1月24日晚间，人民银行、金融监管总局联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（以下简称“通知”）。

　　而在当日下午，中国人民银行行长潘功胜在国新办举行的新闻发布会上就已预告称，人民银行联合国家金融监督管理总局将出台完善经营性物业贷款的有关政策，支持优质房企盘活存量资产，扩大资金使用范围，改善流动性状况。
　　具体来看，通知细化了商业银行经营性物业贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求，明确2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，除发放经营性物业贷款用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等外，还可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。
　　易居研究院研究总监严跃进对记者表示，政策的核心要点在于，对于商办等物业落实抵押和贷款工作，以提供充足的资金支持。此类资金有上述三种用途，这说明此类贷款具有补充流动性和缓解债务压力的双重功能。
　　对于经营性物业贷款的管理口径，通知明确，是指商业银行向持有已竣工验收合格、办妥不动产权证书并投入运营的综合效益较好的商业性房地产的企业法人发放的，以经营性物业为抵押，实际用途投向物业本身或与房地产相关领域的贷款。商业性房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房。
　　对于经营性物业贷款额度，通知要求，原则上不得超过承贷物业评估价值的70%。商业银行应结合承贷物业经营情况等因素，按照市场化原则，与借款人协商确定贷款利率及还本付息方式。
　　对于经营性物业贷款的期限，通知显示，一般不超过10年，最长不得超过15年，且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年。
　　在业内人士看来，这一政策的出台有望为持有经营性物业房企带来利好，以经营性物业作为增信工具，一方面有助于房企盘活存量资产，降低银行风险；另一方面可增加房企流动性，提振市场信心，推动房地产市场平稳健康发展。
　　仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟认为，通知的出台，是为了支持优质合规房企，通过盘活以综合效益较好的商业地产、经营性物业为代表的存量资产，改善流动性状况、增加资金融通渠道、扩大资金使用范围、提升资金使用效率，从而促进房地产市场平稳健康发展。
　　“这一政策的出台对尽快恢复房地产业平稳健康发展会有帮助。”一名房企高管表示，以往经营性物业贷款资金用途比较有限，新的政策可支持企业盘活存量资产，扩大资金使用范围。当前部分房企能够自由支配的资金是比较有限的，如果这部分融资成本较低，用途上又比较灵活，对于房企确实是有帮助的，不过还要看政策的具体细则及落地情况。
　　通知显示，下一步，中国人民银行、金融监管总局将指导商业银行抓紧落实《通知》要求，依法合规开展经营性物业贷款业务，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。
　　近期已有一批金融支持房地产政策相继落地。2023年11月17日，人民银行、金融监管总局、中国证监会三部门联合召开金融机构座谈会，要求各金融机构要坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。
　　自去年底以来，已有十余家银行召集房企座谈，与重点房企沟通交流，了解其合理融资需求。
　　新年伊始，针对住房租赁市场的发展专项发展意见适时出台。1月5日，人民银行、金融监管总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，要求支持住房租赁供给侧结构性改革，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，建立健全住房租赁金融支持体系。
　　中原地产首席分析师张大伟认为，近期出台的政策不少，后续要形成政策效果，关键还是在于金融机构的动员与落实。建议金融机构尽早出台配套政策，科学研判，抓紧落实，将金融支持地产的“三支箭”落实到位。
（文章来源：上海证券报）