房地产行业是宏观经济重要的分析样本、实证范例、晴雨表和空间载体，对投资、消费、需求端、供给端、作为流量的收入和作为存量的社会财富等各方面来说，都具有较好的分析价值。在商业地产领域，房地产业界大多基于简单化的市场供需概念来对企业需求进行分析判断。事实上，企业不动产(Corporate Real Estate，简称“CRE”)相关活动是复杂而多元的，其根本出发点和基本原则是满足企业自身在降低成本、提升盈利、控制风险、促进内生成长等各方面的发展诉求，这种种考量和决策，影响到商业地产市场的供需关系和国民经济相关领域的增长与发展。而从企业的主体视角来看，其在地产领域的相关活动也涵盖了从租赁到日常运营再到企业不动产战略的完整链条。
　　近年来，随着国内大型企业的迅猛增长，很多企业不动产相关需求已经遍布全国，覆盖广阔、体量巨大，这也对企业管理团队提出了更高的要求，相关工作的复杂程度和工作量级持续提高。我们认为，重构企业不动产管理路径将成为所有企业成长中的必经之路，企业应该重视专业体系搭建，以应对未来科技和社会环境变化所带来的新挑战。
　　传统企业不动产管理模式变革迫在眉睫
　　(一)随着企业持续扩张，传统的成本管理视角已不足以支撑如此庞大的不动产规模的有效运行。以物业与资产管理的实际经验来看，绝大部分企业的不动产管理团队均难以达到与之匹配的比例。沃顿商学院的一项全球研究结果表明，最近十年，企业在不动产方面的投资占到了公司资产的25%以上，平均来看，企业用于不动产上的成本能够达到总销售收入的5%~8%，甚至是40%~50%的净利润。
　　在全球范围内，由分散式的办公事务管理向集中化的企业不动产管理战略进行转变早在40多年前就已初具端倪。2013年时，全球范围内86%的跨国企业已建立集中化管理的企业不动产团队，而到2015年时，这一数字则已经达到92%。企业不动产如今已经成为确保大型企业稳健发展的必由之路。
　　(二)受疫情波动的外部环境影响，在过去数年间企业的不动产终端诉求在持续变化。当外部环境变迁叠加各类经营风险，企业面临着更为频繁的业务计划调整以及相应的租约变更，不确定性明显提升。大部分企业在符合城市防疫管理要求的基础上，大多倾向于让业务部门和员工尽快、尽可能较大比例地回到实体工作场所，进行现场工作和面对面交流。在疫情影响下，员工健康、社会交往等元素的重要性持续提高，企业打造办公场景的考量因素和需求也变得更为多元化和复杂化。
　　在过去十年间，中国企业已经开始思考和探寻新的企业不动产管理方式，以适配自身的发展战略。不少大型企业已经专设企业不动产部门，越来越多的企业也开始关注不动产的理念和知识体系。虽然绝大部分国内企业并没有专门设立企业不动产部门，但在多家行业巨头内部正在形成企业不动产集中式管理的机制，以全国性、多城市、统筹化的管理模式来面对市场。
　　我们认为，这是中国企业发展所必然经历的历史进程。当企业所管理的生产经营场所达到一定规模，企业不动产的相关问题必然上升到战略高度，需要引入系统化的管理知识和内部外部的专业团队，才能保证不动产空间有效配合企业的大规模扩张与品牌形象提升。
　　当前企业不动产管理的现状和诉求
　　(一)企业不动产认知度有待提升。从行业光谱来看，数字新媒体产业(TMT)、金融和专业服务业在本次受访者中所占比重达到41%，这三个行业也是办公楼租赁市场中主要的需求来源；制造业、化工能源和生命科学行业受访占比为16%，更多地使用产业园区、工业厂房、仓储物流等不动产空间作为经营性场所。就企业性质而言，本次受访企业中国企、外企和民营企业占比为2:2:6.调研表明，尽管69%的受访企业表示曾了解甚至践行过企业不动产的概念，但是认知尚不成体系。他们所了解和执行的企业不动产相关工作模式，与专业化管理体系之间仍有显著差距，大部分企业没有将不动产相关的各类工作通盘看待，更不必说将不动产事务纳入企业战略考量。
　　不同行业对企业不动产的认知程度也有差别，呈阶梯状分布。专业服务、金融、TMT以及文体娱乐等行业的受访企业普遍对企业不动产颇为了解，这类企业在不动产方面的发展和认知较为成熟，超过80%的该类企业表示对企业不动产有一定认知；制造、物流、房地产及能源化工行业大多属于略知一二，该类企业在各地的办公物业多以总部或区域总部自用型为主，基于该类企业较为集中统一的企业管理体系以及稳健的扩张速度，其对企业不动产的认知尚处于发展阶段，形成专业企业不动产管理体系的过程往往伴随企业组织架构的重大变革；生命科学和零售贸易领域的许多企业则是刚刚接触这个概念，仅有不到三分之一的该类企业了解企业不动产概念，其不动产管理体系仍处于前期发展阶段。
