“不到非不得已的节骨眼儿，小区是不会轻易启动维修资金续筹程序的，而往往到了这时，折腾到伤筋动骨，有没有新的办法呢？”
　　最近，凌云街道梅苑二居春华苑、湖南街道亦园大厦启动了一种日常续筹新模式，在通过物业费调价方案的同时，尝试从物业管理费中提取部分资金补充维修资金。
　　房屋专项维修资金，又称“房屋养老金”，如果只用不充，很容易枯竭。随着维修资金余额濒临30%的红线，甚至出现“赤字”，沪上越来越多的小区将面对维修资金续筹治理难题。
　　沪上不少小区尝试过专项维修资金续筹、一次性续筹等方法，效果均差强人意，且不能从根本上建立长效补充的机制。而公共收益补充小区维修资金对于收益较少甚至没有收益的小区也不是长久之计。
　　近期，徐汇区几个居民区的探索提供了一种解题新思路。
调整物业费的契机到了
　　徐汇区凌云街道梅苑二居春华苑小区建于上世纪九十年代，是当时交付标准较高、绿化环境较好的首批商品房小区之一，历经30年风雨，如今也被打上了老旧小区的标签。
　　最近两年，春华苑迎来了脱胎换骨的转机。凌云街道于2016年启动417片区改造，该片区约九成都是售后房小区，春华苑是417片区中为数不多的商品房。而作为街区一体化改造的一部分，梅苑二居春华苑列入了“三旧变三新”旧住房综合改造的名单，得到了政府相关补贴，小区由此获得改造的机会，从硬件设施、环境面貌均有了巨大的提升。
　　“到底是政府项目，外墙刷新，屋顶补好，地砖铺得整整齐齐。”目睹着小区这些可喜变化，春华苑居民念叨着，“如果没有‘三旧变三新’，单靠阿拉小区的财力，是不可能完成的。”
　　事实上，春华苑的“底子”快掏空了。小区一共8栋楼，276户业主，最初的房屋维修资金账户有134万余元，20多年使用下来所剩无几，一直靠停车费、门面仓库租金等公共收益支撑着。2018年为了创建无违先进居委，小区清退了门面仓库租户，公共收益锐减，如今小区房屋维修专项资金已接近30%的续筹标准线。“三旧变三新”改造为小区新增不少绿化景点，物业服务成本也相应有所增加。“而1元/平方米·月的小区物业费标准已经实施近10年，早已支撑不了正常的物业运转。”春华苑所在的梅苑二居业委会主任郑大芬说。
　　居委会、业委会、物业企业，都觉得物业费该调整一下了，否则换了新颜的小区很快将打回原形。
　　“说实话，一开始我是担心的，怕居民对涨物业费有想法，为啥其他小区不涨我们涨，但这恰恰又是调整物业费的好契机。”凌云街道梅苑二居委书记张君平说道，恰逢小区与徐房物业的服务合同即将到期，居民又实实在在享受到了政府出资改造的政策福利，“此时不提调整物业费，何时提？”
春华苑第三套方案的出炉
　　今年7月开始，春华苑开始筹备物业管理费调价事宜，“我们要把账本明明白白交给居民。”郑大芬说。
　　8月2日，梅苑二居召开“春华苑业主代表扩大会议”，邀请小区业主代表、楼组长及小区业主一同参加，会议就物业续聘方案、物业收费标准及服务成本，以及初步物业费调整方案与业主代表沟通。
　　会上，物业服务企业提交了第三方机构出具的物业服务价格评估报告，全面细化的物业管理成本涉及200多项指标。根据测评，春华苑的物业费成本价达到了2.3元/平方米·月。
　　“两个保洁、两个保安，一个维修工……确实不能再低了。”业主代表们也在台下算账。物业公司如果没有钱或者没有足够的动力来强化服务，会导致物业服务质量下降，最后的结果就是小区房子贬值，这是双输。
　　这次会上推出两了个方案。方案一：从明年1月起物业费调整为1.4元/平方米·月，方案二：分步调整，第一步从明年1月起调整为1.2元/平方米·月，第二步从2026年1月起调整为1.4元/平方米·月。
　　大部分居民认为方案二比较温和，这也让“三驾马车”心里有了底。为了争取居民支持，对于未能参加会议的业主代表和楼组长，8月5日业主代表大会补开了一次局部会议，做到不遗漏、全覆盖。与此同时，居委会和业委会在小区宣传栏内开辟了续聘物业的公告栏，将新的物业合同张贴在公告栏供全体业主查阅，还在门卫室外设置了意见箱，听取业主意见，同时居委干部以网格员身份入“格”，进行四百大走访。
　　“对于没来开会的业主，我一个一个打电话过去，问他原因。如果他对物业服务不满意，我们就让物业一项项整改。”张君平说，有的居民觉得小区保安太老，徐房物业主动跨前一步做好服务，换了两个40多岁的保安，不仅上岗时动作利索，还主动帮老人倒垃圾，惹得其他小区都眼红。
　　这一轮轮走访，得到了更多业主的支持，大家认为，适当调整物业费是合情合理的。业主们也反映，物业费调整幅度不宜过大，更倾向于阶梯式分步调整。也有业主提出，物业费调价问题基本有眉目了，而维修资金补充问题依然没有得到解决。“一旦再出现大修，我们是不是还要再掏腰包？”
