房地产利好政策接连出台，“第三支箭”为市场再添强心针。上周，证监会决定在房地产股权融资方面调整优化五项措施。上市房企纷纷响应，已有近10家房企火速筹划再融资。
　　时隔多年，监管再度重启房企股权融资，对房地产市场将有哪些影响？未来地产板块的投资价值几何？为此，中国基金报记者采访了六位券商地产行业首席，他们是华泰证券研究所房地产首席陈慎、长江证券地产组首席分析师刘义、国泰君安研究所房地产行业首席分析师谢皓宇、中信建投房地产和建筑行业首席分析师竺劲、光大证券地产研究首席分析师何缅南、国信证券地产建筑首席分析师任鹤。
　　上述研究人士认为，“三箭齐发”共同托底房地产供给侧，股权融资作为“第三支箭”，补足政策组合拳中的最后一环。股权融资渠道的放开有助于房企做大做强主业，化解房企面临的困境，改善市场流动性，最终解决全行业“保交楼”问题。
　　推动“保交楼”政策落地
　　中国基金报记者：对“第三支箭”如何解读？本轮政策调整的触发因素有哪些？
　　陈慎：本次新政提出的五项措施，从并购重组、再融资、境外市场、REITs和私募基金的调整展开，基本上全方位涵盖了房地产股权融资渠道。五项政策的核心是前两条，自2016年以来行业股权融资冰封后，这是监管层态度的首次明确转变。境外市场的同步调整、基础设施REITs对于房企不动产盘活的支持、私募股权基金的引入作为政策补充。
　　本次政策调整的触发因素主要有如下几方面：首先，2016年以来严格融资管控，上市房企过去6年基本丧失股权市场能动性，政策调整空间较大；其次，市场景气度下行，地产前端投资热度消退已有1年半，因融资资金流入导致市场过热的担忧已经消解；第三，行业纾困迫切度提升，“三箭齐发”托底房地产供给侧，股权融资作为“第三支箭”补足政策组合拳中的最后一环。
　　任鹤：本轮政策调整最直接的触发因素是房地产行业自去年以来愈演愈烈的经营困难。当前调整相关政策直击痛点，效果也值得期待。
　　更深层次的因素是为了实现房地产市场的供需平衡。本轮下行周期中，供给侧出清相对以往周期更加剧烈，但中国城镇化进程仍在延续，未来仍需要相当多的优质房企，来进一步满足人民群众对美好生活的需求。在供给侧出清已经相当充分的当下，放开股权融资意义重大。
　　谢皓宇：“第三支箭”放开股权再融资，同时可以募集配套资金，对于房企降杠杆有极大的作用。募集资金若用于存量项目，则不能用于扩张，因此，本次放开再融资，更有利于净资产过小的企业。一方面，可以迅速扩大净资产，解决有信用和运营能力但难以高杠杆运转的问题；另一方面，集团层面有资产注入的，可以盘活并注入优质资产，支持上市公司发展。
　　对于一些民企来说，由于缺乏有回报的募投项目，预计将更多地采取引入战略合作方的方式再融资，对于产业链上的合作伙伴来说，将是进入地产行业的机会。本次还专门提到建筑行业的企业，由于大多为央国企，因此，能够顺利地参与到民企的再融资当中，完成企业的混改。
　　竺劲：一个月内“三支箭”相继落地，金融支持房地产力度持续加码，有助于促进行业的健康平稳发展。政策密集出台和监管部门持续发声，房企的融资环境有望迎来重大转变。恢复涉房房企重组上市，有利于在上市公司体系外拥有存量房地产资产的企业，将体外资产注入，做大上市公司净资产和规模，盘活存量资产。同时，恢复房企再融资，募集资金可以用于补充流动资金、偿还债务，有助于进一步减轻当前房企资金压力。此外，通过股权融资募集资金，也有助于“保交楼”政策落地。
　　优化资产负债结构
　　助力优质房企做大做强
　　中国基金报记者：与央行、银保监会、交易商协会给出的前两支箭政策相比，证监会提出在股权融资方面进行优化，将达到哪些效果？
