从皇家祭祀场所到市井庙会胜地，再到老旧残破的民居院落，数百年的演进史在这里刻下了零乱的印迹。出乎很多人意料之外，2023年，752岁的白塔寺以“网红”的身份重新回到了大众视野。
　　北京老城有机更新无疑是这背后最重要的推手。自2013年起，白塔寺街区就开始疏解腾退和更新改造。走过十年，白塔寺街区成功“再生”了：环境得到改善，风貌得以恢复，文化与商业也繁荣起来。不仅如此，白塔寺的“红墙白塔”已跃入年轻人的心，在北京文化地图上也占据了一席之地。
　　红了之后，也经常有人拿白塔寺与南锣鼓巷、五道营相比，对此，负责白塔寺街区有机更新的运营主体相关负责人，日前独家回应北京商报记者称，白塔寺既不是商业区也不是景区，并不想成为下一个“某街”或“某巷”。那么，下个十年，白塔寺将走向何处？
　　700多年的历史记忆
　　北京有两座白塔远近闻名。一座是位于北海公园的永安寺白塔，被唱进了《让我们荡起双桨》的儿歌里；另一座就是坐落在阜成门内大街的妙应寺白塔，曾是元朝首都城中最高的建筑，享有“金城玉塔”的美誉。但相较于北海白塔，妙应寺白塔历史更悠久、经历也更为曲折。
　　妙应寺白塔位于北京市西城区阜成门内大街，通高近51米，由塔基、塔座、覆钵、相轮、华盖和塔刹六部分组成，是一座典型的藏传佛教覆钵式塔，也是中国历史上最大的覆钵式塔之一。
　　资料显示，这座白塔始建于元至元八年，即公元1271年。元世祖忽必烈灭金并定都北京后，在大都西部兴建大佛塔，诏令精于此道的尼泊尔人阿尼哥主持设计和施工，并迎释迦佛舍利藏于塔中。随后，于元至元二十五年（1288年）建成以白塔为中心的“大圣寿万安寺”。元至正二十八年（1368年），因雷火击中寺院，烧毁了寺中所有殿堂，只有白塔幸存。
　　明英宗天顺年间（1457—1464年）又在废墟上重新建造寺庙，于明宪宗成化四年（1468年）建成，赐名“妙应寺”。如今与白塔寺相邻的主要商街东西岔胡同，曾是明代北京最大的道教宫观朝天宫的皇家御道。明天启六年，因朝天宫被大火烧毁，这一带才开始修建民居，形成街巷。
　　在明清时期，白塔寺庙会时兴，寺内和两侧满是货店摊贩，民间什物琳琅满目，庭院中还搭起了戏台。在当时，庙内既没有法事活动，游人也不上香礼佛，只是纯粹的购物与娱乐。从皇家祭祀场所到市井庙会胜地，白塔寺街区逐渐形成了集宗教、民俗、商业等传统与新潮交融的、活跃的市井场所。
　　几经变迁，白塔寺街区既保留了具有厚重历史感和保护价值的文物，也不可避免地留下了野蛮生长后的历史痕迹。这也决定了后来白塔寺街区在老城保护与更新改造过程中的独特性。
　　自朝天宫被焚毁后，白塔寺街区的百姓便开始自发建设，众多私有院落从一户变多户，随意搭起来的零散空间越来越多，最终形成了北京独特的胡同肌理，不同于其他有更多规整、宏大四合院的历史街区，这里院落面积有限、形态各异，整体空间也更为细碎。
　　慢慢地，白塔寺街区成了老龄化严重、房屋和环境老旧残破、低端同质化业态聚集、车辆乱停货物乱放的地方。再加上半空中纵横着密密麻麻的线缆，曾经辉煌的白塔也逐渐淹没其中。
　　曾有一组调查数据显示，长期的院落加建、垂直加建导致这里的胡同22%宽度不足3米、20%的路口断头，29条胡同内被塞满了700多辆机动车，邻近停车场超载率达200%。70%的居住建筑质量堪忧，68%的住户忍受着没有户厕的不便。
　　一手保护，一手更新
　　在近代，随着城市人口增长和房屋产权归属变化日趋复杂，北京老城逐渐呈现高密度，同时由于房屋维护管理水平相对滞后，导致人居环境质量低下。白塔寺街区正是其中典型，特别的是，白塔寺街区还属于北京市43片历史文化保护区之一。
　　从20世纪90年代开始，随着国有土地有偿出让与住房制度改革，北京市推进大规模危旧房改造计划，规定凡是承担新区建设的开发公司都须相应承担危旧房区的改造，对就地安置、迁往新区和迁入改造区的住户实行住房有偿分配。
　　后来，由于以开发带动危房改造也带来了老城风貌被破坏和人口功能聚集的问题，同时，拆迁补偿成本越来越高，这一模式也逐渐没落了。
　　作为最早参与白塔寺地区整治与改造的专家学者之一，清华大学建筑学院教授张悦曾指出，随着遗产保护和文化传承意识的不断增强，同时也由于拆迁成本的不断攀升，大规模拆改的模式逐渐退出历史舞台，老城进入了整体保护下的疏解腾退和整治更新的阶段。
　　2001—2005年，北京市陆续出台了《北京旧城25片历史文化保护区保护规划》《北京历史文化名城保护规划》《北京历史文化名城保护条例》等政策。2017年，《北京城市总体规划（2016年—2035年）》正式发布，其中，将“旧城”概念改为“老城”，明确提出“老城内不再拆除胡同四合院”。
　　什刹海阜景街建设指挥部常务副总指挥刘维岩对北京商报记者表示，“在新总规正式发布的前两三年，北京基本上就没有大规模拆迁了，只有很少的征收，还是只针对公益事业的。整体保护和疏解腾退逐渐成为主旋律”。
