2024年开年，深圳又有一个法拍房火出圈。位于深圳市南山区香山中街香山美墅花园一区的一套法拍别墅近期开拍，经过778次出价，最终以7857万成交，成交单价约21万元/m²，溢价1814万！
　　据京东拍卖网，该房源2024年1月30日10时开拍，直到当日傍晚17：02才迎来首次出价，最终在1月31日18：07拍卖结束。共出价778次，平均每两分钟出价1次，竞价胶着。
　　事实上，深圳不止一次出现溢价千万成交的法拍房，2023年，深圳多套法拍房源因高溢价、高热度被大众所熟知，包括半岛城邦、恒裕滨城等知名豪宅的法拍也屡次引起市场热议。
　　“法拍房源逐步被大众所接受。”根据中指法拍数据库监测，2023年，法拍房挂拍套数79.6万套，较上一年增加36.7%，挂拍绝对量大幅增加21.4万套，法拍房市场供给端升温显著，需求端的热度也在逐步提升。
　　法拍房再次爆火，出价次数刷新纪录
　　从阿里法拍网展示的房源来看，今年深圳已有超30套住宅房源被法拍，其中有多套房源拍卖热度非常高，甚至部分房源的成交价高于起拍价溢价成交。
　　1月26日，深圳市南山区东角头半岛城邦花园三期一套法拍房源经过99次出价，最终以2414.38万元成交，该房源评估价为2274.23万元，起拍价为1819.38万元，该房源最终成交价相比起拍价溢价595万，折合成交单价17.14万元/m²。
　　1月20日，深圳市南山区滨海大道红树湾红树西岸花园一套法拍房经过83次出价，最终以1893.72万元成交，该房源评估价为1839.6万元，起拍价为1287.72万元，该房源最终成交价相比起拍价溢价606万，折合成交单价10.95万元/m²，该房源的拍卖引起超两万人次的围观。
　　而在京东拍卖网，今年深圳已经有超两百套房源被挂上法拍，其中更有超三十套房源的价格逾千万，同样有不少房源被抢拍。
　　1月3日，深圳市南山区蛇口街道鸿威海怡湾畔花园一套法拍房经过98次出价后成交，该房源最终成交价为6111.05万元，该房源评估价为3735.06万元，起拍价为2988.05万元，该房源最终成交价相比起拍价溢价3132万，折合成交单价为23.62万元/m²。
　　1月31日，深圳市南山区香山中街香山美墅花园一区的法拍房源以7857万成交。湾财社记者注意到，该法拍房源的出价次数刷新了京东法拍上深圳住宅法拍房源的出价次数纪录。
　　据了解，该法拍房源建筑面积374.69m²，共1-4层。截至2023年11月该标的物尚拖欠费用约14.84万元（包括但不限于物业费、电费、水费等，具体以实际欠费项目、金额为准）；房源被拍卖原因系债务问题。
　　全国法拍挂牌量激增
　　事实上，因房价下跌、经济预期下行导致的债务问题或其他等各种因素，使得法拍市场在过去一年异常的火热。
　　从法拍市场的历程来看，2015年，线上法拍交易起步，法拍房逐步进入大众视野，由于早期法拍房不受限购政策约束，其成交价格通常低于市场价，部分投资者在法拍房市场成功“捡漏”，一时间法拍房市场关注度走高。2020年以来，法拍房挂拍量出现增多趋势，但受政策收紧、市场观望情绪等因素影响，2023年以来法拍房市场不降反升。
　　中指研究院数据指出，2023年各物业类型法拍房挂拍量79.6万套，较上一年同期增长36.7%，挂拍绝对量大幅增加21.4万套。
　　从挂拍物业类型来看，住宅、商业为法拍房主流，二者合计占总拍卖套数超过77%。其中，住宅2023年挂拍量38.9万套，占总体48.9%，绝对量增加11.7万套，法拍住宅挂拍市场份额进一步扩大。
　　需求方面，2023年法拍房整体成交率较上一年收窄，2022年挂拍58.3万套，成交12.6万套，总成交金额3004.6亿元，按套数计算成交率为21.7%。2023年全国挂拍各类型法拍房源79.6万套，共成交14.7万套，按套计算成交率下降至18.47%。
　　整体而言，法拍市场2023年成交绝对总量较上一年增涨，但成交率不增反降，成交量整体增长基于挂拍量增加。
　　深圳法拍房过半溢价成交
　　那么，深圳过去一年法拍市场情况又如何？
　　根据深圳同致诚评估数据研究中心统计的数据显示，2023年深圳法拍房一共挂拍5533套，成交1934套，其中有1116套溢价成交，溢价率为57.70%。
　　在法拍市场，深圳最火热的还是住宅用房。过去一年，深圳住宅用房挂拍3163套，成交1487套，占总成交套数的76.89%，成交率47.01%。
　　具体来看，住宅用房参拍率6人/套，成交价为评估价的56%至310%，成交价为指导价的20%至237%（其中成交价为指导价的20%是因为仅拍卖该房产二分之一产权份额），溢价率最高210%。
　　这也意味着，深圳去年有3599套房源遭到流拍，流拍率约65.05%，流拍率仍处于高位水平。其中，住宅用房流拍1676套，流拍率为52.99%。深圳同致诚评估数据研究中心认为，住宅流拍的主要原因包括建筑老旧；起拍价高于指导价、利润空间不大；双拼房、无法物理分割使用；有租约；仅拍卖该房产50%权利份额；欠缴管理费等费用金额较高；拍卖标的为在建工程，尚未完工等。
　　多数房源溢价成交是否意味着深圳法拍市场“捡漏”机会较小？事实上，2023年全年深圳有近八成住宅法拍房低于指导价成交，而2023年上半年深圳仅有七成住宅法拍房低于指导价成交；相比可见越来越多的住宅法拍房低于指导价成交。
　　“从市场供求关系角度分析，如果市场上供应的法拍房数量超过需求，价格就可能会下降。”业内分析人士指出，法拍房源的价格和供应量有一定关系。
　　值得一提的是，2月2日，阿里法拍网还有5套半岛城邦花园的法拍房正在拍卖，起拍价均为评估价的8折左右，实际起拍价约是市场挂牌价的五折左右，被网友直指“房价回到五年前”。
　　业内预计，未来还会有更多法拍房源上架，对于有实际需求的购房者来说，关注法拍市场或许有一定可能“捡漏”到优质房源。“查清房屋的抵押情况，以及后期收楼是否方便。”美联物业全国研究中心总监何倩茹此前在接受记者采访时曾指出，购买法拍房时需要关注房源本身的同时，更重要的是不要追涨。
（文章来源：南方都市报）