“2023年上半年，北京办公楼市场表现不佳，新增需求不足仍是核心问题。”
　　近日，市场机构高力国际发布二季度北京办公楼市场报告。对于上半年的市场表现，高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部董事陆明如是总结道。
　　根据高力国际的统计，二季度北京甲级写字楼净吸纳量再度为负，约为-5.3万平方米，存量楼宇空出更多的办公面积，加上一个新项目入市（8万平方米左右），导致空置率上升1%至17.7%，延续了一季度的疲软走势。
　　在租金方面，随着年初市场乐观预期落空，二季度更多的楼宇业主开始积极进行租金策略调整，整体市场净有效租金较一季度下降3.5%至317元/月·平方米。在高力国际监控的CBD市场40栋甲级楼宇中，二季度有22栋楼宇的净有效租金呈现不同程度的下降，平均下降幅度达到5.5%，降幅最大的楼宇达到15%。
　　从各子市场来看，除丽泽市场租金保持稳定以外，其他所有子市场的租金均呈现不同程度的下降。其中，受互联网企业战略收缩影响，租金降幅最大的是中关村市场，达到7.6%。
　　与此同时，乙级和产业园市场亦未出现明显的复苏态势。二季度，乙级市场净吸纳量为-3.6万平方米，已经连续5个季度净吸纳量为负。据了解，市场下行主要是受中关村市场的拖累，中关村市场二季度净吸纳量为-4.9万平方米，上半年两个季度合计净吸纳量为-9.4万平方米。整体市场空置率上升到18.1%，租金下降2.8%至212元/月·平方米。
　　产业园市场净吸纳量本季度由正转负，达到-3.7万平方米，其中上地子市场净吸纳量为-1.3万平方米。产业园市场空置率上升到17.9%，租金为122元/月·平方米。
　　据陆明介绍，综合甲乙级写字楼和产业园的市场表现来看，办公楼市场上半年的表现基本符合宏观经济整体需求不足的现状，北京全市场上半年合计净吸纳量达到-25万平方米，其中中关村一个子市场就达到-14.2万平方米。
　　展望2023年下半年的市场走势，高力国际北京分公司董事总经理李娟指出，市场的核心关注点仍然是需求侧的表现。就甲级市场而言，由于下半年有一些预租较好的新项目入市，进而会拉动季度净吸纳量回升甚至转正，但无法扭转空置率上升的趋势。
　　她进一步介绍，下半年，除了新增供应项目的影响外，北京北部市场的存量项目依然会受到互联网科技企业持续进行办公空间整合的影响。“如果存量项目无法快速填补空置面积，年末甲级市场的空置率将很大概率突破20%。受北部市场高空置率的拖累，全市场净有效租金仍将处于下降通道。”
　　对于北京市场上半年的表现，高力国际在报告中指出，“十四五”期间将是中国深化产业结构调整的关键时期，各主要经济增长引擎都在面临更深层次的转型和升级。当头部行业或企业开始调整，而后续的行业生力军还不足以支撑经济和行业发展的时候，就会形成行业发展的空档期。这个时期也是办公楼市场发展环境的复杂性、严峻性和不确定性逐渐上升的时期。
　　李娟认为，过去三年来，北京办公楼市场呈现出创历史纪录的大变化，这些非常态化市场数据本身就已经说明了过去很长时间形成的市场供需格局正在出现根本性变化，也代表了此次由产业更替所带来的市场调整，其影响将会是长期且深远的。
　　因此，她表示，市场参与者需要清楚当前所处的市场艰难时期可能不是短期的，其艰难程度可能要比三年疫情和金融危机时期更甚。
　　与此同时，市场下行期对于资产管理提出了更高的要求，她认为：“活着才是硬道理，现金流和利润率才是核心。”市场参与者只有针对市场变化做出快速响应，以可持续的低价策略来抢占市场优质存量资源，不断依靠创新打造差异化竞争优势，才能逆风前行。
（文章来源：中国经营网）