目前我国的长租公寓市场正快速发展。以长三角为例，《中国经营报》记者注意到，相关数据显示，今年上半年，长三角区域内重点城市新增36个存量改造类集中式公寓项目，共计房源8012间，其中上海开业项目最多，房源占比超过90%；新建类集中式公寓项目新增39个，共计房源约3.3万套（间），其中，上海开业了25个项目，10个1000间以上的租赁社区集中入市。
　　对此，仲量联行方面在《2023年中国长租公寓市场白皮书》中表示，中国长租公寓市场正迎来更多参与者，产品和租赁客群也更趋多元化。“目前中国长租公寓市场已经步入‘快速成长期’的崭新阶段。”
　　“从去年住建部曾提出要‘加快推进长租房市场建设’，到今年2月中国人民银行和银保监会两部门就金融支持住房租赁市场发展的相关文件征求意见，可以明显看出政策导向正在推动长租公寓的建设和供应加速。”仲量联行中国区研究部总监姚耀表示。
（我国长租公寓行业发展受多方因素推动。受访者/图）
　　客户群体年轻化
　　有关数据显示，截至今年上半年，上海、北京和深圳三大城市长租公寓项目的平均入住率分别达到89%、93%和96%。“租金均实现企稳回升体现出即便经历了疫情的冲击，长租公寓所承载的‘刚需’依然韧性十足，具有抗周期性的特点。”仲量联行方面表示。
　　具体来看，目前长租公寓的客户群体正朝着年轻化方向发展。在客户画像的数据构成中，20至29岁的租客占比最高，达到了34%，而20至39岁人群占比则占据了全年龄段的95%。仲量联行方面表示，客户的年轻化推动了对小户型公寓需求急剧增加。“尽管职场人士目前仍是主流，但高校学生和自由职业者对长租公寓的需求也呈稳步增长态势。”
　　其次，租客在选择长租公寓时，区位、交通便捷性、租期等成为了客户关注的重点。“租金合理且品质良好的公寓更具吸引力，同时由于经济不确定因素增加，以及青年人群工作调动频繁等原因，租户更偏好灵活租期。”仲量联行方面进一步表示，有42%的运营商在运营项目上的租户平均租期在六个月到一年之间。
　　不过，目前长租公寓市场中企业租户的市场前景仍较为广阔。相关数据显示，自有渠道营销已经成为不少品牌开源节流的关键渠道，通过品牌官网、APP、小程序等签约的租户占比达54%，已经高于第三方平台的34%及传统线下中介的12%。不过，来自企业端的租户目前占比还只有16%。
　　开发自有品牌成趋势
　　随着长租公寓市场的快速成长，除了稳定的投资收益和资产流动性等受到投资者关注外，品牌化运营等也正成为行业内的新趋势。
　　据仲量联行相关调研数据，超过九成的投资机构都计划在未来三年开启或追加长租公寓投资。具体来看，在发展模式方面，重资产收购仍然将是主流，不过也有相当比例的投资机构选择开发自有品牌并进行内部团队运营。
　　“95%的投资机构选择购买存量资产，同时投资运营平台和租赁资产运营等模式也开始崭露头角。在运营方面，62%的投资机构会选择委托成熟的长租公寓品牌运营项目以确保产品和服务质量。”仲量联行方面表示，有55%的投资机构在收购项目后会选择开发自有品牌并由内部团队运营，另有29%的投资机构选择由第三方团队运营其自有品牌，显示出打造自有品牌将成为行业新趋势。
　　在投资方式方面，记者注意到，与内、外资基金和本土化经验丰富的运营商进行联合投资成为了各大机构备受青睐的选择。其中，计划新建开发租赁住宅用地的投资机构则通常需要与国有企业或政府平台公司合作。此外，有53%的高净值人士和家族办公室选择对长租公寓进行独立投资以获得稳定回报。
　　值得注意的是，随着各类投资机构纷纷进入长租公寓市场，投资策略也呈现出多样化趋势，其中增值型和机会型投资仍为市场主流。投资回报率方面，多数投资机构的预期集中在4.5%～5.5%之间，以首批保障性租赁住房公募REITs上市所提供的参照为基础，51%的投资机构认为未来5年长租公寓的资本化率会下降50个基点以内。
　　不过，尽管长租公寓市场投资收益稳定并且迈入了快速成长阶段，但在资产价格高、土地获取难、供应压力大等因素的影响下，以资管为驱动以品质为保证的降本增效，已然成为长租公寓行业破局的关键。
　　仲量联行方面表示，在市场新一轮发展迭代过程中，打造“产品力”将是市场各方参与者的着力点。白皮书中指出，构建“产品力”需要依托有效的项目研判系统，对项目的选址、定位、改造、增值潜力等进行全方位综合评估。“长租公寓市场的参与者需要整合不同业态，优化空间使用效率，提高坪效。”
　　同时，白皮书也显示，精细化运营能力对项目的成败至关重要。“从建立直销渠道、打造会员体系，到降低运营成本，减少对第三方渠道的依赖。因人制宜的产品开发能力也不可或缺，项目需要满足不同客群的租赁需求，并不断更新产品和服务，才能提高品牌市场占有率和公众影响力。”
　　“中国长租公寓市场逐步走向专业化、精细化、规范化，不论是向内培育资管软实力，或是向外发掘蓝海新市场，各方参与者都需要协同合作，深入构建‘投融建管退’全生命周期闭环，才能确保行业行稳致远，实现高质量发展。”仲量联行中国区投资及资本市场负责人庞树东表示。
（文章来源：中国经营网）