5月21日，在“2023清华五道口全球金融论坛”上的“如何构建可持续的不动产金融新模式”分论坛中，多位业内人士就REITs未来的发展进行了深入交流。
　　目前公募REITs发行效果显著。截至5月19日，市场共发行27只基础设施REITs，市值为900亿元左右。今年以来共发行3只。从类别来看，产权类和收益权类并重。从业态多样化来看，除了传统基础设施外，增加了保障性租赁住房和消费基础设施。
　　综合会场讨论来看，一方面，盘活存量资产需求旺盛推动REITs发展，另一方面，REITs的可持续发展也离不开有效管理和长期机构投资者的参与。
　　盘活存量资产需求旺盛
　　“无论是万达还是其他企业，整体盘活存量资产的需求确实特别强。”万达集团副总裁何其聪表示。
　　“万达中间有几年没有做地产，就是直接拿下一块地和政府合作去投一个商业项目的模式，而且投的规模还不小，但投完之后发现没有终极退出渠道。”何其聪称称， 但现在这个行业出现了一些好的转变，例如公募REITs基础设施覆盖到了商业不动产领域，这给商业地产带来了希望。这会让商业地产整体的资产流动性变强，不仅能增强企业发展能力，还能有效化解风险。
　　而从租赁方面来看，盘活资产的需求也十分旺盛，并且租赁已经成为REITs的试点之一。
　　“国家和有关部门对我们基金的定位是试点的机构，实际上按照市场化、法治化、商业可持续的原则，看看能不能在住房租赁股权投资领域趟出一条路来。”建信住房租赁基金总裁卢刚表示，作为试点机构，建信住房租赁基金希望通过实践找到一些解决方案，吸引更多的社会资本进入，从而促进租购并举房地产发展新模式前进一大步。
　　卢刚表示，当前的租赁市场的供需矛盾依然比较突出。从需求端来看，中国的流动人口数量已达3.76亿人，其中相当一部分人的居住需求要通过住房租赁来解决。同时，户均人口减少、婚育年龄推迟、城市青年生活观念改变等因素都推高了住房租赁的需求。从供给端来看，目前住房租赁的供给还远远不能满足新市民和青年人品质生活的需求。痛点主要体现在——区位不匹配、职住不平衡、产品不适配。
　　卢刚称，建信住房租赁基金的推出，就是为了解决上述租房的供需两端以及房地产市场的中长期结构性问题。简言之，通过股权这个第三支箭的作用，为新市民、青年人的品质生活提供住房租赁的生活解决方案。目前建信做得很多工作是收购房企的存量资产，改造为租赁住房，包括非租改租、房企自持住宅、低成本用地等。这些方式既盘活了存量资产，为房企注入了流动性，同时也提供了增量租赁住房的供给。
　　此外，建信住房租赁基金的推出，让银行金融服务形成了从股权投资到信贷支持、运营管理、REITs上市的完整闭环。
　　REITs根本问题在于有效管理
　　“目前REITs的根本问题就在一个‘管’字，如何进行管理，如何能够推动产融结合，让REITs的五项管理职能能够完美的融合起来……REITs是一个成熟期的、特定企业特定资产的盘活工具，在试点期甚至采取了比上市公司更严格的审核尺度。”清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任、高和资本执行合伙人周以升如上总结道。
　　周以升表示，REITs本质是资产的上市，因此必须要以资产自身作为出发点，而资产价值的判断必然与资产的管理能力相关，这也是证监会强调“管资产”的主要依据。同时，有效管理也决定着REITs是否具有价值。
　　在周以升看来，“管资产”涉及三方面：资产自身现状如何，如何进行有效的管理，以及如何进行披露。其中，REITs的管理分为五个层次，分别是物业日常维护管理、物业日常经营管理、资本结构管理、资产组合管理、监管协调和投资者关系管理。
　　他强调，最关键的是，谁来真正负责REITs的五项管理职能？这就需要尽快推动立法，简化交易层级。
　　对于REITs披露的标准，此前，大部分投资人只关心派息率，周以升认为这会产生误差，他建议或可以隐含的资本化率为标准，比如某一统一时点或年末基于股价计算的隐含资本化率。周以升表示，只有用一个统一的、可对标的语言，才能够客观地评价REITs之间的区别，实现REITs优胜劣汰的迭代。
　　险资是公募REITs的重要参与者
　　由于投资规模大、中长期持有、持续投资等，险资对促进公募REITs市场成熟发展发挥着重要作用。在海外成熟的REITs市场中，保险公司是最主要的机构投资人，而在中国REITs市场中，险资的力量还远远没有发挥。
　　对于险资在公募REITs中发挥的重要作用，太保私募基金管理有限公司副总经理、上海太保不动产经营管理有限公司总经理高小羊总结表示，险资的投资偏好与公募REITs的特点较为贴合。
　　首先，REITs本身具有相对稳定的丰厚派息，与保险公司投资收益的偏好相匹配。根据发改委最新通知指引对可申请发行REITs资产的标准，经营权类REITs要求存续期内部收益率原则上不低于5%，产权类REITs期间的年现金分派率原则上不低于3.8%。这类资产恰好是险资积极投资布局的重点方向，险资中长期持有并持续培育提升该类底层资产。
　　其次，从底层资产来看，险资规模相对较大、期限较长，但是风险偏好相对较低，其对底层资产的区位要求非常苛刻。险资在不动产（包括基础设施类领域）的投资布局中，底层资产往往聚焦在核心城市及重要节点城市的核心区域。这类资产一旦步入稳定运营期，整体期间收益表现较为稳健，资产增值可期，非常契合公募REITs对底层资产的需求。
　　最后，险资非常注重均衡配置，形成多元化的资产组合。目前国内的主要险资在不动产和基础设施领域的配置已基本覆盖仓储物流、产业园、IDC（数据中心）、新能源电站、保障性租赁住房、商业零售等细分领域资产，这些资产类别高度匹配当前公募REITs的试点范围。
　　政策支持方面，2023年3月，证监会指导交易所制定了《保险资产管理公司开展资产证券化业务指引》，支持优质的保险资产管理公司参与开展资产证券化与不动产投资信托基金业务，进一步鼓励了险资积极参与公募REITs。
　　展望未来，高小羊表示，期待险资能够成为公募REITs的原始权益人。但当前险资直接作为原始权益人发行REITs，有两个挑战：一是资产重组过程中将面临较高的税负，这也是原始权益人非常关心的问题；二是目前政策对REITs的发行有返投规定，但保险公司本身以及保险公司旗下相关管理人无法通过发行REITs募资资金直接返投于新建项目，险资更多是通过存量资产的收并购实现滚动投资、持续投资。
（文章来源：21世纪经济报道）