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多城楼市“春意”初现,复苏能否持续?
2023-03-09 11:12:00
春节假期结束后,市场恢复常态化运行,多城信贷环境也相对宽松,前期积压的购房需求加速释放,带动了2月份楼市的修复行情。其中,被视为楼市“晴雨表”的二手房,在本轮楼市复苏周期中,呈现出先于新房回温的趋势。
  展望未来市场走势,业内人士认为,短期来看,部分城市或现3月“小阳春”,但市场回暖的持续,更需要居民置业信心和收入预期的恢复。
  3月7日下午,在十四届全国人大一次会议举行第二场“部长通道”采访活动上,住房和城乡建设部部长倪虹表示,对房地产市场企稳回升充满信心。
  “春意”初现,多城新房行情现积极信号
  眼看着楼市有所起色、看中的新房项目接近售罄,近期,李明(化名)出手买下杭州富阳区的一套商品住宅。在此之前,早就有买房打算的他,已在楼市观望了2年。其间,该楼盘价格基本没有变动,但对他而言,则是省下了两年的房贷利息,且接近现房销售更为安心。
  这是发生在枚隆咨询机构创始人、资深地产营销人甘玫身边的一个真实案例。不仅在杭州,在甘玫的一线营销中,湖北某楼盘的一位购房者,也让其印象深刻。该购房者在2个月内一直犹豫未决,甚至走到与销售人员现场洽谈合同环节时,依然犹豫3小时未能“下定”;近期,他感觉市场已走出底部,最终选择买入。“目前楼市复苏迹象很明显,购房者看到价位合适的,成交会很快。”甘玫说。
  这并非个例。实际上,2月以来,楼市回暖信号在越来越多的城市出现。甘玫负责的诸如浙江安吉、贵州毕节等三四线城市的新盘,成交量都开始回暖,“毕节项目平均每天售出10套。真没想到能翻倍完成指标。”
  同样的情况也发生在江苏,多地市场出现回暖。龙湖方面称,在无锡及常州,2月份仅龙湖的案场来访总人数就超6000组,粗略统计,当月龙湖在上述两个城市的成交金额超6亿元。此外,龙湖南京多个项目客户到访增长超100%。据同策研究院统计,南京、苏州楼市均呈供销两旺的趋势,其中,南京2月份供应3086套,环比上升64%;成交5694套,环比涨幅达61%,创下自去年7月以来的新高。苏州市场同样供需两旺,2月份供应1413套,环比上升52.29%;成交4835套,环比上涨39.5%。
  一线城市也不例外。以北京为例,不少销售人士反馈,市场活跃了很多,尤其是周末,收获了超预期的高人气,“我们在一线,感受很直观,2月市场显著回暖,出现了久违的小阳春。”北京一房企人士如是说。
  “2月份,我们北京销量比预期多了50%-60%。以前购房者会反复比较,现在看到市场回暖后决策很快,成交率、转化率都提高了。”北京另一家房企人士表示,公司在济南、石家庄,以及环京地区的项目,相比年前,也均有所起色,“之前环京项目属于相对难卖的,目前也都带动起来了。”
  市场的回暖也反馈至数据层面。整体来看,2月份全国重点城市新房交易行情出现积极信号,在经历持续20个月交易数据的下降压力下,首次逆势崛起。来自易居研究院的统计显示,2月份,全国60个重点城市新建商品住宅成交面积2005万平方米,环比增长47%,同比增长37%。分城市来看,2月全国60个一、二、三四线城市,新建商品住宅成交面积分别为163万平方米、1020万平方米、822万平方米,环比增速分别为-18%、49%和70%,同比增速分别为-11%、40%和49%。
  业主预期转好,二手房先于新房回温
  与李明情况类似,在楼市观望1年半之久的吴阳(化名)于近期出手,但他进入的是二手房市场。
  2021年7月,吴阳判断彼时楼市已达高点,加上一家三口带老人已住不下,于是他将名下北京朝阳区远洋天地小区的一套二居室出售。不同于一般置换型人群卖出房子后很快重新买入,吴阳的置换时间间隔了1年半,其间他一直边租房边持币观望。
