坐在胡同里的咖啡店里，抬眼就是红墙白塔，在白雪的映照下，浓浓的京味儿扑面而来。如果要“盘盘”2023年最火的网红街区，肯定“绕不过”北京金融街最北端的白塔寺街区，这里也是北京最美Citywalk线路之一。白塔寺街区意外火出圈的原点是北京的城市更新。通过“微修缮、微更新”一改脏乱差的风貌，传统文化与新生业态正在这里拼接与杂糅。
　　作为居住、文化和商业三者共生的白塔寺，究竟该如何定位？网红之后如何才能长红？在未来的商业开发上还面临哪些挑战？2024年整个街区将有哪些动作？近日，北京商报记者走进白塔寺街区寻找答案……
　　情理之中与意料之外
　　“客流多的时候，一天能接待三四百人。”因为店面正对白塔寺东夹道红墙，耀咖啡店长孙海龙几乎每天都能看到来“红墙白塔”打卡的人。
　　营业一年多的耀咖啡是离白塔寺最近的咖啡馆，得益于寺旁老字号白塔寺药店的创新，耀咖啡借助原药店场地拥有了得天独厚的位置。孙海龙说，他店里的顾客，有一部分是在对面金融街及附近生活工作的，另一部分纯粹是为了看白塔、来拍照的。
　　“其实，白塔寺最早是被易烊千玺等明星拍写真杂志带火的，陆续有粉丝来打卡同款照。后来，经小红书和微博等社交媒体的推广，更多的人知道了这个地方。今年Citywalk热起来，白塔寺也火出了圈，越来越多的人奔着‘红墙白塔’而来。”孙海龙说。
　　截至北京商报记者发稿时，在抖音上，与“易烊千玺白塔寺”和“白塔寺拍照”相关的话题播放量现已分别达到3.5万次和10.1万次；今年上半年，国内某社交平台有关Citywalk的搜索量同比增长超30倍；小红书上与“白塔寺”相关的笔记则超过4万篇，其中，收藏和点赞都过万的笔记基本都是北京Citywalk之白塔寺及周边路线推荐。
　　“红墙白塔”打卡热度不断攀升，对摄影师的需求量也不断走高，吕扬的照相馆也正在积极招聘。不久前，吕扬还盘下了一家新店。这家新店的前身是距离白塔寺东夹道红墙不足200米、步行只需要3分钟的春之歌照相馆。“这原是一家有20年左右历史的老店，刚好店主转让店铺我就接下来了。”吕扬说，“已经签完合同，租金押金也都交了。等他们明年1月5日搬走，我就开始装修。”
　　在吕扬的计划中，新店将契合网红打卡地的定位被改造为民国风，装修档次要往上提，在保留原有证件照拍摄业务的同时，将更多投入到拍写真、拍婚纱和旅拍的业务上。“我还会和周边的咖啡店等一些商家合作，可以一起推广。现在太多人奔着‘红墙白塔’来拍照，但是附近有专门的设备和摄影师的门店是很少的。”吕扬认为机会难得，“要抓住”。
　　商铺多起来了
　　白塔寺火了，现在的程度其实有些超出李茹的预期。李茹是负责白塔寺街区开发和运营的主体——北京华融金盈投资发展有限公司（以下简称“华融金盈”）的总经理，她告诉北京商报记者，近十年时间，白塔寺街区的“再生”都主要围绕疏解腾退和院落更新等工作展开，从2022年才开始系统地进行商业化投入。
　　白塔寺街区属于北京市43片历史文化保护区之一，同时地处北京民宅聚集的老街区，也是古都仅存的最后几个低矮建筑群居民区之一。2013年起，华融金盈受北京市西城区政府委托，对白塔寺街区进行疏解腾退和更新改造，并计划将其打造为提升金融街配套功能的文化商业街区。2015年，华融金盈携手设计师团队、建筑团队等提出并开始实施“白塔寺再生计划”，其改造范围为东至赵登禹路、西至西二环辅路、南到阜成门内大街、北至受壁街规划路，总占地37公顷。
　　李茹表示，目前，整个区域已腾退出来的空间有1公顷左右，但其中，以东西岔商街为主的商业化区域还不到4000平方米。“前一阶段的疏解腾退和院落更新改造工作基本告一段落，后续主要是开发利用腾退出来的空间，实现可持续的文化和商业发展。”
　　李茹介绍，今年举办的美食节在很大程度上又助推了整个区域的招商。今年8月10日—10月8日期间，由北京市西城区商务局主办、华融金盈承办的“2023文化西城东西岔美食节”在白塔寺街区举办，区域内53家商户中的26户商家参与优惠促销活动，其中一半以上的商户都是华融金盈招募的、已经入驻和即将入驻的商家，包括悠航鲜啤、北平机器、JM cafè、Polonio咖啡、MUSE咖啡、九城居、渔芙南、春芽糖水等。