　　“一开始是调整物业费的问题，现在又涉及到维修资金补充机制的问题。”郑大芬说，维修资金账户使用具有一定特殊性，只要有一户余额不足，就会影响分摊扣款，从而导致整个小区或部分共有设施设备维修、更新或改造公共工程款不能足额支付。
　　推动维修资金续筹是一件关系到全体业主利益的社区治理难题。针对业主们的各种疑虑，居委会和业委会耐心做了详细的分析解答，也与街道城建中心和物业服务企业进行了沟通，从业主角度出发探索是否还能有更可行的第三套方案。
　　经凌云街道城建中心协调，徐房物业综合考虑群众意见、和小区公共收益及维修资金等情况，整合出第三套方案——分步调整物业费并从中取部分资金补贴维修资金，第一步从2024年1月调整为1.2元/平方米·月，第二步是从2026年1月起调整为1.4元/平方米·月，第三步从2026年1月起,物业服务费中提取0.05元/平方米·月补充至相关业主维修资金分户。
　　这个方案可谓一举多得，得到了大家的一致认可。居委会和业委会趁热打铁，8月22日春华苑召开物业续聘推进会。一周之后，8月28日，召开业主代表扩大会议，再次听取业主代表的意见。居委会业委会现场分析各项收支，把公共收益和列支成本清清楚楚摊在大家面前。通过计算，小区物业服务的直接人力成本就已经超支，还未包括管理人员的间接成本等支出，这本公开透明的账本让大家心服口服。
　　9月12日，居委会组织了春华苑业主代表一起见证了计票过程，结果为人数同意百分比80.37%，专有部分建筑物面积同意百分比79.61%，全面通过了续聘物业方案，这也意味着，将续聘物业服务企业、物业费调价和建立维修资金长效补充机制三件治理大事合并解决。
亦园的探索尝试
　　就在春华苑探索新模式的同时，徐汇另一个小区亦园也在做同样的尝试。
　　建于1999年的亦园，属于混合型商品房中高档小区，共有113户业主，其中开发商产权大业主底下有38户套，小业主产权75套。
　　“小区房龄已有20多年了，电梯、停车场、消防系统等都出现了不同程度的老化、故障。”小区物业经理李文炎介绍道，在专业的评估机构、政府部门调研并，排摸小区内现有的维修专项资金后发现：要解决这些问题，只有启动续筹维修资金工作才能逐项解决。
　　事实上，从2014年开始，亦园已经历过三次续筹。第一次是2014年针对地下车库改造的专项续筹，第二次为针对小区内消防和安防系统的专项续筹，第三次则是2022年开始的更换电梯的专项续筹。
　　一次又一次的专项续筹，虽然解决了当时的问题燃眉之急，但是每次都要反复做业主的工作，不仅物业企业工作量大，业主也不胜其耐烦。“不能总是等问题出现到了无钱维修法补救的时候再去筹钱，还是要把事情做在前面。”李文炎说。
　　此时，徐汇区房管局为亦园提供了一个新的解决思路：日常续筹。“一次性让人家交几千甚上万元很难，但是每个月多交几十块钱就相对接受度更好一些。”至此，亦园开始尝试通过通过结合调整物业费调价来完成维修资金的日常续筹，即从物业费中抽出一部分补充到维修资金中。
　　从今年开始，亦园开启了“物业费调价”的计划。经过业主代表大会表决通过，从2024年1月1日起，亦园的物业费将增加1.82元/平方米·月，其从物业费中每一个1.82元中都会提抽出取一毛0.10元/平方米·月钱补充到缴费业主的维修资金账户中，扩大维修资金的池子，以避免未来遇到问题再不断启动专项续筹的困境。
　　但是和续筹一样，亦园调整物业费的最大难点在于如何说服业主。亦园的人员组成结构相较普通小区来说更为复杂，既包括自住住户，同时也包括大的开发商、港澳台投资住户以及外籍人士。
　　“很多住户甚至都不在国内，所以也就缺乏改造小区的动力。而租客情况也各有差异，有的租客就住一年或者两年，他们觉得小区改造了我也享受不到，如果施工还会影响自己的居住体验。”亦园业委会主任箫飞袒露。
　　如何解决这一问题，让小区内的业主都能达成共识，同意物业费调价的方案？箫飞认为，关键在于透明公开。
　　“很多人不同意调价方案，是觉得我交了这个钱怎么知道到底是不是用在维修资金或者小区管理上？还是说中间有一部分进了物业服务公司企业的口袋？”李文炎表示，业主有这样的疑惑也很正常，如何与业主沟通，让业主放心就显得至关重要。
　　箫飞以其中一位住户为例，当时我们经过业主投票已经通过了物业费调价的方案，但是他有不同意见，于是我们物业经理把为什么要调价，以及目前物业服务企业为了做好小区整体工作公司所面临的一些人员配置等方面亏损的情况都整理成书面材料给他。他看了材料后也表示了认可。
