开售房源180套，却引来52405组购房者登记，其中棚改275组，无房42441组，普通9689组。中签比高达288∶1，报名人数太多以至于当天的报名系统崩溃。
　　不过，天府半岛项目具有很强的偶然性。苏宇指出，这个项目是典型的房价倒挂项目，销售均价明显低于周边市场均价，热度高涨属于正常现象，但这种项目在成都所剩无几，这种非常规事件并不具备代表性，这种非常规的热点事件很有可能会传递市场过热的片面信号。
　　除天府半岛外，成都也有不少项目享受了高比例去化的待遇，特别是5+2区域的新盘去化更好，大部分项目开盘去化率都在7成以上。其中，建发·天府养云、锦江赋、中交统建锦江九章、四川师大TOD锦江府、华润置地鼎信长城·锦官和鸣、天健·麓湖天境等11个项目开盘去化率达到100%，房产销售纷纷把火爆的售楼处现场照片晒到了朋友圈。
　　对此，苏宇分析称，成都城市发展迅速，人口高速涌入，这给成都房地产市场打下了良好的基本盘。另外，去年以来四次楼市新政的政策效应得到释放。在新政中，楼市限购政策逐步优化。
　　苏宇表示，四次新政对成都购房资格进行了调整，同步刺激刚需和改善需求，但去年受高温限电、疫情等扰动，置业需求释放不通畅，政策孵化效果没有在市场端体现出来。今年春节之后随着政策效果孵化、疫情进入新阶段，积累了半年多的需求集中爆发，使得成都新房市场、二手房市场表现火热。
　　此外，尤其是去年5月新政中对“卖旧买新”的刺激在市场端有明显表现，使得近几周成都二手房市场成交套数是新房的近两倍，但常规而言成都的新房、二手房成交套数比例是5∶5到7∶3的范围。接下来，在“卖旧”动作完成后，“买新”动作还将对新房市场形成持续性支撑。
　　同时，贷款利率下调在助推成都二手房成交中起到了一定的作用。贝壳研究院成都分院市场分析师吴倩雯指出，今年一季度，成都首套房房贷利率较上季度调低10个基点至4.10%，二套房利率维持4.90%不变。较低利率水平下，贷款购买二手房比例继续回升至80%左右，达到2020年上半年水平。
　　不过，从全国范围来看，二手房的回暖迹象并不明显。据中指研究院数据，2023年3月，全国100个城市二手住宅平均价格为15848元/平方米，环比下跌0.05%，同比下跌1.12%。其中，一线城市二手住宅价格环比涨幅进一步扩大至0.27%；二线城市环比下跌0.07%，三四线代表城市环比下跌0.17%，环比跌幅均较上月有所扩大。
　　出售意愿强劲
　　在土地层面，成都也迎来了新的局面。截至发稿，今年成都共举行了两次涉住宅土地拍卖，分别为3月22日和3月28日。在这两次土拍中，7宗土地全部成交，其中5宗地达到封顶地价。
　　值得一提的是，高新区中和街道43亩地块引来了保利、龙湖、中海、中铁建、华侨城、万科等数十家地产企业报名竞拍，在达到最高限价1.79万元/平方米以后，依然有32家企业进入抽签环节，最终华发以12.94亿元摘得，溢价率14.65%。
　　“成都土地市场回暖原因是多方面的。从市场方面来看，春节过后新房二手房市场成交量快速回暖，增强了开发商的投资信心。而且两次推出的地块大多为核心区域高价值地块，足够优秀的土地条件自然能对开发商形成足够的吸引力。”苏宇表示，从企业角度出发，目前也正是“补仓”并在年内实现销售回款的窗口期，除了成都之外，在北京、杭州等核心城市拿地积极性也都比过去一段时间高。另外，去年四季度开始房企融资困境开始有所改善，叠加春节之后销售回款提供支撑，企业经营状况有所改善，也给了企业继续滚动开发的能力。
　　从全国范围来看，成都的市场表现排名靠前。中指研究院报告显示，2023年3月，全国100个城市新建住宅平均价格为16178元/平方米，环比上涨0.02%，同比下跌0.07%。当月新建住宅价格环比上涨城市个数为41个，较上月增加15个。其中，成都新建住宅价格环比上涨0.24%，领先于其他城市。
　　不过，苏宇提醒，虽然春节之后成都市场出现了比较明显的回暖，但2023年一季度，成都新房成交量473万平方米，同比仍下降8%，市场仍处于低位回升的状态，并没有出现过热的情况，整个市场的复苏是稳健而具备韧性的。
　　虽然成交量有所增加，但成都一二手房的库存套数仍然保持上涨趋势。2023年一季度，一二手库存去化周期均有降低。其中，3月末贝壳二手库存去化周期26.2个月，较上季度末减少11.9个月，市场新房库存去化周期14.1个月，较上季度末减少2.5个月。吴倩雯分析称，即使交易量显著增加，库存仍然上涨，表明出售意愿强劲，其中包含大量等待换房的需求。
　　另外，成都的人口还在保持着快速增加，并有可能成为人口第三大城市。成都统计局数据显示，2022年成都常住人口达2126.8万人，比2021年增加7.6万人。相比之下，作为我国人口第三大市的北京，2022年常住人口为2184.3万人，比上年减少4.3万人。如此一来，成都与北京的人口差距已经从6年前的337万人，收缩到如今的57.5万人。
（文章来源：中国经营网）