3月伊始，公募REITs二级市场延续上涨势头。业内人士认为，在政策红利频现的大背景下，国内基础设施公募REITs市场将不断“提质扩容”，2024年及长期表现向好的趋势不会扭转，建议各机构稳妥把握布局机会。
　　多因素支撑行情向好
　　中央国债登记结算有限责任公司数据显示，截至2024年3月4日收盘，已上市30只公募REITs收盘价较前一交易日平均上涨1.90%;平均换手率为1.93%,较前一交易日上升0.20%；平均成交量为599.42万份，较前一交易日增加10.11%；总成交金额为7.22亿元，较前一交易日增加14.46%。
　　显然，目前国内REITs市场已基本从2023年的流动性踩踏中逐渐修复。
　　“细究本轮市场的反弹逻辑，个人认为，‘缺资产’行情的演绎‘居功至伟’。”一位机构交易员向记者表示，“目前，随着政策宽松预期的升温，债市长短端利率均出现了进一步下修。其中，30年期国债利率已降至2.47%一线，10年期国债利率亦回落至2.35%附近。无疑，未来高分红资产和高股息策略都将被市场进一步关注，而这也会为国内REITs市场带来一定的增量资金。”
　　多位受访的业界专家乐观表示，尽管短期流动性的修复和风险偏好改善的行情更多偏向交易属性，且在市场波动的过程中，止盈压力会不断影响行情走势。不过，拉长时间维度考虑，国内REITs市场的发展及未来行情演绎还是会回归宏观，盯住基本面。就目前来看，中长期向好是大概率事件。由此，我国REITs市场也必将呈现出震荡向上的过程——只要持续恢复和改善，各类产品估值最终会回到合理的“锚位”。
　　REITs常态化发行逐渐提速
　　让人欣喜的是，伴随二级市场表现的逐渐回暖，春节过后，国内REITs市场的一级申报、发行也在紧锣密鼓地进行，并呈现出提速之势。
　　据记者了解，上周以来，又有多单REITs申报至交易所。3月1日，建信建融家园租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“建信建融家园REIT”）、中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“中金联东REIT”）被上交所受理，华夏万纬仓储物流封闭式基础设施证券投资基金被深交所受理；3月4日，华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金被上交所受理。
　　不仅如此，就上交所市场来看，除了新受理项目，当前还有在审项目9单——8单为首次发售，1单为扩募；4单项目等待上市。
图为：上交所9单在审REITs项目
　　记者采访中发现，在本轮REITs项目的“上新”过程中，有诸多“亮点”值得关注。
　　例如，上交所受理的建信建融家园REIT是首个原始权益人为金融机构附属公司的公募REITs，其部分底层资产为非居存量房屋改建，这在挂网上市的保租房REITs中尚属首例。
　　公开信息显示，建信住房服务有限责任公司作为原始权益人，将以其在北京、上海、苏州持有运营的三个保租房项目申报发行基础设施公募REITs。
　　具体来看，上述三个保租房项目分别位于北京市大兴区、上海市宝山区和苏州市姑苏区，建筑面积合计7.1万平方米，共有房源1770间，资产总估值9.86亿元。
　　“本项目是建行实施住房租赁战略系列举措中的重要一环，有助于打造具有建行特色的住房租赁资产管理平台，实现金融资源与社会资本的良性循环，进一步完善集股权投资、信贷支持、租赁运营、REITs发行为一体的全方位住房金融服务体系。”建信建融家园REIT的相关负责人表示，“本单项目是市场化收购、盘活存量资产发行基础设施公募REITs的典型代表，是促进多主体投资、多渠道供给支持发展保租房的重要路径，也是探索房地产业新发展模式的重要举措。”
　　再就中金联东REIT来看，项目底层资产均位于北京中关村国家自主创新示范区，具有良好的产业聚集效应和政策支持力度。原始权益人通过盘活存量低效工业用地，自主建设运营产业园区，主要面向符合国家和地方产业规划导向、租赁需求旺盛的中小型、生产型、科创型企业，旨在打造高质量产业承载空间，为区域经济发展营造良好创新创业生态。
　　健康生态营造需多措并举
　　总而言之，在二级市场价格一路企稳回升的大背景下，公募REITs作为具有定期强制高分红特点的产品，其长期配置价值已不言而喻。
　　当然，不积跬步无以至千里。市场的健康发展离不开相关政策机制的不断优化和完善，以及各参与方的协力施为。
　　毕竟，国内公募REITs市场依旧处于起步阶段，长线资金缺位、整体规模有限、审核速度较慢等诸多问题依旧存在。
　　业界专家普遍认为，未来可由以下层面着手，进一步完善市场体系建设，更好助力经济高质量发展。
　　首先，是加快REITs专项立法。加快出台REITs管理条例，构建符合REITs特点的发行、上市、交易、信息披露等制度安排，进一步简化产品结构，激发产业方积极性，提升REITs治理效能，保障REITs市场长远稳定发展。
　　其次，是推动产业整合。不断健全完善更加高效顺畅的综合推动及协调会商机制，统筹解决REITs发展涉及的项目合规、国资转让等共性问题，保障常态化项目供给。
　　再者，是优化发行审核机制，助力发行审核公开化和透明化，明确市场预期。减少行政管制，还权于市场，突出以信息披露为核心，让投资者获取有利于价值判断和投资决策所必需的信息。
　　其四，是健全多层次REITs市场。探索权益型私募REITs试点，推动公募REITs、私募REITs、Pre-REITs协同发展，完善各阶段包括资产准入、管理模式、治理机制等核心制度。畅通从Pre-REITs培育孵化、私募REITs阶段性盘活、公募REITs资产上市、REITs扩募再融资的渠道机制，形成契合各类不动产、不同发展阶段、互留转化通道的梯队市场。
　　最后，是进一步扩大试点范围。丰富REITs底层资产类型，研究推动试点范围拓展至新型基础设施领域，加快推动更多领域的示范项目发行上市。
（文章来源：新华财经）