　　任鹤：前两支箭即信贷和债券，更多解决的是“活下去”的问题，通过信贷支持、发债担保等措施，使房企能够渡过当前的难关。毕竟销售仍然未见明显好转，多数房企都面临不同程度的资金压力，此时在债务性融资方面的支持，可以先让房企“活下去”。与之相比，“第三支箭”则在解决生存问题的同时，给了优质房企“仰望星空”的可能性。
　　具体而言，一方面，权益性融资可以明显改善房企的资产负债表(债务性融资无法实现)，使得杠杆较高的房企有了更好地面对风险的能力；另一方面，权益性融资如果能够顺利实施，房企在获得资金或优质资产的同时，还可以引入战略投资者，改善公司治理，降低房企的经营风险。
　　陈慎：“第三支箭”与前两支最大的区别在于，放开的是股权，而前两支是债权。此次并购重组放开意味着上市房企可以通过兼并收购实现扩张，尤其是部分国央企因为历史问题导致的同业竞争问题可以借机解决，并进一步做大做强主业。
　　另外，股权融资放开有助于化解部分房企面临的困境。对于运营稳健、仅因市场景气度波动而造成被动缩表的房企而言，再融资作为低成本融资渠道是有力的补充。股权融资相对并购债等金融产品更有灵活性，有望提升头部房企收并购的积极性与推进效率。并且，股权融资有望改善市场流动性，最终解决全行业“保交楼”问题，实现“保民生”目的。
　　刘义：“第三支箭”使得房企在回款与债权融资之外，进一步拓展了股权融资通道，增加正常展业和保交付资金来源，引导优质房企修复资产负债表和提高收并购预期。银行信贷与增信发债在实际执行层仍有堵点，如标的选择、抵押物要求等，在实际资金投放方面实质仍偏向支持“好房企”和有剩余货值的“好项目”；而优质房企尤其国央企在杠杆率考核要求下也无意过度举债，且收并购的风险偏好也有待提高。
　　房企股权融资放开为优质国央企在扩充资本金、优化资产负债结构等方面打开了大门，也可能加快供给侧改革与产能出清的节奏。募集资金可用于补流、还债、保交楼等，也使得行业信用加速修复，以及相对较差项目加快复工成为可能。
　　谢皓宇：前两支箭是通过债务融资来缓解资金压力，“第三支箭”则是通过股权融资来缓解压力。对于资金压力较大的房企来说，可以通过股权再融资扩大资本金，甚至可以引入一些具备融资能力的股权合作方。而对于没有资金压力的房企来说，也可以扩大资本金，来获得更多的融资授信，提升企业发展速度。
　　何缅南：与前两支箭相比，“第三支箭”的重要看点还包括积极发挥私募股权投资基金作用。近一年来，在部分民企遭遇重大流动性危机而停止拿地以及出售资产时，不少知名外资基金频频加码国内不动产市场，既包括收购物流地产、产业园、租赁住宅等存量资产，也包括直接在土地市场公开获取土地，显示出对我国经济和不动产市场长期发展向好的信心。
　　此次证监会提出重启不动产私募股权基金备案，有利于发挥私募股权基金市场化程度高、操作灵活性强、专业化程度高、投资嗅觉灵敏等优势，在房地产行业的供给侧改革和信用重组中起到价值发现的积极作用。
　　政策强调国有民营房企一视同仁
　　各类房企不同程度受益
　　中国基金报记者：就近期政策表述来看，多部门均提到对国有、民营等各类房企一视同仁，对此如何看待？此次针对房企再融资、重组上市的放开，对不同类型的房企有哪些不同方面的积极影响？
　　任鹤：国资背景对于金融机构的吸引力仍会比较高。若国有金融机构能够积极参与民企的股权融资，就能够解决这一问题。
　　此次针对房企再融资、重组上市的放开，对于不同类型的房企都有积极影响：对于实力雄厚的国央企来说，更有能力和动力吸纳性价比较高的资产。而对于财务状况较为紧张的民企来说，增加了一条崭新的融资渠道。同时，国央企募资之后也有了更多买家，有利于公司以更合理的价格出售资产渡过难关。股权融资渠道的打开，有望帮助房企实现信用、债权同时转好的正向反馈。
