2月26日，全市场30只公募REITs产品均收涨。其中，博时蛇口产业园REIT、富国首创水务REIT等涨幅居前。而综合近五个交易日表现来看，Wind数据显示，30只产品也悉数“回暖”。业内人士表示，尽管公募REITs二级市场的交易价格在过去一年有所回调，但底层资产质量“有保证”，各项经营整体呈现稳重向好态势。2024年，伴随市场波动收敛、长线资金投资落地以及政策面会计记账方式调整等积极因素的出现，公募REITs长期配置价值依旧值得期待。
　　产品稳健运营二级市场开年表现逐步回暖
　　具体来看，节后首个交易日，30只REITs产品全部上涨。其中，博时招商蛇口产业园REIT、中金普洛斯REIT涨超6%，另有8只产品涨幅也超过5%。连日上涨中，多家基金管理人也相继发布相关提示公告。2月20日，中金普洛斯REIT、华安张江产业园REIT、华夏合肥高新产业园REIT停牌一小时。另外，东吴苏园产业REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT、博时蛇口产园REIT、红土创新盐田港REIT也因出现较大涨幅，相继发布了提示性公告，提示基金投资风险。截至记者发稿，博时蛇口产园REIT、中金湖北科投光谷REIT、华安张江产业园REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT等12只产品近五日涨幅均超10%。
　　开年逐步企稳的公募REITs市场表现背后，稳健的产品运营、良好的可供分配完成率正持续得到市场投资者的关注与认可。综合沪深两市公募REITs四季报情况来看，各REITs项目收入稳定、持续经营能力良好，整体收益率较为可观，现金分配有保障。
　　具体来看，深市9只公募REITs项目除平安广州广河REIT外，其他8单项目的2023年年度运营情况及可供分配金额完成情况基本均达到预测水平。从核心运营指标来看，产业园区、仓储物流、保障性租赁住房项目的出租率基本保持在预测水平之上，清洁能源、生态环保项目的售电量、垃圾处理量均超预期完成。从可供分配收入情况来看，9单项目实际可供分配金额较预测值的平均完成度为107%，完成度较高的项目包括鹏华深圳能源REIT（133%）、华夏合肥高新REIT（122%）、华夏越秀高速REIT（107%）。9只深市公募REITs 产品2023年合计完成19次收益分配，累计分红20.91亿元，按照2023年初市值计算的平均分红收益率为6.71%。
　　20只沪市公募REITs产品总体业绩也表现喜人。从能较好反映产品持续经营能力和成本控制能力的EBITDA指标来看，有10只产品2023年全年的EBITDA金额超过1亿元，17只产品的EBITDA金额高于5000万元，体现了产品的稳健经营能力和为投资人创造回报的能力。从项目收入层面来看，有14只产品2023年全年的收入过亿元，其中，收入最高的是中金安徽交控，全年累计的收入达到9.7亿元，显示了高速公路行业较为出色的经营水平。从经营的稳健性角度来看，保障房REITs集体表现出了较强的经营稳健性。其中，华夏北京保障房REIT全年四个季度的收入均超额完成预期，四季度基金层面收入的完成比例达到了104.46%。另外，从2023年全年的情况来看，在可供分配金额的完成率方面，沪市公募REITs的总体完成率较高，平均可供分配金额的完成率也超100%。
　　权益属性定位进一步明确公募REITs市场生态稳步构建
　　为进一步完善资本市场监管规则体系，提高监管透明度，推动市场主体提升财务信息披露质量，2月8日，中国证监会发布了《监管规则适用指引——会计类第4号》。其中，对于相关会计处理和判断进行了明确，首次明确基础设施REITs并表计入权益。业内人士纷纷表示，建立REITs产品权益属性共识是REITs市场生态建设的基础，将进一步影响市场投融资两端建设、配套机制完善。此次监管指引的推行有助于进一步提升企业扩募积极性，也将有助于整个市场更为规范健康地发展。
　　“确认基础设施REITs的权益属性，是一种正本清源。从国外各成熟市场来看，REITs有非常清晰的权益属性，而且已经壮大成为股票和债券之外的重要大类配置资产，在中国市场推出REITs的定位也是这样，权益属性不言自明。”瑞思不动产金融研究院朱元伟表示，但在实际运行中，若干企业和市场参与机构对于REITs份额投资计入资产还是负债存有模糊和争议，导致企业在发行时纠结犹豫，一定程度上影响了企业参与REITs的积极性。现在通过指引的明确，有助于消除顾虑、统一认识，有利于推动REITs市场的高质量发展。
　　对于新生的中国REITs市场而言，朱元伟认为，记账方式是提高资产方参与积极性、扩大资产发行规模、优化投资人结构、导入增量资金等一系列关键问题中的重要一环。目前REITs市场中最重要的两类投资人，保险资金和券商自营，都会受到这个政策的直接影响。监管部门积极响应市场需求，与时俱进做出政策调整，体现了对于“资本市场以投资者为本”的原则，是对REITs市场建设和稳健发展的重要推动。
　　中金公司研究部也认为，REITs作为具有强制分红属性的特殊权益类产品，得益于交易结构、强制分红制度设计以及底层资产稳定经营特性，当前宏观背景下，REITs稳定且可持续的分红现金流具有一定稀缺性。会计记账政策有助于弱化估值风险问题，有利于稳定持有，市场风险补偿要求有望逐渐降低。“我们认为2023年部分项目调整幅度已经大于其基本面波动，中期来看，考虑到会计记账和增量资金政策有序推进、估值逐渐进入有性价比的区间且收益风险比有望改善，REITs作为另类高分红品种的配置价值有望进一步显现。”该研究部称。
　　明确年度报告披露要求信息披露规则体系不断完善
　　相关会计处理和判断进一步明确同时，沪深交易所也在近期发布了《关于做好公开募集基础设施证券投资基金（REITs）2023年年度报告披露工作有关事项的通知》（简称《通知》）。据悉，该《通知》结合基础设施REITs监管实践，以回应市场高度关切、影响市场稳定的问题为导向，提出了年度报告的披露要求。
　　具体内容方面，一是明确基础设施项目不同基础资产类别通用运营指标披露口径，提高年度报告项目运营情况的可比性；二是鼓励披露所有项目公司的年度审计报告，加强信息披露的透明度；三是强化信息披露事务负责人责任，基金管理人的信息披露事务负责人需要组织和协调年度报告披露事务，同时基金管理人、运营管理机构的信息披露事务负责人应当在项目经营不及预期时参加业绩说明会并作专项业绩说明。
　　重点披露事项方面，《通知》对《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》有关年度报告的披露规定进行了细化，涵盖基金财务指标、基础设施项目运营情况、基础设施项目财务情况、基础设施项目经营活动现金流情况、基础设施项目对外借入款项以及使用情况、基础设施项目评估、参与机构履职以及费用收取、外部运营管理机构情况、购入或出售基础设施项目、关联关系以及关联交易、持有人结构变化情况等方面内容。
　　不断完善信息披露规则体系，深交所表示，将建立健全不同于普通公募基金、符合REITs特点及规律的信息披露规则体系，避免出现披露不及时、披露内容大幅偏离投资者预期等情况。上交所也表示，将鼓励基金管理人通过开展业绩说明会、投资者走进原始权益人等多维度的投资者关系管理活动强化沟通。
（文章来源：经济参考报）