2023年司法解释1号文，将购房者权利放到了超级优先的位置。
　　4月20日，最高人民法院公布了《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释[2023] 1号）（简称《批复》），明确了商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
　　同时，最高人民法院也指出，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
　　4月22日，广东华商律师事务所周争锋律师在接受《华夏时报》记者采访时表示，上述司法解释将商品房消费者的房屋交付请求权及购房款返还请求权，放到了超级优先的位置，不仅优先于施工企业的工程款优先受偿权，也优先于有抵押权的其他债权，进一步明确了购房者房屋请求权、房款返还请求权法律地位。
　　同时，周争锋律师也指出，这个新司法解释带来的主要影响是，房企向银行融资贷款时，银行会加强对房企综合能力的审核。如果开发商陷入流动性危机，楼盘最终没有开发成功，购房者是不会最终买单的，买单的有可能是银行或者其他主体。
　　司法机关赋予了购房者超级优先权
　　值得注意的是，《批复》是最高人民法院发布2023年司法解释1号文。司法解释，即是指国家最高司法机关在适用法律的过程中，对如何具体应用法律的问题所作的解释，在司法审判实践中具有重要作用。
　　2023年司法解释1号文的内容主要有三条，具体如下：
　　一是，建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理；二是，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定；三是，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
　　周争锋律师指出，该司法解释是指导各级法院在审理商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中的裁判指引，也在一定程度上打消了其他购房者购买期房的顾虑。
　　“（若是）因为开发商烂尾的问题导致大家不敢买期房了，干脆给他做一个司法解释，固定下来。”周争锋律师说。此外，周争锋律师还向记者特别指出，并不是所有的商品房购买者都享有这个优先权的保护，该司法解释主要强调的是商品房消费者，其范围仅限于住宅。
　　周争锋律师表示：“将范围仅限于住宅，主要这是生存权的范畴。购买住房是为了居住需要，这个是特殊保护的。如果是投资需求，名下有多套房子，或者购买的是商务公寓、写字楼，那就没有特殊保护的必要，那就是一般债权人。”
　　民法典规定，物权优先债权。周争锋律师分析称，购房者和开发商签署买卖合同后，享有的只是一个债权权利。而依据民法典物权优先的规则，银行的抵押权比购房者的债权优先受偿。鉴于购房是老百姓生存需要而发生的经济活动，所以此次是把购买住宅用于居住做出的一个特殊保护。
　　新增不能交房的处理办法
　　周争锋律师提到，我国在司法实践中一直坚持生存权大于抵押权的原则，尽最大的可能在司法实践中，保护商品房消费者的合法权益。同时，也出台过相应的司法解释。
　　2002年6月11日，最高人民法院审判委员会第1225次会议通过了《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号），提及，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
　　不过，周争锋律师指出，“上述司法解释在2020年12月底，民法典生效前，失效了。导致保护购房者的司法解释，从有到无。而这次是在2002年司法解释上的进一步明确，缩小了对购房者的限制条件，特别是新司法解释的第三条，增加了保护范围。”
　　新司法解释中的第三条明确指出，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
　　“2002年的司法解释保护的前提是，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后。新的司法解释是在2002年的基础上，进一步细化为能交房和不能交房的两种处理办法，特别是增加了不能交房的处理办法，这是新的。”周争锋律师说道。
　　北京恒都（青岛）律师事务所韩锦超律师也向《华夏时报》记者指出，第三条属于购房消费者权利优先保护例外的例外，包含两方面的含义，一是，购房消费者选择继续“要房”时，购房消费者的物权期待权优先于建设工程优先受偿权、抵押权等权利优先保护；二是，即使购房消费者最终选择“不要房”时，商品房购房消费者的价款返还请求权也同样优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的。
　　促使银行加强对房企综合能力的监督
　　4月21日，易居研究院研究总监严跃进向记者表示，此次政策具有非常好的务实精神，对于各地2023年处理保交楼事件具有非常好的指导意义。过去对于开发商、银行、建筑商等方面的权益维护内容，主要把建筑商、工程商、设备商、材料商等排在首位。而现在遇到了购房者、退房者和建筑商等方面涉及权益优先的问题，此次最高法已经非常清晰地明确，购房者和退房者的权益应该受到优先保护。
　　周争锋律师也说道：“（之前）在房地产开发这一领域，购房者只有合同，没有其他能够约束开发商的手段。如果项目黄了，其他的主体都享有优先受偿的权利，如建筑工程有建筑工程款优先，银行有抵押，材料供应商也有抵押。”
　　同时，周争锋律师也指出，法律的一个功能就是引导社会实践，这一次司法机关从顶层设计上赋予了购房者超级优先权。银行虽然是享有抵押权的优先债权人，但是银行的优先权碰见为满足居住需求购买商品房的老百姓时，其抵押权靠后。
　　“（新的司法解释出台）能够督促银行在放贷的时候要审慎的选择房企，并且在放贷以后要及时的依据借款合同，监督房企使用（资金）。银行在发现房企挪用或者说出现其他问题以后，及时的采取措施，避免自身利益受损。”周争锋律师说。
　　4月22日，国家高端智库研究员宋丁在接受记者采访时也指出：“最高法院《批复》的定位是非常清晰的。如果说业主的全部款项已经支付后，其实他就获得了物业的全部产权。那（之后）所有的建筑流程，理论上就是业主委托开发商去完成的。基于这样一个最大的股权关系，业主有权利获得物业交付的优先权。”
　　仍存在限制
　　需要注意的是，虽然在《批复》中司法机关赋予了购房者超级优先权，但是购房者想要行使这个权利仍存在限制。
　　严跃进向记者指出，此类保护有一些潜在的要求，比如说购房者本身需要全额交付购房款，这里的购房款可以理解为按揭贷款不能出现断供。而退房者方面则需要认定房屋工程确实已经没有交付的条件了。
　　周争锋律师也表示：“在司法实践中，购房者要行使这个超级优先权，还有限制，如必须是为了居住需要的消费者；楼盘确实存在着逾期交房的问题，但是最终能够交房，（消费者）就只是享有优先交付房产的权利；逾期交房了，消费者要想拿回购房款，必须证明确实开发商交不了房，并且以后也交不了房，这个是有难度的。”
　　周争锋律师还提到，如何证明楼盘确实无法交付，要什么样的证据才能达到这个政策的标准，要达到什么样的条条框框才能享受超级优先权，需要留给各地的司法机关在实践中把握。
　　“最高人民法院的司法解释只是作为一个指引，具体怎么掌握由各地的裁判者结合当地的实践把握。”周争锋律师说。
（文章来源：华夏时报）