  他原计划等价格下跌到一定程度,再重新出手置换,但通过1年半观察发现,周边小区的价格并未发生太大变化。时至今年1月,他敏锐地感受到楼市有了变化:无论是新房还是二手房,市场均明显好转。于是,他果断出手,在朝阳大悦城附近买入一套三居室。
  像吴阳这样早有购房计划,并在近期付诸行动的购房者不在少数。据诸葛找房数据研究中心统计,2月10个重点城市二手住宅成交62804套,环比上涨53.64%,同比上涨108.42%。从具体城市来看,2月份,杭州的增势一马当先,二手房成交6402套,环比上涨172.77%;青岛涨幅位列TOP2,环比上涨99.3%,二手房成交5411套;成都涨幅紧随其后,环比上涨87.59%,成交19061套;北京和深圳位列第四、五,环比涨幅也均超80%。
  在二手房成交规模回升的同时,业主预期转好,重点城市挂牌量也呈上升趋势。58安居客房产研究院统计显示,2月全国65个主要城市新增挂牌房源量环比上涨238%,其中,上海和广州新增挂牌房源量环比涨幅超两倍,北京和深圳环比涨幅超1.5倍。纵观全国,湖州、嘉兴、惠州、昆山等城市环比涨幅超5倍。
  二手房市场常被视为楼市的“晴雨表”。实际上,相比新房市场,在本轮楼市复苏周期中,二手房呈现出先于新房回温的趋势。来自易居研究院统计显示,2月全国8个重点城市(北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、南京、厦门)二手住宅成交套数为79438套,环比增长78%,同比增长96%;观察历史数据,当前二手房成交数据创下了20个月以来的新高,即2021年7月份以来月度最高值。
  板块分化,部分新房项目回暖仍需时间
  春节后2月份楼市活跃度为何会回升?对此,中指研究院市场研究总监陈文静表示,去年12月疫情防控放开后,短期感染“过峰”,随后又经过春节假期,积压了部分需求,年后市场迎来购房需求的集中释放。除此之外,楼市经过一年多的持续调整,热点城市需求自发恢复意愿加强,加上多个核心城市此前优化调控政策,随着预期好转,市场活跃度出现回升。
  贝壳研究院首席分析师许小乐也分析指出,市场的短期修复有多因素带动——春节后市场交易季节性增长、防疫政策调整叠加住房政策支持力度加码、市场观望情绪缓解、市场预期改善等,因此被疫情延迟的住房需求集中释放。
  值得一提的是,市场虽有回暖,但并非“全线飘红”。“小阳春的氛围起来了,个别售楼处人也很多,但一些项目实际成交量没有外界想得那么乐观。”广州地区一房企人士如是说。
  上述房企人士表示,在政策利好下,地产企稳是大概率的事,但是否意味着市场复苏还不能太过乐观。他以广州2月新房市场举例道,天河、海珠、越秀在内中心城区的一些新盘开售,周末看楼人数虽有上升,但观望的多、“落定”(交定金)的少,“市民信心仍然不足,对地产商能否按期交楼也心存疑虑。现房销售得还可以,但其他项目回暖还需要有个过程。”
  甘玫的观察从侧面佐证了上述房企人士的观点。她坦言,目前比较好卖的楼盘,存在三大特点:位置好、价格合适,且接近现房,“由于对后续购买力的担忧,开发商方面不敢随意涨价,而是将重心放在提高销量上。”
  在业内人士看来,部分城市交易数据增速较高,和此前抑制的需求短期释放有关,并不代表购房者购买力的完全恢复。实际上,相比于二手房市场,新房市场回暖仍需要一段时间,今年2月新房交易数据与2019年和2020年的月度平均水平相比仍然较低。中指研究院统计显示,今年1-2月,重点100城新建商品住宅月均成交规模较2022年同期小幅回升2.0%,但仍处2016年以来的低位。
  业内:商品房销售面积有望实现正增长
  那么,展望接下来的市场,这一轮复苏能否持续?今年房地产市场整体将呈现怎样的发展趋势?
