高回报、低首付的旺铺背后，可能是“化整为零”的虚拟产权式商铺。9月20日，大河财立方记者从郑州市惠济区人民法院获悉，该院近日审结一起业主要收回虚拟产权商铺引发的案件。
　　所谓产权式商铺，是指房地产开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，投资者购买并办理产权登记后，以租赁或委托经营的方式交由第三方管理。其核心表现形式为商铺的所有权与经营权相分离。这背后有哪些法律风险？大河财立方记者进行了采访。
　　购买商铺回收遭拒，
　　业主状告托管物业公司
　　此前，黄某与郑州市一家置业公司签订《商品房买卖合同》,约定黄某以42万余元的价格购买该置业公司开发建设的15m²商铺一套。合同签订后，黄某依约支付了全部款项，随后又与该置业公司、某新物业公司签订《托管经营协议书》，约定将黄某购买的商铺交由某新物业全权经营管理和物业管理，该条委托不可撤销，且不因产权变更而受影响。协议有效期三年，运营商铺收入均由某新物业公司自行处理。托管期满后，双方协商是否续订合同，如黄某不选择续订合同，由某新公司将房产按届时现状交还黄某。
　　协议到期后，因对物业公司的托管服务不满，黄某向物业公司提交书面通知，称不再续约，要求交还商铺。双方经协商无果后，黄某将物业公司诉至法院，请求返还商铺，并赔偿租金等经济损失至实际交付之日。
　　对此，物业公司表示，案涉商铺为虚拟产权式商铺，没有实质意义的不动产界址，与其他商铺在使用和经营上具有整体、不可分割性，单个业主无法通过独立使用、经营其购买的商铺获益，必须通过与其他商铺整体管理的方式才能产生收益。黄某购买时已明确知晓这一情形。协议到期前，该公司已多次就办理铺位交接手续与黄某协商，黄某拒不到场，根据托管协议约定，视为无争议交接完毕。且涉案商场人数超过1/2、面积占85%以上的业主已选择与该公司续约，应当继续委托该公司对商铺进行统一运营和管理。
　　业主要求返还商铺，
　　未获法院支持
　　受理此案后，承办此案的法官对案涉商铺进行了现场勘验，发现该商业广场总建筑面积4.5万m²，分地上6层，地下1层，共有600余户业主。黄某所购买的案涉商铺与其他商铺未建立相互隔离的墙体，在平面上紧密相连，处于交织状态，实为该商业广场众多商铺中的一部分。法官组织原被告双方对案涉商铺已签约业主进行抽样调查，显示签约业主年租金收益占总房价百分比在1%至7%区间。已签约业主占比超过业主总数50%。
　　惠济法院审理后认为，黄某虽为案涉商铺的产权人，但该商铺系商业性房产分割为若干独立单元分别销售，并由业主委托商业管理公司统一经营管理，该商业模式决定了商铺所有权的行使必须同时兼顾个体项目的收益与整体管理的统一。黄某要求返还的案涉商铺无法进行实体上的物理分割，且目前商业广场超过半数的业主已经选择与某新公司签订托管协议由该公司继续统一经营，就共有部分形成了多数意见，符合商业整体使用的利益以及长远发展，并不构成对商铺产权人权益的侵害，黄某应当遵守绝大多数业主的共同决定。故黄某要求按照交房标准和房产权证载明面积恢复隔断并返还商铺的主张，不予支持。黄某主张的租金收益及利息损失，酌定年租金收益按照总房款3%的标准支付。遂依照相关法律规定，作出民事判决，判令某新物业公司于2019年起每年支付黄某租金收益12739.68元至商铺实际返还之日止；驳回黄某的其他诉讼请求。
　　后黄某不服，提起上诉，双方在二审中达成调解协议，物业公司按照购房合同总价款3%向黄某支付租金收益，每半年支付一次；三年后按照购房合同总价款3.5%支付，双方就本案再无其他纠纷。
　　什么是虚拟产权式商铺？
