“公募REITs是持有型物业为主，核心在于长期运营，更重要的是要有基础资产的管理和运营能力，而不是把项目尽可能快地盘出去、卖出去。在这样的模式下，持有人本身就需要有耐心地去经营资产，提高产品质量。”
　　5月30日，在2023年中国上市房地产企业高质量发展论坛暨第三届中国上市房企综合竞争力报告发布会上，清华金融科技研究院副院长、五道口全球不动产金融论坛秘书长魏晨阳如是说道。
　　他认为，在当前宏观经济下行压力下，盘活存量资产更为重要。过去两年多，公募REITs底层资产扩容及常态化发行逐步推进，给了当下市场积极向好的预期。“为支持不动产行业稳健发展，不动产金融新模式成为行业新发展关键阶段的转型点。”
　　《中国经营报》记者了解到，区别于传统的地产开发模式，以公募REITs为契机构建的不动产金融新模式是以存量不动产、租赁模式为主。
　　据魏晨阳介绍，通过不动产金融新模式，股权融资大过以往传统的银行贷款的债券融资，持续经营能力重要性远远超过快速周转能力，这对整个不动产体系来说更健康，也更可持续。
　　近年来，在政策持续推动下，我国REITs 发行范围扩募迎来重大突破，继交通设施、市政工程、产业园区、数据中心等被纳入底层资产范围后，2021年保租房被列入试点范围，去年年底监管部门接连表态，要推动保租房REITs常态化发行，并研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。
　　此外，今年3月份，国家发改委和证监会发文，将消费类基础设施正式纳入REITs发行范围，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目。
　　对于房地产行业而言，魏晨阳认为当前以公募REITs为起点来构建我国不动产金融新模式，有助于化解房地产行业风险，有效改善房企资产负债表。
　　他进一步解释道，公募REITs可以把缺乏流动性的存量资产通过把底层的资产打包，把未来现金流上市的机制转换成流动性比较强的金融产品，建设经营方得到现金流补充之后，用来提高基础设施运营，提高它的流动性，以及盈利能力。
　　魏晨阳指出，当前我国房企可用的金融手段较少，仍以银行机构贷款为主。但在国外，房企还可以通过证券化等金融方式降低银行贷款占比，其融资中银行贷款占比仅在三分之一左右。
　　而在过去依靠高杠杆模式扩张中，很多房企流动性较低的原因是存量资产比较多，“如何降杠杆以及盘活存量资产值得思考，公募REITs则提供了一条新的思路。”因为公募REITs本身带有并购融资功能，对降低房企杠杆率、限制盲目扩张等都有积极作用。
　　值得注意的是，尽管当前公募REITs试点发展较快，但对于房企或涉房企业来说，仍然存在一些亟待解决的问题。他指出，由于公募REITs在国内还属于新生事物，在起步阶段的门槛和标准较高。部分优质资产因主体资质原因无法发行公募REITs。
　　“市场发展的预期很重要，不动产进入新模式需要去建立一个新的预期。”在此基础上，魏晨阳认为，原始权益人必须提高管理和运营能力，“到了存量时代，最终定价评估的是整个项目的治理水平。”
　　为了更好发挥公募REITs的长期投资优势，有效化解房地产行业风险、盘活存量资产，魏晨阳认为，在政策制定和落地上仍有几项当务之急。
　　一是要尽快推进公募REITs立法。他指出，公募REITs性质上属于证券，但和股票债券、资产证券化产品不太一样，要根据证券法制定一个专门的法规。简化产品结构，降低产品管理成本，同时构建一个适应公募REITs市场特点的发行、上市、交易、信息披露、投资者保护的制度规范。
　　二是要降低私募转公募的技术障碍。从保护投资人利益角度，以及完善市场和监管角度，魏晨阳建议，要进一步优化不动产私募股权基金在发行公募REITs后基金用途的监管，包括是否能够及时分配回收的资金、增加私募股权资金参与的动力等。
　　三是要推进形成公募REITs的市场化评估定价体系。据他介绍，目前新生的市场化评估定价体系还比较粗放，没有自己的指标体系，也没有一套公认的方法论，甚至独立的第三方评级、评估也几乎缺位。此外，国外成熟市场的指标体系是否适合我国，也有待探讨。
（文章来源：中国经营网）