  “本次总体回暖的基调已经明确,政策的确定性增强,从供给端的金融支持,到需求侧的限制性政策松绑,市场预期已逐步清晰。”58安居客研究院院长张波指出,热点一二线城市已经开始进入“小阳春”,此外,今年春节受返乡置业和政策利好等因素叠加,部分三四线楼市也出现一定的回暖,但可持续性相对较弱,市场的持续性复苏还需要一定时间。
  “局部地区的‘小阳春’是可以持续的。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析称,每个城市都有其成交量“荣枯线”,即楼市强弱与否的分水岭。从今年大势来看,一二线城市以及部分三四线城市会率先复苏,最早体现在目前的“小阳春”上,从2月中旬开始,预计可持续到4月份,成交量持续复苏,达到荣枯线以上。随着成交量的恢复,价格预计会延后2个月左右企稳。整体来看,楼市较强劲的城市,预计上半年成交量逐步恢复,下半年价格稳中有升。
  杨红旭上述判断的背后逻辑在于:多数一二线城市和长三角东部地区,从2021年下半年开始降温,而中西部一些中小城市降温时间更久,楼市调整基本到位。去年以来中央及地方多轮利好政策支持房地产,今年以来多城继续松绑调控,加上信贷环境宽松,整体来看,房地产外部环境已基本企稳。
  而陈文静认为,短期来看,部分城市或现3月“小阳春”,但市场回暖的持续更需要居民置业信心和收入预期的恢复,整体仍需依赖宏观经济基本面的修复情况。不同能级城市间分化情况或更加明显,其中,核心一二线城市市场情绪修复节奏较快,多数三四线城市仍面临调整压力,市场或延续调整态势。
  从2023全年来看,陈文静指出,乐观情形下,全国商品房销售面积有望实现正增长,但在中长期住房需求释放动能减弱的背景下,增幅或有限;中性情形下,商品房销售面积或与2022年基本持平;悲观情形下,市场预期和信心修复不明显,商品房销售面积继续回落,降幅或在3.6%左右。
  【声音】
  邹琳华:回暖能否持续还需继续观察
  目前,房地产市场上关于回暖的声音很多,从数据上来看,成交量确实上来了,原因主要是之前压抑购房需求的累积效应,加上对于刚性和改善性需求的支持,需求得以集中释放。尤其是春节后的第一个月,每年都会有成交量的放大。
  但是,这种成交能否持续放大?能够持续多久?目前还是在观察阶段,不便于很快下结论。
  楼市量增价稳,相对理性
  从历年成交来看,一般是春节后的一两个月,会有一个比较大的成交量。不过,从今年年后的第一个月数据看来,并没有超过往年很多。以北京为例,今年2月份,二手房网签约1.53万套,而去年春节后的第一个月,成交量近1.58万套,前年是2.2万套。可以观察到4月下旬至5月份,如果成交量下来了,或者是价格没有上涨,这波行情基本就结束了。
  目前,由于成交量确实有所上涨,再加上中介、房企的宣传,导致部分购房者较为焦虑,到底要不要买房?如果是有真实需求的购房者,又做好了资金准备,现在可以去买,没问题,因为量虽然上来了,但是房价并没有明显的上涨,目前的买房氛围还是相对理性的。如果是用来投资,身上没有太多钱,就急冲冲地“杀”进来,倘若到时候资金链断裂,就麻烦了。
  这一轮成交上涨背后,有前期积压需求的释放,也有政策刺激的原因。接下来的政策如何走,整体上还是支持刚性、改善性住房需求,但是具体来看,是由市场形势驱动的。如何调整、调整的“度”是什么,因城施策、一城一策甚至是一区一策,每个城市楼市复苏程度不同,政策调整的“度”也不同。
  建议下调存量房房贷利率
