在房地产开发市场持续下行的背景下，万科加强了对商业地产业务的把控，放开手脚大干一场。

　　2024年1月14日下午，万科内部发文宣布成立商业事业部，万科七个区域的商业业务、印力集团统一并入商业事业部，由原南方区域首席合伙人孙嘉出任商业事业部首席合伙人，丁力业继续担任印力集团董事长并兼任商业事业部首席顾问，王海武担任商业事业部核心合伙人。
　　这次组织架构和人事调整，意味着万科商业板块的整合向前推了一大步。
　　在此之前，万科商业板块分为两大阵营，一是2016年万科收购的印力集团，这些年来与万科的关系相对“平行”，更像是合作关系；二是万科各大区域辖下的商业业务，这主要是由拿地投资搭配而来的“资产”，长期由各大区域自主管理。
　　随着万科商业事业部的成立，万科在商业地产领域有望开启更大动作。后房地产开发时代，商业地产赛道成为龙头房企转型的必争之地。
　　剧变前奏
　　万科这次对商业领域的大幅度调整在意料之中。
　　过去几年，龙头房企均将持有型不动产作为发力的重点，其中的缘由是核心城市的商业不动产能够持续产生现金流，是表现较为稳健的业务板块。华润置地、龙湖和新城等在商业不动产领域深度布局的房企，业绩的韧性的确好于以开发业务为主的房企。
　　万科此前在商业地产领域影响力较弱，但近年来也在“补短板”的过程中。
　　2016年，万科通过成立投资基金以128.7亿元收购印力集团96.55%股权，加强了在商业领域的布局，但之后印力和万科双方虽有合作对外扩张的案例，但组织关系相对平行；2021年，原万科首席运营官王海武调任印力集团总裁，被认为是万科整合印力的“大幕”开启，不过此后的两年多时间，王海武在印力“趋于隐身”，万科、印力还是“若即若离”。
　　印力成为万科旗下公司的这些年，核心目标“数一数二”、“领先领跑”，但现在看来印力的团队并未很好地完成目标。印力管理层此前对外透露，万科对印力的期望是打造成中国数一数二、领先领跑的商业地产运营公司，在管理面积、服务客户数量和营运净收入等方面，万科都对其有要求。
　　若以最基础的运营数据来看，在规模上和营收上，印力稳步前进。据万科方面发布的数据，去年前三季度，万科商业运营业务实现收入65.8亿元，同比增长5.2%；其中印力管理的项目营业收入41.8亿元，同比增长3.4%。
　　但是据21世纪经济报道记者多方了解，印力的营收增长并未带来相应的利润增加。“印力被收购后，有些年份印力还录得亏损了，而且战略上也有值得商榷的地方，比方说有些项目进行业态调整后甚至没有带来相应的收益，等于投入了一大笔钱进去，最后出租率和租金还是原地踏步。”一位熟悉印力的人士告诉21世纪经济报道记者。
　　这显然不是商业地产应有的表现。
　　可供对比的是，华润置地2023年累计投资物业实现租金收入约256.3亿元，同比增长39.4%。而去年上半年，华润置地经营性不动产业务录得营业额107.2亿元，毛利率为71.3%。
　　迎接挑战
　　万科有“做大做强”商业地产的需求，对印力进行调整形成合力是必须的。去年下半年以来，消费类REITs开闸也为商业地产带来新的机遇，万科作为被政策倾斜的房企，也已经先行一步。2023年10月26日，四只消费基础设施公募REITs产品正式提交申报材料，资产类型包括购物中心、社区商业等，其中就包括中金印力消费REIT。
　　万科董事会主席郁亮曾表示，REITs对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够实现商业模式的闭环。一旦完成REITs的环节打通，万科将有望真正从开发商转变为不动产商。这是这次调整的背景和主旨。
　　在此基础上，万科未来如何借力REITs东风将商业地产推上新的发展台阶，将是万科“再一次创业”的关键一环。
　　万科方面对21世纪经济报道记者回应称，公司一直坚持开发经营服务并重的战略，此次组织调整和人事安排是匹配战略发展需要。消费类基础设施REITs试点为商业业务迎来了重要发展机遇，通过商业板块的一盘棋建设和强化团队管理力量，以更好地抓住商业业务发展机会。
　　在万科的这些管理层中，孙嘉被认为是带领商业破局的“合适人选”。孙嘉是万科较早开始探索和实践经营性业务的前线管理者之一，其在上海任职期间，就开发和运营了多个商业综合体。同时，孙嘉在资产交易方面也有较丰富的经验，与多个投资基金、国有企业有过成功的合作。
　　孙嘉的经验成为他带领万科商业事业部乘风破浪的资本。但万科商业领域由于基础薄弱，纵有REITs加持，孙嘉肩上的任务不可谓不重。
　　一位商业地产人士对21世纪经济报道记者分析认为，“REITs对商业地产是机遇，但前提是有持续回报，也就是必须经营得好，招商、服务还有运营等都得配合起来。一个商业体成熟起来是很长时间的，龙头企业的团队基本很到位了，在各个区域复制起来也比较简单，做不起来的企业你从它旗下的项目可以看出来一些管理、招商甚至设计上的瑕疵。”
　　可以侧面印证的例子是，万科与深铁合作的商业体睿印，占据了地铁交汇的优势，但运营效果却十分平淡。这一综合体在开业前夕突然更名，而且后续的运营也稍显薄弱，在开业仅几个月的时间内，就陆续有品牌撤场。
　　这已是万科旗下最为重要的商业体之一，其经营现状一定程度上体现了万科、印力团队的能力所在。在完成整合后，孙嘉如何重塑万科商业，将之打造为万科重要的“发展曲线”，将是未来万科构筑“长期主义”发展之道的重要一课。
（文章来源：21世纪经济报道）