　　“透明公开”也体现在物业费缴费的机制上。“每个居民都能清清楚楚地看到钱在自己的账户里，而不是在物业的账户，其中哪部分钱是提抽出去放到了维修资金账户大家也都能看到。所有账目都公开可见，大家就会放心。”
一种新的解题思路
　　《上海市住宅物业管理规定》第六十五条规定，小区专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主委员会应当启动专项维修资金筹集程序。
　　目前，上世纪90年代建的沪上商品房小区都到了20年以上的房龄，小区内的设施老的老、坏的坏，70%以上的小区维修资金已经见底，或者临近见底。为此很多小区尝试过一次性续筹、按项目续筹维修资金。但是效果差强人意，且不能从根本上解决问题。
　　“一次又一次的专项续筹给物业和住户都带来不小的压力。今天电梯要修、明天路灯要换，如何达成更长效的续筹方案？春华园和亦园把物业管理费调价和维修资金续筹相结合的方式或许能为其他小区提供一种新的思路。”徐汇区房管局相关负责人说。
　　记者了解到，自主题教育开展以来，徐汇区房管局聚焦主题主线，全面开展“满意物业”创建工作，正在持续探索可复制推广的续筹模式，督促业委会依法依规做好续筹。同时还有一项重要的措施和就是推进住宅小区专项维修资金、公共收益、业主委员会工作经费年度审计，由区财政落实专项保障资金，提升“应审尽审”率，规范小区经费使用管理流程。
　　目前，湖南街道亦园大厦，凌云街道春华苑、和平小区正在尝试结合物业服务费调价，从调价后每月上交的物业费中划转一部分补充维修资金。区房管局表示，接下来将继续探索这种可复制推广的日常续筹模式，督促业委会依法依规做好续筹推进法定续筹程序。针对业主大会未能形成续筹决议的，引导业委会开展法定续筹，由开户银行以挂号信等方式向业主寄送再次筹集维修资金的交款通知，并积极争取“将不交纳维修资金与个人征信相挂钩”的试点工作。
　　“小区公共收益监管和公共收益转存维修资金我们两手一起抓。”区房管局相关负责人表示，在日常工作中正以住宅小区物业“五查制度”落实和业委会年审制度的全覆盖，督促小区物业和业委会依法依规公开公共收益账目，及时足额纳入业主大会账户。
　　记者手记：
　　既除“近虑”，也解“远忧”
　　文/王海燕
　　房屋维修资金是住宅小区的“养老金”。随着沪上最早一批商品房开始步入老龄化，70%以上的小区维修资金余额濒临30%的红线，这些小区都将直面续筹难题。
　　为解“养老金之困”，不少小区目前采取的办法是将公共收益补充维修资金账户。但是很多小区没有这样的家底和实力，拥有充足公共收益、能够自我“造血”的小区毕竟只是少数，且公共收益一旦缩水，同样会面临养老金赤字的窘境。
　　为此很多小区曾尝试过专项维修资金续筹、一次性续筹。而因众口难调，每一次的续筹工作都是阵痛。所以，不到万不得已，小区业委会不会轻易启动维修资金续筹程序。
　　如果说，维修资金是住宅小区的“远忧”，姑且还能暂时搁置一下；那么，物业费则属于“近虑”，因为直接关系到小区能否得到质价匹配的物业服务，其调整显得更为迫切。
　　不少小区会反复上演“物业费一涨就炒掉物业”的故事，物业公司一次性调价方案得不到居民支持，反被炒掉，后一个物业倒是像捡了个“皮夹子”，居民退而求其次接受了涨幅降低的方案。
　　这也给后来者启发，物业公司能否做个让步，调整物业费不求一步到位，而是采用阶梯式调价，让居民对涨价有个适应，同时将其中一定比例用于补充维修资金账户。这样既除“近虑”，也解了“远忧”，从长远来看，对物业、业主来说是“双赢”。
　　而徐汇几个小区的探索说明，“远忧”“近虑”是可以一并解决的。受访者讲起天平街道一个案例，建于2000年的宛平公寓最初没有维修资金，养老金口袋为“0”。从2004年开始，小区业主开始每月缴费，其中一部分用于物业费，另一小部分充入维修资金账户，一举解决了物业费和维修资金不足的问题。
　　春华苑和亦园的探索有异曲同工之妙。经过20多年的腾挪使用，两个小区维修资金账户基本归零，那么从现在开始，制定新一轮的缴费规则，将物业费和维修资金难题归集解决。用居民的话来说，“这就跟养老金一样，阿拉为小区的未来存点钱，细水长流”。
　　而要让居民接受这样一个规则依然是一件难事，需要三驾马车的合力，需要公开透明的账本。按照规定，只要2/3业主通过就可实施调价方案，而两个小区最后的表决投票都到了80%以上。梅苑二居委书记张君平说，80%和60%的通过率，居民们的想法是不一样的。我们只有在前期充分听取居民意见，践行全过程人民民主的精神，让所有居民消除疑虑，把账目做到公开透明、明明白白，才能让大家心服口服。
　　从这个意义上说，考验的依然是小区公信力。
（文章来源：上观新闻）