　　此外，据“白塔寺再生计划”官方公众号消息，新京熹、NICE CREAM 奈似、LINLEE林里·手打柠檬茶等品牌也将陆续进驻该区域。华融金盈相关工作人员还告诉北京商报记者，在美食节期间甚至结束后，仍有不少商家主动找来合作，其中包括：目前北京胡同里热门的bistro（小酒馆）品牌、网红面馆和咖啡馆等，此外，还有来自上海和杭州的一些茶饮新品牌。
　　这与孙海龙的观察相同。一年多以前，耀咖啡门店刚开业的时候，隔壁东西岔两条街区都没有太多商铺，今年突然就多了不少，陆陆续续都在装修。已经在白塔寺街区开店近七年的渔芙南的经理也深有体会，“这两三年进来了很多商户，今年尤其多，特别是咖啡和精酿。而且，今年还有很多新客专门打电话来问我们，二楼包间能不能看到白塔寺”。
　　商业开发再提速
　　四年前，华融金盈执行董事王玉熙曾在一次采访中表示，比起前门、南锣鼓巷和什刹海，白塔寺在老北京的文化地图上似乎没有什么显著位置，难以吸引资本和媒体的关注。
　　如今，白塔寺街区已经成为一些商户眼中可以跟南锣鼓巷相提并论的地方了。在今年9月才入驻西岔胡同的MUSE咖啡老板Luis看来，现在的白塔寺，有一点早期南锣鼓巷和五道营胡同的感觉。“一到周末，就会有很多人来逛街和拍照，然后吃点东西、喝喝咖啡。”
　　从2022年11月底开店到现在，一年多的时间，悠航鲜啤白塔寺店的营收就能与2016年开在三里屯的首家店铺“争个一二”。在门店经理Sam的印象里，即便是疫情暂停堂食期间，外卖也容易爆单。但要说特别火，应该是从今年夏天开始的。“原本夏天就是啤酒生意的旺季。但没想到的是，9月到11月，周六日下午2点至5点的空档期也基本被客人排满。最热的那阵子，可以跟南锣鼓巷比一比了。”
　　作为白塔寺街区最早入驻的一批商户，渔芙南白塔寺店于2016年装修，2017年起正式营业。渔芙南创始人兼主理人左太明对北京商报记者表示，今年白塔寺街区商业化之所以能这么快地推进，最根本的原因应该是区域内有更多的商铺能办上营业执照了。
　　华融金盈方面也指出，此前，有很大一部分已经腾退出来的空间没有被利用起来，主要也是因为在营业执照办理方面存在困难。
　　左太明认为，在更新改造后的胡同里，要把商业做起来并非易事。首先胡同里有私房也有公房，产权认定相对复杂；其次，消防问题会限制部分商业，尤其是餐饮。受这两点影响，很多商铺很难拿到营业执照。“我们当时能顺利入驻并正常经营，也是因为原址以前就经营餐饮。今年以来，越来越多的品牌进来了，说明区域政策也在不断调整。”
　　华融金盈相关工作人员对北京商报记者透露，今年8月11日，在公司提报的腾退资产里，有68处拿到了工商营业执照、28处拿到了餐饮许可证、2处拿到了住宿许可证。“东西岔胡同和阜成门内北街部分区域已经租出去了，有不少商家都在装修，只是还没有正式开业。”
　　金融街的后花园
　　白塔寺街区与金融街分处阜成门内大街的两侧，仅一街之隔。但白塔寺街区细碎的老城肌理与金融街整齐的办公楼宇形成了鲜明的对比。“开发前，白塔寺街区‘老破小’的房子多，当地居民居住环境不好，交通拥堵，公共空间局促，所以想通过疏解腾退来改善原有居民的生活条件。同时，更新改造周边环境和商业业态，为配套空间有限的金融街提供一个能休闲消费的场所。”李茹说。
　　公开资料显示，北京市西城区金融街核心街区内矗立着64栋重点商务楼宇，拥有各类金融机构1886家，法人机构885家，总部型机构175家。有统计数据称，金融街以北京市0.02%的面积贡献了全市近40%的金融业增加值。
　　“有没有Citywalk这股风，白塔寺应该都会火，只是早一点或晚一点的问题。‘红墙白塔’这一强地标性建筑是很多胡同群里没有的，很容易被记住。另外，稳定的金融街客群其实是很多商家的重要来源。”左太明表示。
　　大众点评显示，渔芙南和悠航鲜啤的人均客单价分别是148元和129元，据左太明和Sam介绍称，渔芙南日常客流中来自金融街的人群至少占了60%，悠航鲜啤的金融街客流大概占到了总客流的70%-80%。
　　此外，在招商上的各种要求也在为客流作保障。李茹告诉北京商报记者，团队在招商时都有比较严格的标准，会参考大众点评星级、黑珍珠和米其林序列等，每家都要进行实体探店后才会签约引进，同时在租期上也会有所控制。“第一批签约的租户，租期基本都是3-5年，不会太长。我们会通过租期来进行阶段性的考核和更新，保持时尚度。”
