2024年开年，REITs市场依然没能摆脱此前一整年的阴霾。2024年首周，29只已上市的REITs项目仅有5只上涨，涨跌幅中位数-2.57%，嘉实京东REIT因主要项目租金下滑大跌14.71%。公募REITs底层资产的修复节奏分化，租金下调风险或令仓储物流、产业园板块都受到波及。机构建议重视REITs的长期配置价值，作为强制高分红品种和风险收益特征介于股、债之间的资产，其配置价值终将回归。
　　两项目2024年首周下跌超10%，嘉实京东REIT租金下滑承压
　　2024年首周，中证REITs（收盘）指数下跌3.55%，2023年年末的反弹戛然而止。具体来看，29只已上市的REITs项目中仅有5只在2024年首周收涨。嘉实京东仓储基础设施REIT、华安张江产业园REIT周跌幅分别达到14.71%、13.91%，位列跌幅榜前二。
　　图：29只REITs项目区间涨跌幅
　　（数据来源：Choice数据，财联社整理）
　　上述两只REITs的大跌，或与租金下滑的公告有关。1月4日晚，嘉实京东REIT公告称，持有的武汉市东西湖区京东商城亚洲1号仓储华中总部建设项目（简称“武汉项目”）面临续租，自2024 年1月起，续租首年起始净有效租金为28.98 元/平方米/月；而武汉项目2023年执行净有效租金为33.37元/平方米/月。尽管嘉实京东REIT表示“武汉项目续租首年起始净有效租金虽相较2023年末在执行净有效租金有所下降，但较2023年市场平均净有效租金水平提高30.54%”，1月5日，嘉实京东REIT二级市场价格大跌7.57%。
　　今日，为了保护基金份额持有人的利益，嘉实京东REIT自开市起停牌1小时，并于上午10:30起复牌。但复牌后依然没能止跌，嘉实京东REIT今日收跌8.64%，2024年跌幅已超22%。
　　华安张江REIT则在1月4日的公告中披露了近期经营情况进展，提到去年备受关注的哲库科技提前退租事件。公告表示，基金相关方将就自2023年6月7日至 2024 年 7月 31日期间因哲库科技退租产生的相关损失进行赔偿，有效缓释因哲库科技提前退租对基础设施项目现金流造成的不利影响。针对本基金基础设施项目待去化的空置面积，运营管理机构正持续积极开展招商工作。储备租赁需求转化为签约租户需要一定时间，也存在一定不确定性，基金管理人将持续敦促和协同运营管理机构协调内外部资源，促使相关租赁成交尽快落地。
　　1月5日，由于连续3个交易日累计跌幅11.15%，为保护基金份额持有人的利益，华安张江REIT自开市起停牌 1小时。但复牌后华安张江REIT也未能止跌，近两日下跌7.16%。
　　租金下调风险波及产业园区REITs，关注REITs的长期配置价值
　　今年跌幅居前的REITs都为产权类项目，包括产业园区项目和仓储物流项目。中信FICC首席明明在盘点2023年REITs底层资产基本面时表示，2023年前三季度，公募REITs底层资产的修复节奏受经济周期等因素影响而延续分化。产业园区REITs资产间的租赁情况表现分化，重要现金流提供方租户到期不续约、提前退租等因素导致部分REITs的出租率显著下滑，且仍面临短期的空置问题。仓储物流REITs整体经营业绩较为稳定，但三季报显示中金普洛斯REIT因短期的空置问题导致当季度的收入完成度略不及预期。
　　在REITs市场再度转入调整后，平安证券固收分析师刘璐提示风险偏好或仍未到达转折点，REITs市场仍面临不确定性，回撤容忍度低的资金建议维持观望。择券上，建议关注基本面更坚实、财务指标完成度更高的板块及品种，如产权类中的保障房板块，经营权中的能源板块。由于嘉实京东仓储物流REIT发布主要租户租金下调公告，租金下调风险再度回到投资者视野，仓储物流、产业园板块或受波及，这些板块REITs价格调整或将延续，建议暂时规避。
　　中金基金副总经理、创新投资部负责人李耀光近期在2024投资策略会上指出，公募REITs介于股债之间的风险收益水平将拓展投资人投资组合的有效边界，叠加处于历史相对低点的二级市场价格水平以及历史相对高点的收益率利差，也为当前的公募REITs产品额外增添了不少投资价值。展望2024年，市场波动因素有所收敛，应更关注运营管理的表现分化及价值过渡重估带来的配置性趋势。
　　明明认为，公募REITs作为强制高分红品种，其配置优势料将逐步凸显。基于底层资产经营的周期性特征，建议长期限的配置型资金关注现金流稳定、原始权益人和基金管理人能力较强、估值合理的标的，优选保障房、能源和生态环保板块，也可选稳中有涨的仓储、厂房、消费类基础设施板块。
（文章来源：财联社）