城市更新领域规划与土地难题正迎来新一轮破局。
　　日前，自然资源部印发《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》，提出要以国土空间规划为引领，在国土空间规划体系内强化城市更新的规划统筹，为地方因地制宜探索和创新支持城市更新的规划方法和土地政策提供指引。
　　“规划和土地问题一直以来都是城市更新领域重要的政策着力点。近两年各地不断进行城市更新的政策探索创新，在规划及土地方面已出台系列支持性政策，但此前仍缺乏全国层面的城市更新规划及土地利用政策。”中指研究院顾问咨询部运营总监吴建钦向《中国经营报》记者表示，此次政策指引的出台既能进一步明确部分地区城市更新规划与土地等执行政策创新性，也为部分未出台相应政策的城市提供了有效指引。
　　少拆多改
　　“在我国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段，城市更新成为国土空间全域范围内持续完善功能、优化布局、提升环境品质、激发经济社会活力的空间治理活动，是亟须坚持国土空间规划引领、加强规划与土地政策衔接、统一和规范国土空间用途管制的重要领域。”对于政策出台背景，此次政策指引中明确了城市更新优化布局与激发经济活力等作用，因此更需坚持规划引领，加强规划与土地政策衔接。
　　为此，政策指引强调，要将城市更新要求融入国土空间规划体系，同时针对城市更新特点，改进国土空间规划方法。
　　如在城市更新方式与措施方面，此次政策指引提出，要按照“留改拆”的优先顺序，在更新规划单元详细规划中对更新对象组合采用保护传承、整治改善、改造提升、再开发和微改造等更新方式，并明确其适用条件。以“保护优先、少拆多改”为原则，在更新实施单元详细规划中对各类建（构）筑物、设施等空间对象，研究确定保护、保留、整治、改建、拆除、重建（含复建和新建）等更新措施。
　　“此次政策指引中以专章形式进一步完善了城市更新在规划管控和土地利用方面的支撑保障，强化土地要素与城市更新规划管理联动。”吴建钦认为，此前城市更新的土地复合利用、容积率核定、建筑规模统筹、技术标准等方面存在较多政策诉求，此次进一步明确了支持举措，为各地相关管理部门构建与城市更新需求相匹配的技术和管理标准，提高审批效能提供了依据。
　　吴建钦指出，此次政策指引颇为细化，针对土地复合利用过程中存在的土地用途界定、土地使用年限确定、土地价款计收以及税费计收、地价计收、确权登记等方面指引均较细化，确保措施可落地，有利于进一步激励市场主体参与城市更新业务。
　　适应市场需求
　　多方分析认为，除明确城市更新规划导向外，此次政策指引主要亮点之一是提出可依据城市更新特点改进规划方法，明确要提高城市更新的可实施性以及对市场的响应性。
　　“此次政策指引强调要坚持因地制宜的基本原则，提高规划编制的适应性和对市场的响应性，以规划的弹性适应市场的不确定，为适应市场需求鼓励灵活确定土地出让年限和租赁年期，促进市场与更新项目进行对接，提倡土地混合使用和空间功能复合等，整体基调更加强调适应市场需求。”吴建钦认为，此次政策指引强调可按需开展产业转型升级等方面的专题研究，更注重前置运营设计，本质也是为了更好适应市场需求。
　　土地使用年限方面，此次政策指引明确提出，为适应市场需求及产业发展需要，鼓励城市更新中灵活确定土地出让年限和租赁年期，可考虑采用少于法定最高出让年限或租赁年期供应产业用地，并允许根据需要予以续期，但包括续期在内的总年限不得超过该用途土地的法定最高出让年限或租赁年期。
　　“值得注意的是，此次政策指引明确各地可结合实际，按照城市更新的总体要求和目标，因地制宜细化要求，开展城市更新的规划与土地政策探索创新。”吴建钦认为，此次政策指引更加强调供需对接，强调要搭建政府、市场、社会在开展城市更新时的供需对接平台，预计后续各地将在指引基础上继续围绕高质量实施城市更新行动开展更多的探索创新。
（文章来源：中国经营网）