新年伊始，我国住房租赁市场发展迎来政策利好。
　　近日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（以下简称《意见》）。《意见》主要提出了“加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理”等方面推出四个方面共十七条举措。该《意见》自2024年2月5日起施行。
　　《中国经营报》记者从央行官网注意到，近日，青岛市首批租赁住房贷款支持计划试点贷款正式落地。国家开发银行、工商银行、农业银行和中国银行青岛市分行成功发放首批试点贷款18.5亿元，支持收购首批存量住房项目7个，涉及房屋总套数2319套，主要用于向新市民、青年人等群体提供保障性租赁住房。
　　在受访业界专家看来，两部门发文推进金融支持住房租赁市场，同时近期青岛市首批租赁住房贷款支持计划试点贷款落地，均释放了保障房推进信号。
　　对此，易居研究院研究总监严跃进对记者表示：“此次政策发布，是在2023年《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》基础上的正式发文，该政策落地对于后续金融支持住房租赁市场将有较好的指导作用，也对2024年各地促进住房租赁工作具有积极的作用。”
　　中国银行研究院博士后李一帆还认为，此次《意见》进一步明确了住房租赁市场的发展方向，旨在支持加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，通过培育和发展住房租赁市场保障房地产市场平稳健康发展，对于推动人民从“住有所居”到“住有宜居”具有重大意义。
　　拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道
　　记者注意到，为加快住房租赁金融市场规范发展，此前2023年2月，中国人民银行、原银保监会发布了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）。
　　随后，2023年7月14日，央行货币政策司司长邹澜在国新办举行的新闻发布会上也表示：“人民银行、金融监管总局拟定《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，为住房租赁提供多元化、全周期的金融服务。1000亿元租赁住房贷款支持计划也在稳步推动，已经落地济南、郑州等试点城市。”
　　在业界看来，此次《意见》较《征求意见稿》主要在基本原则和住房租赁产品创新等方面完善，更具有操作性，如支持范围从改建扩展至改建和运营长期租赁住房，金融支持要按市场化原则自主决策等。
　　严跃进认为，根据此前公开征求意见的反馈情况，包括企业开业报告或备案、对住房租赁团体购房贷款按风险合理定价、开发与运营为同一主体时的融资政策、完善租赁住房资本市场退出机制等方面都作出了修正，也说明最终的政策落地更加务实和具有实操性。
　　此次《意见》主要提出了四个方面的内容：一是基本原则和要求，包括支持住房租赁供给侧结构性改革，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展等；二是加强住房租赁信贷产品和服务模式创新，包括加大住房租赁开发建设信贷支持力度，满足团体批量购买租赁住房的合理融资需求，支持发放住房租赁经营性贷款等；三是拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道，包括增强金融机构住房租赁贷款投放能力，拓宽住房租赁企业债券融资渠道，支持发行住房租赁担保债券，稳步发展房地产投资信托基金，引导各类社会资金有序投资住房租赁领域；四是加强和完善住房租赁金融管理，包括严格划定住房租赁金融业务边界，加强住房租赁信贷资金管理，规范住房租赁直接融资产品创新，防范住房租赁金融风险。
　　就此，严跃进对记者表示，此次《意见》提出“加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道以及加强和完善住房租赁金融管理”，其实涉及四个维度的内容，即产品、服务、融资和管理，这对住房租赁金融业务中涉及的内容进行了覆盖，有助于此类工作体系的健康发展。
　　严跃进还向记者指出，此次《意见》频频提及“加强”，说明既有工作已经展开，但还需要进一步发力。这也体现了高质量推进相关工作的导向，对于各地明确目标鼓足干劲，积极做好住房租赁市场金融工作等都有积极的作用。
　　助力房地产市场平稳健康发展
　　“整体来看，《意见》的提出，有利于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展。”东莞证券分析师何敏仪在最新研报中如此表示。
　　对于上市房企，何敏仪认为，一方面，对于拥有较多自持性住房及有长租业务运营的房企，加大金融方面的支持力度，对其盘活本身拥有的自持性物业及提升长租业务效益影响直接。另一方面，开发商将更积极扩大购入、新建或改建租赁住房，增加新业务，提升收入来源可期。
　　“加大社会上，特别是大城市保障性或商业性租赁住房供应，能更好地让商品房回归商品属性，也有利于房地产行业长效机制的建立，减少由于经济及房地产周期性波动而带来政策上的过于频繁的调整，有利于稳定开发商及购房者预期，促进房地产市场平稳健康发展。”何敏仪说。
　　李一帆还认为，银行业将大力支持住房租赁市场发展，助力房地产市场平稳转型。
　　李一帆认为：“2022年，我国城镇化率65.22%，延续上涨态势；新市民群体数量多达3亿，占总人口比例超过20%。未来，随着新型城镇化推进，还将有更多人口转移至城市生活，叠加每年规模庞大的高校毕业生群体在城市就业，推动住房租赁需求扩张。同时，随着房地产市场供求关系发生重大变化，住房租赁政策利好不断释放，租购并举战略持续深化，未来银行业将大力支持住房租赁市场发展。”
　　在李一帆看来，一是遵循监管导向，找准市场切入点，重点聚焦人口净流入的一、二线城市等重点区域，加大主动布局力度，发掘住房租赁相关金融需求。
　　二是发挥专业优势，在监管合规前提下创新金融产品和服务，针对不同市场主体在住房租赁投资、开发、运营和管理等各阶段的合理融资需求，提供多元化、多层次、全周期的金融产品体系和一揽子金融服务体系。
　　三是加强风控管理，筑牢风险底线，确保配套金融资源专用于住房租赁建设和运营，保障住房租赁金融服务质效。
　　“最终，通过个性化服务和差异化竞争稳妥拓展住房租赁业务空间，支持构建房地产发展新模式，在帮助新市民、青年人等群体有效解决住房问题的同时，助力住房租赁市场高质量发展和房地产市场平稳转型，不断践行金融工作人民性。”李一帆表示。
（文章来源：中国经营网）