国家统计局发布的最新数据显示，今年1—10月份，全国房地产开发投资95922亿元，同比下降9.3%（按可比口径计算）；其中，住宅投资72799亿元，下降8.8%。
　　“房地产市场的疲软直接反映出家庭住房需求的下降，背后原因是收入不确定性的增加。”上海财经大学在2023上财宏观论坛上发布的《中国宏观经济形势分析与预测年度报告（2023—2024）》（以下简称“《上财宏观报告》”）指出。
　　《上财宏观报告》分析，当收入不确定性增加时，出于对未来收入下降的担心，家庭的预防性储蓄动机增加。虽然住房作为一种资产，也会起到平滑消费的目的，但由于住房的流动性较差，且房贷的利率要高于存款利率，因此，住房流动性差的特性不但会掩盖家庭预防性储蓄动机向房地产市场的传导，反倒会引起家庭住房需求下降，反映到房地产市场中就是房价下降，家庭债务下降。
　　那么，如何扭转房地产市场当前局面，再次激发家庭的住房需求？《上财宏观报告》指出，我国房地产市场的疲软不仅仅是房地产的问题，而是牵扯到整体经济运行是否健康的问题。现在社会上有些观点认为房价降低、家庭债务增速放缓是家庭购房动机下降导致，是房地产市场内部问题，因此，降低家庭购房壁垒，比如调低贷款利率，降低首付比，降低买房限制等政策可以起到刺激房地产市场的作用。这种观点孤立地看待房地产问题，低估了房地产市场问题的严重性，最近两年出台的类似政策的效果也印证了这一点。劳动力市场的健康运行才是稳定房地产市场的关键，要关注于稳定劳动力市场，提高家庭收入，恢复家庭预期，只有这样才能从根本上恢复家庭的住房需求，起到稳定房地产市场的作用，而不是“头痛医头，脚痛医脚”。
　　《上财宏观报告》还指出，由于中国二次抵押市场几乎等于缺失的现实，大量未还完房贷或已还完房贷的住房净值仍在市场中沉睡，未能起到平滑家庭消费，改善家庭需求的作用。
　　对此，《上财宏观报告》建议，在保证家庭部门不陷入“债务通缩”衰退的大前提下，家庭部门加杠杆的具体措施不妨换一种思路，不再将眼光放在住房需求上，而是放松二次抵押的限制，将加杠杆的人群放在多年前已经买房，已经累积了足够的房屋净值，且目前急需消费资金的家庭。这样不但不增加家庭的额外债务负担，而且还会放松家庭的预算约束，起到刺激需求的目的。
　　整体来看，《上财宏观报告》指出，随着一揽子经济政策效应的逐步释放，中国经济将进一步释放增长潜能，稳步进入上升周期。做好明年经济工作，要继续坚持稳中求进的工作总基调，注重短期逆周期对冲与长期跨周期政策之间的平衡，正确把握制约中国经济实现高质量发展的关键瓶颈，找准长期积累的深层次矛盾和风险隐患，通过新一轮全面深化改革为高质量发展引领经济复苏注入新动力。
（文章来源：中国经营网）