国泰君安城投宽庭保租房REIT上市首日开盘仅10分钟便跌超10%，截至午间收盘，跌幅收窄至6.23%，仍处于破发状态。
　　根据公告，国泰君安城投宽庭保租房REIT投资的基础设施资产为上海的两个保租房项目，均为城投控股（SH:600649）旗下品牌城投宽庭经营。
　　对于上述REIT上市首日大跌，上海某机构REITs投资人士分析有三点因素：第一，REITs本身就有一定的波动率，是权益属性的金融工具；第二，近期REITs整体行情较弱，个别产品出现“黑天鹅”事件，二级市场REIT普跌带动了整体均值回归；第三，发行估值偏高，2023年、2024年的分红率预测分别为4.25%、4.28%，在同类保租房项目REITs中偏低。
　　新华财经拉取数据后发现，国泰君安城投宽庭保租房REIT的2023年预测净现金流分派率相对同类较低。
　　资料显示，REITs通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者，是实现不动产证券化的重要手段。REITs具有强制分红、收益稳健、专业化管理等特点，主要投资于成熟不动产。
　　在不少个人投资者看来，持有REITs可以获得类似“收租”稳稳的幸福感，然而二级市场的剧烈波动正在昭示REITs所蕴含的风险，其波动率甚至超过股票。
　　新华财经统计发现，共有12只REITs上市以来较发行价跌幅超过20%，其中华夏中国交建高速REIT跌超40%。
　　有市场分析指出，2023年以来，受到基本面表现、资金流动性以及存续产品解禁、新增产品新发等因素的影响，公募REITs市场出现剧烈震荡，并一直持续至今。2024年开年，随着部分REITs发布底层资产运营相关公告，个别资产实际情况仍承压与招募说明书相对乐观的预测之间的预期差引发二级市场价格波动。
　　1月11日，嘉实京东仓储基础设施REIT盘前公告从开市起停牌1小时，在此前一个交易日这只REIT产品盘中跌停，2024年开年以来前6个交易日，更已累计大跌29.81%。是今年以来累计跌幅最大的REITs。
　　对此，该REIT相关人士回复新华财经，“上述REIT价格波动，资产没有问题。因为这几年经济环境一般，很多实体企业压力比较大，所以新续签的仓库租金比原来的下降了。也是综合考虑了当下环境。”
　　其所提及的“新续签的仓库租金”，指1月4日嘉实基金公告，其持有的重庆、廊坊、武汉三地物业资产租金，按照相应租赁合同的约定，2024年租金单价将比2023年继续增长3%。然而却突发“黑天鹅”，2024年的实际续约租金28.98元／平方米／月，相较2023年的33.37元／平方米／月降幅约13%，此外，后续重庆项目、廊坊项目同样面临续租问题。
　　一石激起千层浪，说好的租金每年上涨3%变成了突然下降13%，收租不再是稳稳的幸福，引发投资者“用脚投票”。
　　对此，中信证券分析师明明认为，预计在2023年四季报披露前的一段时间里，陆续有REITs披露底层基础设施的经营表现，因此市场或继续围绕相关增量信息进行交易。在此背景下，建议投资者在市场波动加剧中布局分子端稳健的资产，可重点关注“量”有保障、同时价格有安全区间的资产，通过对分子端的研判选择当前分派收益率、IRR具备性价比的品种。
（文章来源：新华财经）