　　和大规模拆建不同，疏解腾退的具体方法是，符合条件的老城居民自愿与恢复性修建片区实施主体签订腾退协议并获得补偿条件，实施主体进而对已腾退房屋进行恢复性修建并开展经营管理。白塔寺街区的更新改造，就是这一模式的标准实践。
　　2013年，受北京市西城区政府委托，北京华融金盈投资发展有限公司（以下简称“华融金盈”）对白塔寺街区进行疏解腾退和更新改造，并计划将其打造为提升金融街配套功能的文化商业街区。2015年，华融金盈提出并启动“白塔寺再生计划”，确立了微循环、微更新的基本理论框架，其改造范围为东至赵登禹路、西至西二环辅路、南到阜成门内大街、北至受壁街规划路，总占地37公顷。
　　从整院腾退到申请式退租
　　“白塔寺再生计划”实施以来，华融金盈团队主要做了人口疏解和调控、院落更新、基础设施更新、街区环境改善以及开展社区营造五个层面的工作。华融金盈总经理李茹向北京商报记者介绍，城市更新是一个很漫长的过程，计划落地后，又会遭遇各种挑战和考验，所以政策都是不断调整、阶段性更新的。
　　以疏解腾退为例，白塔寺街区就历经了多次调整。一开始，因为借鉴了此前老城更新的经验，华融金盈在西城区率先以“整院腾退”院落逐步开展对白塔寺街区的保护更新工作，即不以户为单位，而是以一个院内所有人都愿意腾退政府才着手收回，这样收回来空间也更好利用，回报率相对更高。后来，又推出了“申请式退租”和“申请式换租”等政策。
　　“申请式退租”是2019年6月西城区菜市口西片区在北京市率先启动的，即住在平房区直管公房的居民可以按照个人意愿，退还房屋使用权，并获得补偿。2022年8月23日—12月31日，白塔寺宫门口东西岔片区启动了申请式换租，这是北京市首例实施的直管公房申请式换租区域，实施范围总面积约1.9公顷，包括187户居民，其中直管公房98户。
　　李茹介绍，目前，整个规划区已腾退出来的空间有10000平方米左右，其中，包括90多处整院腾退。在已腾退出来的空间里，以东西岔商街为主的商业化区域还不到4000平方米。“前一阶段的疏解腾退和院落更新改造工作基本告一段落，但现有空间还不足以支撑未来更多的业态，还在通过申请式退租增加更多可以利用的空间。”
　　清华大学建筑学院副教授、建筑评论家周榕告诉北京商报记者，腾退成本不低，可能在很长一段时间内都难以实现回报。华融金盈执行董事王玉熙也曾在采访中表示，做腾退疏解最终获取的是产权，是一个重资产投入的过程，租金回报率都是严重不足的，“特别是对老百姓居住条件的改善，其实还是需要政府资本来介入的，不可避免地，这就是一个缓慢的过程”。
　　服务居民定位始终不变
　　“当前中国城市更新已经进入到了错综复杂的深水区，旧城改造往往面临诸多历史遗留问题和多重现实矛盾，但其中也有一些案例可以相互借鉴。”中国建筑设计研究院副总建筑师柴培根对北京商报记者指出，在老城保护更新上，很难找到一条标准化的路子，要从每个片区自身的特点出发，很多都是“一户一策”或者“一事一议”。现在小规模、渐进式、可持续的更新策略，就是要一点一滴地去做，边调整边前进。
　　王玉熙曾表示，区别于其他项目，白塔寺街区的更新改造具有一些根本特征。“像大栅栏，给人的感觉应该是一个基于商业区的更新改造；什刹海，则更多是基于对景区的更新改造；白塔寺既不是商业区，也不是景区，它更原生态，老北京感觉比较明显，并且更倾向于一个完整的居住区。所以我们的整体思路也是基于对一个老的北京居住区做保护和更新。”
　　2013—2016年，华融金盈主要开展的是人口疏解和腾退的工作；2017—2018年，院落更新成为工作重点，即将居民自愿腾退出来的院落交到专业建筑设计师手中，重新调整，提高利用性，以适应现代城市生活的多样需求；2019年以来，华融金盈开始对受壁街和阜内大街进行整治，并启动了对区域内主要商街东西岔胡同的更新。
　　2020年8月，《首都功能核心区控制性详细规划（街区层面）（2018年—2035年）》正式发布，东西岔胡同也是该规划出台后开工的第一个项目，涉及电力、排水、市政、交通等方面。
　　原责任规划师徐健曾在央视新闻调查节目《东西岔三年》中解释称，“白塔寺再生”中的东西岔计划不再局限于风貌的整治，而是要做连片的改造提升，涉及民生、周边住宅和商铺的内部，从外至内，而不仅仅是局限在这层皮上。
　　在李茹看来，对东西岔胡同的更新改造也是“白塔寺再生计划”的一个转折点，整体逐渐从重资产投入转向了轻资产运营。自2022年起，白塔寺街区开始更系统地进行商业化投入。近一年来，在其主要商街东西岔胡同里，新入驻的商铺就占到近1/3。
　　不过，李茹表示，白塔寺街区并不是要成为下一个“某街”或者“某巷”，其更新改造不是面向游客的，也不是自娱自乐，服务于当地居民和金融街人群的定位始终不会变。目前，如何拓展出更多的利用空间和商业模式，怎么可持续地运营好兼具居民住宅区、历史文化保护区和商业街区三者的区域生态，是白塔寺街区正在并将持续直面的课题。
（文章来源：北京商报）