新华财经上海4月10日电（谈瑞）上海市规划和自然资源局近日发布《上海市城乡建设用地基准地价（2026年）》，基准日更新为2026年1月1日。值得注意的是，这是上海时隔六年再度更新城乡建设用地基准地价，也是上海首次实现城乡一体化定级定价的制度性突破。
　　本次调整最鲜明的政策信号之一，即是产业用地基准地价迎来全面且定向的下调，并呈现“越往外围、降幅越大”的梯度特征，从中环以内、中外环之间到外环以外，降价力度逐级放大。
　　业内专家分析，上海此举以真金白银降低实体经济用地成本，引导产业集聚，进一步推动“产业用地真正用于产业”，强化产业用地生产资料属性，为新型工业化与产业高质量发展筑牢土地要素保障。
　　越往外围，降幅越大
　　基准地价作为土地市场的政府公示价，是土地收储、出让、续期等涉及溢价评估的核心依据，堪称土地市场的“价格锚”，直接影响企业用地成本与市场预期。
　　与住宅和商办用地的结构性分化调整不同，此次上海的产业用地基准地价实行全面下调，且降幅与区位挂钩，外环以外区域降幅大于中环以内及中外环间。
　　“这次产业用地的政策里面，我们有一项非常有力的举措，就是我们将20年使用年限的产业用地降低基准价格，让土地更精准地适配中小企业、新兴产业项目的短期发展需求，切实减轻企业前期的用地资金压力。”上海市城市更新专家委员会委员、上海市土地估价师协会副会长杨斌说。
　　根据行业内房地产估价师提供的数据，以2026年版和2020年版上海市城乡建设用地基准地价中工业用地中产业项目类20年期的土地价格对比来看，这六年间，1级用地从503万元／亩降至291万元／亩，降幅42.1%；2级从336万元／亩降至194万元／亩，降幅42.3%；3级从165万元／亩降至95万元／亩，降幅42.4%；7至9级工业用地降幅更是全部达到50%，直接将产业用地价格“打对折”。
　　“此举直接服务于上海‘产业用地保量控价’目标，降低制造业、研发等实体经济的用地成本，引导科创产业布局。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，本次调整的逻辑清晰：一是落实产业用地“保量控价”，降低制造业显性成本；二是遵循产业梯度布局规律，郊区更低地价为大型制造业等提供成本优势；三是结合综合绩效评估，实现“高质量、低地价”精准供地。
　　严跃进进一步判断，产业用地成本下降，将直接利好实体制造、研发中心、高标准厂房等项目落地，尤其是临港、五大新城等产业承载区，地价优势可能加速项目落地。
　　促招商、利盘活
　　通过本轮基准地价调整，上海不仅纵向相比过去降低了产业用地成本，还横向构建起长三角产业用地价格竞争优势，为招商引资打开新空间，同时破解低效工业用地盘活的成本瓶颈。
　　据房地产估价师测算，上海与周边城市产业用地价格差距大幅缩小，部分区域实现反超。以嘉定安亭镇与昆山经开区为例，昆山经开区50年期工矿用地的国有建设用地基准地价为35.3万元／亩，而同区位嘉定安亭镇7级工业用地50年期基准价为30万元／亩，按同容积率折算后为约40万元／亩，仅略高于昆山经开区，且上海开发标准为“七通一平”，优于昆山“六通一平”，综合性价比较突出。
　　与嘉善经开区相比，优势更明显：嘉善经开区50年期工业用地基准地价为56.6万元／亩，而相邻的上海金山区湾区高新区同年限地价仅为23万元／亩，折算同容积率后为约25万元／亩，仅为嘉善地价的44%，成本优势具有吸引力。
　　“站在企业角度上说，基准地价的下降实际上是给了优质产业项目低价获得上海工业用地的机会，从市级层面上来说给了好项目低价拿地的‘粮票’。”在上述房地产估价师看来，上海此次基准地价下调后，上海工业用地价格低于周边较低产业能级城市或者与之持平，招商引资的吸引力随之上升。
　　除了助力招商，地价下调也有助于盘活低效工业用地。2023年，上海明确提出以存量更新为主的建设新路，加快盘活低效工业用地。但在实践操作中，新华财经调研获悉，低效产业用地再开发成本居高不下，高额的补偿金是盘活工作推进的主要阻碍之一。
　　在收储工业用地时，一般以基准地价为基础来进行工业用地价格的评估与谈判。此次基准地价下调后，业内人士预期其将会引导工业用地收储价格实现大幅下调，将有效降低收储阻力，加快低效用地再开发，让闲置、低效土地重新流向优质产业，真正实现“地尽其用”。
（文章来源：新华财经）