　　“刚来的时候，没想过会有什么Citywalk。”Sam直言，能踩中这一风口吸引到更多顾客是一个意外之喜。Sam认为，在北京的精酿啤酒品牌里，悠航鲜啤本身就是自带流量的，之前在其他区开的店都很火。
　　据悉，目前悠航鲜啤在营的4家门店，朝阳区三里屯店入选大众点评2023年必吃榜，朝阳区麦子店位列朝阳公园/团结湖西餐好评榜第1名，东城区灯市口店排在王府井/东单西餐好评榜第4名，而才开一年多的西城区白塔寺店已经登上了阜成门美食热门榜第1名。
　　和悠航鲜啤不同，虽然Luis经营的MUSE咖啡更新、更小众，入驻时间也更靠后，但对他来说，这样风险更小，能更平稳地度过淡节。“之前也在东城开过店、有客源，但如果换到一个没怎么被开发过的地方，引流会十分困难。运营方也是试验过的，先引进比较成熟的品牌，稳定一阵后，继续加入像我们这样的新概念品牌。”
　　不想做下一个“某街”“某巷”
　　作为白塔寺街区的主要商街，东西岔胡同实际上并不长，从宫门口东岔胡同进去走到头，再拐进西岔胡同返回来，走一个来回，步行大概600多米。李茹认为，这是一个很大的优势，能在有限的空间里能尽可能保证每个商家都“长得”不一样，而不是千篇一律的。“有特色的、小而美的店铺是我们所欢迎的。”
　　但从现有布局来看，新进的商家基本都是以销售咖啡和精酿为主。据北京商报记者统计，东西岔胡同里在营的精酿及咖啡店就占了近10家，有好几家都是两层建筑，可以上二楼纵览白塔寺和胡同群。
　　来北京已经15年，接触北京胡同文化并在胡同里做餐饮生意也有近10年的时间，左太明期望能有更多元的业态出现在白塔寺街区。“对于初创品牌来说，被保护利用起来的北京胡同，是文化商业的一个很好的试验场，结合当地生态能做出很多有意思的东西。像之前在杨梅竹斜街那边，还有卖服装和家具的。”
　　对于商业同质化问题，华融金盈方面表示，已限制产品为精酿啤酒或咖啡品牌进驻街区，现阶段招商目标为建筑面积60平方米以内、以特色饮品为主，60平方米以上则以特色菜为主。“后期文化、文创这一块也会重点开发，包括推进区域内公共图书馆的建设等。”李茹介绍道。
　　一位在东西岔胡同居住了50多年的住户告诉北京商报记者，新兴潮流的品牌和产品能吸引更多的年轻人，但除了咖啡汉堡外，希望能增加更多中式的产品和内容。对当地居民来说，街区里便民的老商铺，例如理发店、裁缝店和米面粮油店等是更重要的，如何更好地与当前的新商业相融也值得思考。
　　北京商业经济学会常务副会长赖阳表示，近几年，北京有不少胡同里的街区越来越火，各种文化商业生态也繁荣起来。这背后离不开北京市老城保护更新工作的持续推进，从规定不能再拆，到通过公共空间的建设，严格的城市风貌管控来推动北京老城在保护中的利用和利用中的保护。
　　“但随着更新改造向更深一层发展，也会出现很多共性问题，包括丢失原有区域特色、业态同质化等等。而要避免异化的核心，就在于不把吸引游客作为目标，受当地人所认可和喜爱的才是真正成功的。”赖阳说。
　　左太明认为，在原生态的胡同里，要把商业做起来，还要做得久，和居民一定是相融的，不是相斥或者各不相干的。但商家们基本都会和当地居民有一个磨合的过程。“店里有一项特别规定是不喝白酒，这是因为曾经发生过有顾客喝多醉酒后影响到附近居民的情况。”
　　据北京商报记者了解，渔芙南和悠航鲜啤在装修上都采用了隔音的材质。在经营时间上配合当地居民作息也有特殊时限，渔芙南营业时间是11:00-14:30和17:00-21:00，悠航鲜啤白塔寺店的最晚截止等位排队时间也会早于其他门店。
　　此外，李茹表示，目前是商业化投入的初期，但现有空间还不足以支撑未来更多的业态，还在通过申请式退租增加更多可以利用的空间。同时，华融金盈和引进的品牌商家之间还是以最简单的租地收租的形式合作，也希望能在商业模式进一步拓展，得到更多的政策支持。
　　“白塔寺街区并不是要成为下一个‘某街’或者‘某巷’。白塔寺街区的改造不是面向游客的，也不是自娱自乐。如何向当地居民和金融街人群提供更好的服务，如何可持续地运营好整个区域居住、文化和商业生态，才是白塔寺‘再生’的重心。”李茹表示。
　　北京商报记者方彬楠程靓/文并摄
（文章来源：北京商报）