新华财经北京4月10日电（康耕甫） 随着“十五五”规划纲要的正式发布，我国房地产行业迎来新的发展机遇，从过去多年强调的“房住不炒”，到如今明确提出“推动房地产高质量发展”，这一口径变化释放出强烈的顶层设计信号。
　　近日，中指研究院、毕马威等国内外机构纷纷发布了国内房地产市场的研究报告。作为全国房地产市场的风向标，今年一季度北京房地产市场各细分板块已经出现一定程度的企稳及复苏迹象。CBRE世邦魏理仕近日发布的报告显示，2026年第一季度，北京办公楼市场需求结构维持稳健，甲级价格让利助力整体空置率回落；而仓储物流市场新增项目带动京内需求释放，单季度净吸纳量破历史记录。
　　办公楼市场空置率环比下降
　　2026年一季度，北京办公楼市场供应端连续第三个季度没有新项目入市。受传统春节假期及万平以上大面积交易活跃度回落影响，全市新租交易总面积环比与同比分别下降14%与16%。搬迁活动以72%的面积占比成为市场成交的核心驱动力。与此同时，扩租和新成立企业的交易数量环比增长，显示出市场内生性扩张需求与初创动能正处于温和修复轨道。
　　行业需求方面，TMT板块以38%的份额稳居首位，其中系统解决方案、平台互联网及人工智能构成了核心增长引擎；金融行业在证券板块大面积搬迁需求的带动下，新租成交面积环比有所上升；专业服务业需求则主要集中在1000平方米以下的小面积租赁，且持续渗透于CBD区域；此外，房地产和建筑业，以及医药生命科学板块分别在新兴区域及成熟子市场维持了一定的租赁热度。
　　另外，受部分企业经营风险暴露、资源整合或策略性收缩影响，中关村、燕莎和东二环等子市场出现大面积腾退。其中，中关村自2023年第二季度以来首现负吸纳量，但稀缺的连层空间为业主提供了优化租户结构，提升资产韧性的调整契机。另一方面，望京与奥体子市场凭借成熟的科技产业集群，合计贡献了全市54%的净吸纳量，金融街在大面积金融类租户新租交易带动下，吸纳也有阶段性改善，有效抵消了前述区域的负吸纳影响。全市净吸纳量维持在9.5万平方米的较稳定水平。
　　截至今年一季度末，全市空置率为18.5%，环比下降0.6个百分点。其中，甲级办公楼空置率环比下降0.9个百分点，显示出高品质物业的虹吸效应。鉴于年内供应集中入市的预期，去化压力较大的业主多通过以价换量策略提前锁定优质租户，导致全市平均租金面价持续承压下行，同样本比环比下降2.1%至每月每平方米223.5元。
　　“未来六个月，北京办公楼市场将迎来约35万平方米的新增供应投放，且全部集中于CBD区域。短期内核心商务区的租赁竞争与去化压力将进一步加剧。然而，高品质新项目的入市将有望打破成熟区域连层可租空间匮乏的瓶颈，有效激活置换和整合需求，从而提升市场的交易流动性。”世邦魏理仕华北区办公楼部执行董事袁慧表示。
　　仓储物流市场单季度净吸纳量破历史记录
　　2026年第一季度，北京仓储物流市场仅平谷马坊子市场出现新增供应，新增体量约34万平方米，并在短期内实现近15万平方米去化，成为季内市场去化的重要触发点。环京市场中，廊坊北三县子市场也有约7.1万平方米新增供应，但仍处招商初期，去化有限；天津市场暂无新项目交付。
　　一季度北京仓储物流市场净吸纳量为19.8万平方米，为历史单季最高值，绝大部分由平谷子市场贡献，其核心来源为头部三方物流及汽车零部件企业的整合搬迁需求。这些企业借助租金价格与可租空间的机会窗口优势，将原先分布于京津廊区域的分散及非标仓储资源进行集中整合，实现仓储网络的降本与提效。此外，部分空港区域高标保税库通过租金策略优化吸引具有保税需求的企业升级入驻，对季内去化也有较大贡献。
　　在此推动下，尽管通州及顺义其他等子市场的部分制造业租户向低成本设施转移，但整体存量市场仍实现稳步去化。环京市场中，廊坊一季度净吸纳量10.6万平方米，核心子市场去化主要受益于品牌零售及物流企业的扩租与新租需求，如广阳、临空经开区等。尽管个别子市场受单一租户搬迁影响出现阶段性负吸纳，但整体市场仍处于正常流转节奏。
　　世邦魏理仕中国区产业地产租赁交易联席负责人方闻骄认为，未来六个月，北京预计将有32.3万平方米的新增高标仓储设施在以平谷及顺义子市场交付，廊坊近京子市场也将迎来48.5万平方米的新增供应，环京物流市场持续聚焦以“降本增效”及“提振消费”为导向的需求。
　　编辑：王春霞
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（文章来源：新华财经）