　　但总体而言，降本、增效、控风险是各行业大型企业在不动产领域都最为关注的三个核心问题。在过去几年高歌猛进的互联网大厂此前最关注扩张效率，保障企业业务拓展和成长步伐；保险、券商、投行等金融企业有严格的内外部风险管控要求，最重视流程审查和合规管控；疫情以来，内外资大型企业均充分把握租金下调的市场大环境，在租赁活动中寻求降低成本支出的续约或搬迁整合。
　　行业间不仅对企业不动产的认知程度有差别，在相关管理和工作过程中关注的核心问题也各有侧重，最直观的“降本”并非所有行业所有企业最关心的唯一话题，仅在金融、TMT和房地产业排序首位。在制造业与化工能源受访者中，降本诉求仅排第五位，其不动产空间集中在工业厂房等物业类型中，相关支出成本较低，进一步节省开支空间较小。此外，流程管理也是专业服务业等行业关注的第一重点。
　　(二)企业不动产管理的现状和诉求与行业性质密切相关。租赁是企业获取不动产空间的主要方式，占比达到60%，而购置和自建共占40%。这也说明了企业不动产管理的复杂性，既要维护自持物业的相关运营，也需要通过租赁持续获取新的办公场景，满足业务增长的需求。由于供应链特征、业务模式、服务周期等方面不同，各行业不动产管理的现状和诉求既有共性，也有差异。我们从问卷中可以看到，60%的企业在不动产策略方面选择租赁，特别是物流运输、零售贸易、文体娱乐等中小型分散化管理企业；生命科学、金融、能源化工类企业选择购置不动产的比例都在三分之一以上；制造类企业选择自建不动产的比例超过50%，与其和二产结合的行业性质密切相关。
　　而从行业角度看，各行业的不动产管理需求和模式差别显著，TMT行业近年来人员规模爆发式扩张，不动产需求倍增。金融企业在租赁方面管理统一度高，但半数受访金融企业在不动产购置方面并未由单一部门进行统一管理。专业服务业是企业不动产统一管理方面的“八边形战士”，统筹管理水平高。房地产及建筑业管理反而非常分散，制造业和化工能源业对于集中管理相关事务的重视程度相对较低。
　　办公场所是企业践行ESG理念的最佳切入点之一，企业可以通过选址绿色建筑、执行低碳装修、进行技术智能化、推行灵活办公等方式，提高企业在环境(E)、社会(S)和管治(G)方面的规划和责任。根据调研结果可见，受访企业在ESG领域基本是知行合一的，有ESG理念和指标的企业基本都已在房地产领域有减碳的具体措施。当前，多个城市已发布碳排放管控单位名单，TMT、金融、贸易等行业均有多家企业已被列为控制排放企业单位，因此上述行业对ESG理念及减碳措施的重视程度相对较高，与本次调研结果基本一致。
　　(三)不同规模的企业不动产管理现状。由于缺乏专业的职能部门、前瞻性的房地产策略，抑或是科学的管理体系，虽然有80%的企业在进行不动产的统一管理，但仅三分之二的受访者认为自己了解过企业不动产的概念。不同规模企业对不动产概念的了解程度，反映了不同时序和在不同历史阶段成长起来的企业的不动产管理特征。
　　就一般认知而言，企业对不动产的认知程度应当随企业规模的增长而持续提升——企业规模越大，不动产管理复杂程度越高，企业理论上更迫切地需要了解先进的管理知识和理念。但是，调研结果显示，在全国布局了5~10个办公场所的企业，是这一趋势中的一个逸出值。该规模区间的企业在本次受访中表现出了对企业不动产极高的认知程度，了解比例高达82%。这是因为，处于这个阶段的企业大多是近几年涌现的快速增长型企业，从小微企业跃升到中型企业乃至大型企业的发展进程时间短、速度快，过程中迫切需要进行不动产的统一管理，但又尚未形成既有定型的管理模式，且在很短的时间内面临了极大的管理挑战。此外，此类较为年轻的企业也更容易接受新兴的专业化知识和体系。
　　不同的企业规模会面临不同难度的企业不动产管理模式，租赁及购置场景的增加、企业扩张中的人员变动、战略调整中的并购和重组等原因，都会使不同规模的企业对不动产管理体系建立的必要性、迫切性和专业性产生不同要求。调查结果显示，由企业对不动产管理认知程度的变化可以看出随着规模递增，企业不动产管理体系经历了从分散到集中，再分散到再集中的波动过程。
　　(四)企业不动产各分支领域的管理差异。企业不动产管理相对最为分散的领域则为不动产租赁，三成企业进行非统一管理，包括中央多部门分散管理和区域分支公司分散管理，也有由财务部门代管情况。因此，企业内部往往难以厘清不动产相关指标，内部数据格式不统一、流程未打通，难以进行有效的成本拆分和流程控制，易造成资源冗余、效率下降和合规风险。在不动产租赁方面，统一管理比例最高的行业为专业服务业和金融业，统一管理比例约90%。其中，金融行业设置企业不动产团队比例最高——高达44%的金融企业受访者表示企业的租赁活动由企业不动产部门统一监管，这是由于近年来金融行业在行业监管和合规审查等方面的要求和标准持续提高，因此对不动产方面的统筹监管也更加重视。