　　刘义：近期多部门均强调对于国有与民营房企一视同仁，有助于金融机构提高对部分民营房企的风险偏好，更重要的是传达稳信用的决心，有助于恢复优质民企信用与其正常融资能力，在维持行业与金融稳定大局方面都有帮助。
　　房企股权融资放开，对于不同类型房企影响有所差异：对全国型优质国央企来说，其扩表预期和阿尔法逻辑持续强化；对于部分高杠杆的央企与地方国企来说，放开股权融资或意味着加速资产负债表优化；前期一定程度陷入信用压力的混合所有制房企与未爆雷民企则打开了股与债的通道，资金安全性与估值有望修复；至于已出险但有优质资产的民企，通过股权与项目出让、引入战投等方式，在引入增量资金的同时有效盘活项目，对后续销售恢复、保交付等方面均有一定助力。
　　陈慎：当前房企整体面临现金流压力，其中民企的压力高于国企，因此，“救企业”本身对于民企的意义更为重大。目前已有好几家民企发布筹划定增的公告，说明本轮政策的确在执行层面做到国民企一视同仁。
　　需要关注的是，已经出险的房企可能短期内难以实现股权融资，包括债权融资也比较难惠及出险房企，因此，政策的利好范围还是会在国央企以及健康的头部民企的圈层内。
　　信心修复传递至需求端
　　上下游产业有望获益
　　中国基金报记者：借鉴前两轮房企再融资重启时期的实际效果和经验，预计此次重启对房地产市场、相关上下游产业及整体市场的意义如何？
　　任鹤：2014年至2016年的再融资重启，有比较强的参考意义。彼时房企再融资重启，对市场产生的直接影响其实相对有限，但背后传递出的政策信号，以及同步出台的一揽子政策，如“认房不认贷”、持续的降息降准等，确实起到了提振信心、加快拐点到来的作用。一定意义上，可以认为房企再融资的重启，是上一轮周期底部的明确信号。目前政策的态度、速度、力度均已经接近当时，而库存的过剩程度远低于当时，所以，对未来房地产市场可以更加乐观。相关上下游产业也将从中获益，竣工端的家居、家电、装修等会更快看到好转，开工端的工程机械、大宗商品等可能相对滞后。
　　陈慎：房企融资走过两轮周期：第一轮放量周期是2006年至2009年，伴随着行业景气度持续提升，行业迎来资本化提速阶段，发行规模合计逾1500亿元，同时开启的还有抓住本轮股权融资机遇、实现快速扩张的一线房企的龙头格局；第二轮放量周期是2014年至2016年，随着市场景气度持续下行，股权融资端口逐步放开，2015年1月，股权融资流程中的国土部审批环节正式取消，推动房企再融资加速放量，三年内股权融资额达3520亿元。
　　对于地产行业而言，过去两轮股权融资的放开都开启了一轮基本面上行，预计本轮周期中，行业供给端的信心修复也有望传递至需求端，加快市场复苏。
　　刘义：复盘历史上两次房企再融资重启时期，再融资放松对于行业基本面修复、房企资产负债表优化与规模进阶有较大促进作用。两轮房企再融资放松后，行业景气度均较快向上修复，商品房销量企稳回升，房企通过定增等优化资产负债表，优质房企成功上市，借助资本市场力量实现规模再次腾飞。
　　当前大时代背景已经完全不同，过往供需两旺的盛况或难重现，但在房企信用受损、行业基本面承压背景下，股权融资的重启对于行业信心重塑、房企资产负债表优化、加速产能整合与销售交付恢复正常节奏等均有裨益。
　　关注优质龙头房企、物业板块
　　中国基金报记者：对近期及中长期房地产板块的投资价值如何看待？看好哪类地产股及地产产业链机会？
