踏入人间四月天，这也意味着2024年备受关注的房企第一个重要营销节点“金三”正式结束，万众期待的“小阳春”是否如期而至？谁又在一季度广州楼市做弄潮儿？
　　中指院数据显示，3月，伴随着“小阳春”传统销售旺季的到来，开发商利用营销节点加快推货节奏，尤以中心区域的项目最为明显。集中开盘、加推新盘，吸引了众多改善客群加快入市步伐。在广州中心城区放开120平方米以上户型限购的利好带动下，中心区域多个纯新楼盘开盘均取得较为理想的去化。3月，广州新建商品住宅整体供应60.6万平方米，新建商品住宅成交面积58.2万平方米，环比2月低基数均大幅提升。不过拉长周期来看，广州中原研究发展部统计显示，一季度广州商品房（含住宅、商业、办公和车位）成交金额582.44亿元，仅优于2020年同期，创下近6年次新低。
　　●南方日报记者周中雨
　　中心区域火力全开
　　根据中指院数据，2024年1—3月，广州房地产项目销售金额前20门槛值为4.1亿元。其中海珠区琶洲南TOD以17.3亿元的销售额位居榜首，天河区热销项目保利·天瑞项目以15.2亿元位居榜单第二。天河区珠江花城以12.4亿元的销售金额位居榜单第三。
　　从销售面积来看，1—3月广州房地产项目销售面积前20门槛值为1万平方米。其中天河区珠江花城以2.4万平方米的销售面积位居榜首，天河区保利·天瑞以1.8万平方米的销售面积位居榜单第二。
　　可以发现，无论是销售金额还是销售面积，中心区域的天河区和海珠区都遥遥领先。一向稀缺的天河区在过去的3月化身广州楼市“卷王”，越秀天河和樾府、华润天河润府、中国铁建·招商蛇口西派天河序接连上市。据不完全统计，现阶段天河区已经有20多个一手项目同时在售，从总价不到400万元的三房，到一两千万甚至更高总价的大宅，天河都能找到。
　　这主要是由于，2020—2023三年间，天河接连卖出14宗地，共105万平方米，总建面181万平方米。这些地块中，除了金地天河峯睿卖完之外，其他全部在售或准备要卖。此外，还有珠江花城、保利天汇、珠江天郦、世纪金源·天河源筑、新城市领院、保利天御等旧改或早期拿地的项目。
　　再看海珠区，据不完全统计，今年也有超过20个新盘加入“内卷”。去年拍出的单价地王（越秀琶洲西项目）、总价地王（中海上涌项目）都在海珠，现在中海上涌项目变身中海大境已经面世，开盘就号称卖出超30亿元的成绩。
　　再看TOP20项目的区域分布，番禺区及荔湾区项目最多，均有5个楼盘上榜，其次为天河区，有4个楼盘上榜，黄埔区、海珠区均有2个楼盘上榜，白云区、南沙区各有1个楼盘上榜。
　　各板块的均价来看，上榜项目都是区域最热门、最矜贵的板块，比如排名第一的琶洲南TOD项目所在的琶洲板，平均单价在10万元左右；白鹅潭悦府所在的白鹅潭板块平均单价约7.2万元；万博悦府所在的番禺汉溪长隆板块，均价约4.9万元。
　　近年来，广州楼市改善性需求增多，不少政策也陆续出台，为置换改善提供了空间。比如去年8月，广州官宣“认房不认贷”政策，释放了市场一部分改善性需求；今年初，广州又取消120平方米以上住房限购，让改善需求进一步释放。
　　从目前一季度市场情况来看，确实改善性住房产品市场表现相对较好。业内人士亦指出，目前广州楼市改善性购房者入市积极性提高，但刚需购房者的观望情绪仍然较浓。
　　近五成项目降价促销
　　“限时拼团秒杀”“穿底清盘”“15万团购优惠倒计时”“新出50套工抵房”……新盘扎堆入市，各大楼盘为了促销不得不使出浑身解数，价格优惠、特价房、各种营销噱头轮番上阵。
　　值得一提的是，不同于过往拼团购房、工抵房等优惠促销主要集中在外围区域，如今这些优惠和营销也大量出现在海珠、天河等中心区。
　　3月末，“保利天汇4字头，直降百万元”的消息被中介们纷纷转发，让各大楼盘都紧张起来。记者现场探访发现，并没有网上说得那么夸张，109平方米户型，东向单价5.5万—5.87万元/平方米，总价600万—640万元；西南向单位贵一点，单价5.68万—6万元/平方米，总价升高到620万—660万元，对比之前的价格，优惠约10万—20万元左右。不过一波强势降价营销，的确吸引了不少置业者前去看房，售楼部一度人满为患。
　　几乎在同一时期，“气势如虹”的华润天河润府在毛毛雨中开盘，现场人头攒动很是热闹，但是去化效果却不佳。第三方机构世联行统计的数据显示，来访125台客，首开成交25套。而网络平台上，前去看房的人也纷纷反馈“没有诚意”。
　　一方面，天河润府开盘价和吹风价相差不多，每平方米只少了1000到2000元，没有如市场放出的消息一般“有惊喜”。同时，为了凸显高端定位，天河润府不仅搞冻资，还要验资才能看房。买方市场下，置业者自然不买账。
　　审时度势，广州各个区域的不少项目都在进行价格的调整：3月中旬，新世界天馥以3.8万元/平方米起价格开盘，总价300万元即可买三房，比市场预期低了近10%，也是因为较高的性价比，项目开盘便热销192套；保利和颂打出了“279万元买荔湾三房”的海报，创下该板块项目销售总价新低，单价仅3.98万元/平方米起，在这一优惠下，该项目3月份售出了94套新货；万科在荔湾的3个项目也启动了冲刺，万科金域曦府110平方米三房尾货，单价4.2万元/平方米起；主推紧凑型产品的万科朗庭，350万元起即可买80平方米三房，在春节前，同样单位售价约为360万—370万元。推进改善型产品的万科臻园也经历了多次价格调整，单价从最初的“6”字头降至4.9万元/平方米起。
　　据合富研究院，3月广州近50%的项目有“让利优惠”动作，为近年来数量最多的月份。库存压力相对较轻的区域（比如天河、海珠、荔湾、黄埔），主要通过“工抵房、拼团购房、渠道专场”等活动促进成交，优惠幅度普遍处于5%—10%，其中珠江花城、保利天汇成交显著改善。
　　中指研究院的数据也显示，3月份广州新建商品住宅成交规模约50万平方米，环比大幅增长，同比则下降约五成。为了抢夺市场，据不完全统计，市场约有50个楼盘让价抢客，下调幅度在2000元—5000元/平方米。
　　“以价换量”趋势下，广州楼市小阳春表现依旧一般。诸葛找房根据广州市住房和城乡建设局数据统计显示，3月广州（统计时间2月26日—3月24日）新房成交套数4134套，即使加上最后一周1000多套成交，成交套数也仅为去年3月网签10235宗的半数。
　　二季度广州楼市会如何走？克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，3月广州二手房网签量再次回到9300套之上。自“认房不认贷”“增值税5改2”等政策利好落位之后，广州二手房交易趋于活跃，这有利于对改善客占比增大的新房市场形成反哺效应，预测今年二季度走向会较去年平稳，不会出现去年“小阳春”之后断崖式降温的情形。
　　统筹：冯善书
（文章来源：南方日报）