　　随着企业规模增长，企业的不动产管理认知程度和效率会经历从分散到集中、再分散到再集中的过程。具体来看，在实际不动产租赁管理过程中，不同规模企业也表现出了相似的差异性。从城市数量看，只要企业在全国5个及以上城市设有办公场所，职场租赁统一管理比例即平均超过80%，其中：覆盖全国5~20个城市的企业统一管理比例最高，达到90%以上，其实随着企业规模不断扩张，企业中央统筹管理需求凸显，且集中统管实操难度相对较低；当企业在全国超过20个城市设有分支公司，则单一部门统一管理难度显著提高；当全国覆盖城市超过50个，即便非单一部门统一管理的企业，其租赁活动也会由集团或中央层面的多个部门进行分工监管，较少下放至区域或分支公司自行负责。从负责管理的部门角度而言，我们可以明显看到，随着企业人数和不动产规模扩张，大部分企业会设置专业的企业不动产部门或在行政部门中拆分设立专门的企业不动产管理团队。
　　以资产战略重构企业不动产管理路径
　　(一)企业不动产管理模式正在从简单的成本考量迈向更为全面的资产管理范畴。当前，国内的中大型企业均已使用、管理了数万乃至数十万平方米的不动产面积，总金额过亿元，部分甚至超过百亿元。这就相当于使用、管理一整栋甚至是数栋高品质办公楼宇(市场中一栋标准的高品质办公楼的建筑面积约为5万~8万平方米，其资产价值在亿元至数十亿元不等)。以成本考量为导向的传统管理模式已无法满足企业的各类不动产需求。随着规模的增长，企业需要以资产管理的视角来看待其管理的不动产面积。
　　(二)培养和搭建专业的企业不动产架构及专职团队尤为重要，重构企业不动产管理路径，将成为所有公司成长中的必经之路。正如同在过去20年间，国内企业在法务、审计、风控等专业领域均经历了自外而内的管理提升过程，企业在不动产领域的专业化体系搭建，也将通过与外部专业机构合作的方式，从前期服务外包逐步迈向自有体系的搭建与完善。从本次调研问卷的结果来看，已经有部分企业开始尝试运用专业的企业不动产管理理念推行不动产相关工作，但我们认为进行企业不动产管理模式和理念的革新仍是中国企业迫在眉睫的关键任务之一。我们建议企业对自身不动产相关管理工作进行评估，并重视搭建企业不动产的专业体系。这在帮助企业实现既有事务“降本增效”的同时，也将助力各方为应对未来科技和社会环境变化所带来的新挑战做好充分准备。
　　(三)行之有效的战略规划是一家企业的不动产团队的核心价值。企业不动产战略必须以公司的主营业务为导向，以市场情况和政策引导为支撑，切实有效地通过在关键市场进行布点和统筹协调，赋能商流和物流的高效运行；通过协作、灵活、绿色的办公空间，赋能人力资源的潜力发掘和效率提升。这不仅可以帮助企业在空间使用成本控制上得到显著收益，更能有效地支持企业整体的业务发展战略。与此同时，超大体量的企业选址、搬迁不仅仅会影响企业自身的发展，同时也会对该地区的就业、税收、发展产生重要影响，所以每一份企业不动产战略都应对企业所处城市、地区的相关产业政策、人才政策有深入的理解，为企业自身业务提供经营场景以外的助力。
　　(四)科技和创新是企业不动产管理的未来基础。一方面，科技和市场的发展已经开始推动办公等生产经营场景发生本质变化。过去三年的疫情推动了通讯科技的发展，并使得“居家—职场”的混合办公的全新模式出现，原本相对统一的办公场所演化出了多点多元的新型场景，为企业管理带来了全新的挑战。另一方面，元宇宙技术和概念的不断发展，在未来甚至可能将办公场景和物理概念的职场空间相剥离，形成虚拟场景办公的新形态。当这一切变成现实，那么现有的一切管理操作都将被颠覆。企业的不动产管理团队需要实时跟进前沿的理论并找到合适的路径与自身相结合，在未来的办公场景中持续为企业保驾护航。
　　总的来说，在新时代、新形势、新发展格局下，中国企业不动产管理从分散、模糊、粗放的外延型模式升级优化为集中、集约、精细、精益、以人为本的内涵型模式，与中国转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期是同步的，与中国经济强调创新驱动高质量发展、践行新发展理念、融入新发展格局的转型是一致的，与在新旧增长动能平稳衔接的基础上推动经济发展质量变革、效率变革、动力变革的任务是同向的。企业可以且应当向创新要动能，向改革要活力，着眼长远、面向未来、优化结构、保持质的有效提升和量的合理增长，提高企业运营效率、管理效能、资产效益，控制企业成本、风险，为业务扩张、盈利增长和员工福祉提供保障，并助力绿色低碳、践行社会责任，努力夯实自身高质量发展、可持续发展基础。
　　(作者庞溟为仲量联行大中华区首席经济学家及研究部总监，米阳为仲量联行中国区办公楼市场研究负责人)
（文章来源：金融时报）