　　任鹤：短期地产板块主要是过度悲观预期的修复逻辑。地产板块中长期投资价值非常清晰，一是模式的改善，即以往过度快周转的金融化模式，走向依靠产品竞争力的制造业模式；二是格局的改善，本轮供给侧出清非常剧烈，而渡过本轮危机的房企会在未来市场中占据更高的份额。
　　未来投资机会方面，主要看好三条主线：一是扛过本轮考验的优质房企，足以说明其优秀的经营能力和强大的经营资源，值得更高的估值；二是接近“上岸”的困境反转型房企，对于出现资金问题较晚、展期规模不大的民企而言，随着基本面改善以及“金融16条”等政策落地，困境反转策略的胜率正在大幅提高；三是物业板块，受益于地产板块修复的同时，还受益于竣工复苏逻辑。
　　刘义：短期维度，当前及未来一段时间仍处于“政策上、周期下”的政策驱动阶段，政策强度持续提升背景下，行业估值修复动力边际增强。首选具备基本面逻辑的优质国央企，优质混合所有制房企和民营房企也有望受益，已出险但有优质资产的民企亦可关注。此外，随着地产信用端逐步修复，优质物业股也迎来配置良机。
　　中长期维度，传统开发领域未来仍是大生意。资产运营领域或是存量时代的核心主题，包括公寓、物流、商办，以及其他特定类资产。在广义服务领域，包括物管、经纪、家装等细分行业，存量市场具备长期增长潜力，竞争格局也有望进一步走向集中，将来大概率会有巨头诞生。地产产业链维度，近期种种供给侧政策共同指向“保交楼”，前期因为房企资金链紧张、预售监管趋严等导致的竣工交付延迟有望逐步解决，后周期相关投资机会也值得关注。
　　竺劲：当前销售逐步筑底，政策向好趋势不变，在政策刺激下，销售有望逐步复苏。高业绩、高有息负债增长以及高拿地强度的房企，有望在后续市场复苏及信用修复过程中明显受益。在当前金融端支持政策下，还看好优质房企的估值修复、全行业的信用复苏以及在因城施策空间逐步打开下的销售回暖。
　　何缅南：未来房地产市场行业将呈现“供给侧信用重组，需求侧逐步升温”的向好态势。从投资角度来看，三类房地产上市公司值得重点关注：一是信用优势显著，品牌声誉优秀，经营管理成熟，市占率提升的龙头房企；二是率先布局多元化赛道，持有型资产质量较高的存量运营型房企；三是受益于地产行业信用风险缓释，估值修复明显的优质物业服务上市公司。
　　明年有望迎基本面和政策面双重支持
　　中国基金报记者：复盘今年以来房地产市场的利好政策，结合地产板块整体走势，对明年的市场环境有哪些看法和期待？
　　任鹤：随着供需两侧政策支持、居民收入信心修复、烂尾担忧逐渐解除等多重正面因素的积累，明年基本面的修复是非常值得期待的。同时，由于当前库存充裕(主要是未开工土地)，房价和地价也不具备大幅上涨的可能，因此不会导致政策的转向。基本面回暖带来的困境反转，叠加政策博弈的弹性提升，明年地产板块有望迎来基本面和政策的双重支持，其表现可以给予较高期望，有较大概率跑赢大盘。
　　陈慎：2023年房地产行业依然面临不确定性，主要在于需求端修复弹性对房地产行业影响的时长、房企信心修复的时点、国际局势对我国经济综合影响等因素，对2023年市场基于保守(政策保持当前力度)和积极(政策空间进一步打开)两个预期来展望。
　　刘义：融资政策已达到历史上比较宽松的状态，后续重点在于需求端稳信心和进一步因城施策，预计在房贷利率、首付比例、认定环节以及限购措施等方面仍有优化空间，叠加疫情管控逐步优化，居民对大环境的预期将逐步趋稳，房地产需求端有望平稳修复，交付问题也有望逐渐解决。但在“房住不炒”背景下，大刺激带来的强贝塔已成历史，不管融资还是拿地等要素均指向高信用国央企与部分优质民企，板块内部股价走势明显分化、强者恒强的趋势不会改变，出险房企只有区域型或有优质资产的小部分具备持续投资价值。
（文章来源：中国基金报）