“一日售罄”的国泰君安城投宽庭保租房REIT，近日表现颇为惊险。
　　Choice数据显示，国泰君安城投宽庭保租房REIT于1月12日盘中一度跌破发行价，截至当日收盘，跌幅收敛至0.07%。事实上，近期REITs整体走势震荡加剧，比如1月10日嘉实京东仓储基础设施REIT盘中跌停，多只REITs因下跌而停牌。在业内人士看来，近期REITs震荡加剧源于估值过高、市场对基本面担忧加剧等原因，后续机构在REITs投资方面将更加注重基本面调研，并适当进行波段操作。
多只REITs震荡加剧
　　Choice数据显示，1月12日，国泰君安城投宽庭保租房REIT盘中一度下跌11.28%，引发市场关注。
　　值得注意的是，2024年以来多只REITs震荡调整幅度较大。
　　截至1月12日，中航首钢绿能REIT、中金厦门安居REIT等16只基础设施REITs的年内跌幅超过5%。具体来看，产业园类REITs、仓储REITs回撤幅度较大。嘉实京东仓储基础设施REIT、华安张江产业园REIT、中金普洛斯REIT今年以来跌幅分别为27.95%、24.68%、23.46%。
　　公募REITs停复牌公告也密集发布。1月11日，红土创新基金发布公告表示，1月10日，红土创新盐田港仓储物流REIT在二级市场的收盘价为2元/份，跌幅为6.28%，连续3个交易日累计跌幅为13.04%。为保护投资者利益，自1月11日深交所开市起停牌1小时，并于当日上午10:30起复牌。
　　1月10日，嘉实基金也发布公告称，嘉实京东仓储物流REIT在二级市场收盘价为2.371元/份，盘间成交价格下跌幅度触发当日10%的涨跌幅限制，因此同样自开市起停牌1小时。
下跌源于多方面扰动因素
　　多位业内人士透露，近期REITs之所以震荡加剧，源于以下三方面因素：
　　一是部分产品上市估值较高。一位信托业人士坦言：“从分红率的角度来看，部分REITs上市的估值偏高，尤其是在其他REITs估值回归的市场环境下，估值过高的REIT本就存在破发的风险。”
　　二是基本面担忧情绪升温。一位业内人士直言：“以国泰君安城投宽庭保租房REIT为例，其投资的基础设施资产——上海的两个保租房项目品质较高，但是大户型偏多，而且上海的租金有下降趋势，而保租房的租金也可能在此过程中出现下降，因此市场对于项目收入的变化存在一定顾虑。”
　　另外，该人士称，随着部分REITs发布底层资产运营相关公告，个别资产的实际情况与招募说明书相对乐观的预测之间仍存在预期差，也易引发二级市场的价格波动。
　　一位基础设施REITs资深研究人士也表示，仓储物流园、产业园REITs项目租金承压，不确定性增强，直接影响了二级市场表现。“相较于上市前的乐观预期，投资者对基础设施REITs的预期偏谨慎，有可能会进一步下调相关资产估值。”
　　三是REITs属于具备权益特征的金融工具，在二级市场本就具备一定的波动性质。有业内人士分析称，在海外市场，REITs的最大回撤基本在40%-50%之间，故而国内同类型工具的较大波动是其特点之一。
机构强化研究与交易能力
　　面对REITs的巨大波动，机构将如何应对？
　　一家信托公司的权益资本部总经理表示：“REITs具有强制分红、收益稳健、专业化管理等特点，主要投资于成熟不动产，中长期来看是一类非常值得配置的资产。不过其权益属性对参与者的专业性提出了更高要求，未来机构一方面要在深刻理解其特点的基础上提升交易能力，利用资产的高波动获取收益，另一方面则要强化主动管理能力。”
　　该权益资本部总经理坦言，目前已有30只REITs成功上市，募集资金超过一千亿元，其中涵盖了十余种物业模式，因此机构在参与相关投资时需要加强投研尽调，紧密跟踪项目变化，才能够在波动中把握机会。
　　一家私募基金投资总监表示：“基础设施REITs市场调整剧烈，产品净值受到了很大的冲击。目前看，部分产品资质相对较好，同样受到了基础设施REITs市场整体的拖累，出现了非理性的情况。因此，我们调仓动作比较大，逐步转向被错杀的产品中。”
　　也有机构人士称：“此前公司投资REITs的相关产品在风险条款的设计上相对简单，没有匹配REITs高波动的性质，因此团队后续也会抓紧完善，在风控体系上更加具备针对性。”
（文章来源：上海证券报）