　　明明是自己的商铺，权属登记都属于自己，为什么不能收回或者任意处置呢？
　　承办此案的法官介绍，所谓产权式商铺，是指房地产开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，投资者购买并办理产权登记后，以租赁或委托经营的方式交由房地产开发商或第三方管理者进行整体规划、装饰和统一经营，定期、定额获取回报的房地产销售经营模式。其核心表现形式为商铺的所有权与经营权相分离。
　　产权式商铺一般有两种类型，一种为独立产权式商铺，即开发商将商业建筑物进行物质形态上的实质分割，商铺间用内隔墙、木板、玻璃等形式相互区分。另一种则为本案中的虚拟产权式商铺，开发商仅将商业建筑物（通常情况下为大厅式商场、酒店式公寓、办公楼等的独立单元等）作概念式分割，商铺间并无物理隔离物，不划分实际区域，没有实质意义的不动产界址，物理形态上不能构成独立封闭的空间。
　　由于单个商铺无法单独使用，属于整个商业建筑物的构成部分，较之独立商铺，虚拟产权式商铺业主所有权的行使受到一定的限制。司法实践中，通常认为虚拟产权式商铺各买受人之间为按份共有关系。特别是由于小业主所购买的商铺仅占整个商业建筑物中极小的一部分,且没有独立的墙体将其购买部分与相邻其他商铺、过道等相隔离，在该商铺所在的楼层范围内也不是独立的封闭空间，小业主与该商业建筑物同楼层其他业主之间的空间权利处于交织状态。根据我国《民法典》等相关规定，小业主作为商铺所有权人,在行使其物权时,应受制于全体业主的整体意志。且因小业主在购买商铺时已经明确知晓并接受商铺的现状及商场统一经营的模式,其应当知道该商铺所有权的性质不能完全等同于独立商铺,为有利于商场整体功能的发挥及大多数业主的利益，其权利行使必然要受到一定的限制,必须服从于大多数业主的整体意志。如果进行分割，势必会影响商铺整体功能的发挥，实际是损害了各商铺业主的利益。因此本案中，一审驳回小业主返还商铺诉请,仅判定物业公司应支付租金，是较为合理的。
　　产权式商铺存在法律风险，购买需谨慎
　　记者了解到，购买产权式商铺存在不少法律风险。
　　第一，产权不明的风险。因产权式商铺，特别是虚拟产权式商铺，商铺间没有物理间隔的区分，难以形成密闭独立的空间，加之一些地区出台了政策，明确禁止相应产权登记，在与他人发生物权纠纷时，容易出现产权不明的情况。第二，投资收益难以保证的风险。生活中，不少商家都宣传产权式商铺高收益、高回报、稳赚不赔，但囿于将商铺统一出租或委托给运营商统一经营的模式，容易出现投资回报率与宣传情况不符、商铺空置、亏损等商业风险，业主在购买前应对相应商业风险有一定心理预期。第三，难以收回的风险。如本案中情形，按照维护公共利益以及物权之恰当平衡原则，可能会不支持小业主返还商铺的诉讼请求。第四，构成非法集资的风险。因在产权式商铺的销售中，部分开发商采取“售后返租”的销售方式，销售的对象为社会公众，尤其是虚拟式产权，投资人无法确定具体的商铺位置，部分不良商家利用此种销售模式非法集资，最终“跑路”，使得投资者“赔了夫人又折兵”。
　　为此，法官提醒，选择购买商铺投资须谨慎，在购买前一定要明确房屋的产权性质，查看是否存在查封抵押情况，以及房屋的实际用途、规划用途等，并注意充分了解开发商是否对项目整体进行物理形态上的实质分割，必要时实地查看，核实各商铺之间是否具有构造上的独立性，有无明确界限及四至，是否能够独立经营，且平面图位置指向清晰并与实物相符等，要对行业政策、投资项目的收益能力和潜在风险有理性分析。购买时，要与对方签订书面合同，并注意对租金标准以及支付期限、租赁期限、一方违约后的责任承担等容易引发纠纷的事项进行明确约定。
（文章来源：大河财立方）