  如果说工具箱还有哪些政策可用,降低存量房贷利率是一个很重要的手段,目前首套房贷利率已经下降不少,但是存量房贷利率还很高,这部分贷款的量很大,购房人还贷压力大,所以出现了提前还贷的现象,实际上是不利于市场稳定的。存量房贷利率应该调整,但是否会调整,这不确定,对于银行来说,这是优质资产和业绩支撑。
  在限购政策方面,现在很多城市还有限制,这方面存在一些优化的空间。在限贷政策方面,我们也看到,去年很多城市优化了“认房又认贷”政策,调整了对于二套房的认定标准,部分购房者拥有了首套房资格,这方面今年还可能会继续调整。
  “认房又认贷”,这是楼市特殊状态下采用的特殊调控手段,目前以复苏为导向下,就没要采用非常规手段了,由市场主体自己选择。
  至于北京是否会优化“认房又认贷”,还不好说。因为北京的房地产市场有了好转,房价有轻微的上涨,没有了优化的压力,就没必要采取进一步的措施。我认为,政策优化的概率并不大。
  □邹琳华(中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长)
  【去年以来楼市宽松政策一览】
  下调LPR
  去年以来,央行三次下调贷款市场报价利率(LPR),在三次下调后,1年期LPR为3.65%,5年期以上LPR为4.3%。
  差别化信贷
  首套房差别化信贷可谓政策调整重点,继去年首套房贷利率下限减20个基点、阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限后,今年1月,央行、银保监会发布通知,建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。
  退个税
  为了推动换房交易,自2022年10月1日至2023年12月31日,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
  放松限购
  据不完全统计,去年以来超百条限购优化政策发布,包括郑州、兰州、成都、徐州、西安、武汉、南京、佛山、苏州、东莞、扬州等40个左右的城市,主要围绕缩小限购区域、降低购房资质和门槛、放宽多孩家庭和老年家庭限购等。
  松绑限售
  继去年多个城市取消或缩短商品住房限售年限后,今年,这一政策继续成为地方楼市调控的方向之一,诸如常州取消新建商品房2年限售期限,扬州取消二手房限售,惠州商品住房限售年限从3年减为1年。
  优化限贷
  包括驻马店、宜春、株洲、宝鸡、蚌埠、洛阳、遵义、肇庆等多个三四线城市,以及郑州、兰州、天津、南京、杭州等重点二线城市,优化“认房又认贷”政策,调整首套房认定标准。
  降低首付比
  去年以来,玉林、菏泽、重庆、赣州、佛山、驻马店、温州、南通、昆明、南宁、北海、防城港等城市,部分商业银行下调首付比例,诸如有的首套房首付比例降至20%,二套房首付比例降至30%或者是40%。
  降低房贷利率
  地方持续降低首套住房房贷利率,截至目前,石家庄、哈尔滨、长春、福州等17个城市首套房贷利率回调至4%以内。
  带押过户
  为了盘活二手房市场,多个地方试行“带押过户”,包括昆明、济南、南京、苏州、福州、金华、宁波、无锡等地陆续推出该政策。
  公积金新政
  去年以来,住房公积金的调整辐射面广、动作频繁,全年约有180个城市发布公积金政策,包括降首付、提高最高贷款额度、优化公积金提取等。此外,超过30城推行“一人购房全家帮”。
  购房补贴
  去年以来,珠海、保定、长春、惠州、南充、徐州、辽宁、广东、温州、洛阳、日照等多地发布购房补贴政策。
  表格内容由新京报记者整理。
  新京报记者张晓兰段文平
(文章来源:新京报)
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