新华财经上海1月12日电（记者杨溢仁）作为目前市场规模最大的保租房REITs——国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“国泰君安城投宽庭保租房REIT”）的获批上市引发业界热议。
　　国泰君安城投宽庭保租房REIT产品有何亮点？目前的运营情况如何？原始权益人对于上海保租房市场的建设有何思考？后续扩募是否已有计划？记者带着诸多问题，实地探访了位于上海市杨浦区的项目底层资产——江湾社区、光华社区。
　　一二居室较为紧俏
　　江湾社区和光华社区总建筑面积为16.94万平方米，项目估值30.53亿元，平均出租率达93%，项目现金流稳定且保持持续增长态势，2024年度的现金分派率预测值为4.28%。
　　“本项目毗邻上海城市副中心之一的‘江湾－五角场’，周边科创企业林立、高校众多，这在汇聚了大量科创精英人才的同时，也为项目带来了持续稳定的租户客群。”江湾社区的相关负责人告诉记者，“不仅如此，社区紧邻地铁10号线，约35分钟可抵达上海16个辖区中的11个；周边商业休闲配套完善，集‘租赁住房+商业配套+共享空间’为一体，能充分满足租户的日常生活需求。现阶段，很多户型已‘一房难求’，在随申办APP上显示为轮候状态。”
图为：2023年12月8日上海“随申办市民云”APP内城投宽庭两处保租房社区的排队轮候情况
　　“保租房REITs的持续扩容，对中央金融工作会议加快‘三大工程’建设目标的早日实现起到了积极的促进作用。”上海国泰君安证券资产管理有限公司党委书记、总裁陶耿指出，“发挥公募REITs盘活存量资产扩大有效投资作用，通过吸纳各类社会资金共同参与保障性住房建设、提速工程进度、扩大房源供给、及时解决人才住房困难问题，是落实加快保障性住房建设的重要抓手。”
　　“借助公募REITs，我们的‘投融建管退’商业模式得以完成闭环。”上海城投控股股份有限公司党委书记、董事长张辰坦言，“也就是说，未来聚焦保租房业务的发展，我们能够不断地进行标准化扩张——扩大投资和运营规模，在整个城投集团，乃至整个上海范围内树立一个行业的标杆，输出我们的品质和品牌服务。”
　　多方着手保障收益
　　毋庸置疑，运营是保证REITs稳健发展的重中之重，直接关系到REITs的收益率。
　　“我们认为保证收益率不仅仅是运营期的工作，从项目的选址定位开始，就会影响到后期的运营及收益率。”张辰告诉记者，“上海城投已然将运营思维贯穿了资产的‘开发—上市’全生命周期，并会就以下多方面工作着手，来保证运营效率。”
　　首先，是丰富非租金收入。保障性租赁住房的租金水平低于市场租金水平，因此保租房项目整体收入的提升更要依靠非租金收入。
　　据记者了解，目前城投宽庭主要通过配套服务、商业服务和特色服务丰富非租金收入。通过提供社区基本服务功能，如公共客厅、公共厨房、健身房等，满足租户的需求，增加租户黏性；通过中餐厅、便利店、超市、咖啡厅等商业服务和丰富的社群活动，增加社区的影响力、品牌知名度和商业租金收入。
　　“公共厨房周末的‘烟火气’很旺，而且什么菜系都有。”江湾社区的租户杨小姐告诉记者，“选择租住城投宽庭，主要基于几方面的考虑，包括性价比优势明显（相对新江湾板块内部的其他房源更具竞争优势）；交通便捷——离地铁站和公司都很近；商圈、配套成熟；新房于品质、设计、格局、安全性等方面优势突出。”
　　其次，是严控运营成本。数字化、信息化是控制运营成本的有效工具。城投宽庭主要通过BIM运维系统和360度管家系统来严控运营成本。一方面，利用BIM运维系统建立大数据管理系统，全方位采集实体空间、物理数据、能耗、设备运行数据等信息，实现资产运营全流程的管理。另一方面，通过24小时360度管家式全时服务，提升居住服务体验，降低再次获客成本。
　　江湾社区的相关负责人表示：“租户发现居住问题，通过APP报修后，2小时之内肯定会有工作人员上门应答，并进行处理。”
　　“当前，国内市场对保租房的需求居高不下，相对稀缺的供给叠加优质的‘底色’，将为保租房REITs稳定的业绩表现提供强有力的支撑。”上海国泰君安证券资产管理有限公司首席投资官徐刚坦言，“就供需关系角度分析，杨浦区内已经完全竣工，投入使用、运营的R4用地项目仅有本次入池的江湾和光华社区，极具稀缺性。”
　　扩募资产非常充足
　　据机构预测，中国大陆将成为全球范围内REITs市值最高的经济体，达到3万亿美元的体量，市场发展潜力毋庸置疑。
　　随着未来更多保租房产品陆续入市，如何才能进一步保证项目出租率的稳定性？
　　“优化运营势在必行。”张辰坦言，“聚焦后续工作安排，我们有三方面设想。”
　　其一，是不断强化数字化管理水平。伴随租客的增多、业务场景的增多，完善租赁系统，夯实信息化技术架构迫在眉睫。城投宽庭将进行业务系统的扩展，通过引入先进的信息技术和数据分析手段，为已经实施的决策提供数据分析便于进行方向的修正，为新的决策提供数据依据，提高项目运营的效率和精细化程度。
　　其二，是持续强化客户服务，注重提升客户服务水平，不断丰富和延伸“基础、特色、增值”三重服务体系的内涵，满足租户对美好生活的向往，提高客户满意度和忠诚度。
　　其三，是推进无废社区建设，在社区内引入垃圾分类处理终端，在景观和道路中广泛采用海绵城市技术，打造低排放、环境友好型的现代社区。通过节能减排、资源循环利用等措施，降低项目的环境影响，提高项目的可持续性。
　　记者在采访中发现，尽管2023年度REITs二级市场的表现不甚理想，但这并未阻碍原始权益人积极投身REITs发行的决心。
　　“无论是考虑国家的政策导向，还是市场的刚性需求，租赁住宅行业未来肯定会迎来巨大的发展。”张辰说，“从城投集团品牌战略的角度来说，这次的发行仅仅是开端，未来上海城投始终会把保租房业务作为长期战略进行布局。”
　　至于备受市场关注的扩募工作，张辰介绍称，“上海城投作为上海住房保障的主力军，除了已经发行的底层资产（2953套），目前旗下还有14000多套保租房产品，未来可扩募资产超过首次发行规模的5倍，扩募资源非常充足。”
　　“我们一直定位为全产业链、综合性的房地产上市公司，因此站在城投控股未来发展战略的角度来说，我们会积极发挥金融、建设、运营等全方位优势，打造多元化、差异化、特色化的金融工具。向后看，在下一阶段上海的五大新城建设当中，包括上海城中村改造，以及上海中心城区的城市更新的政策性导向、开发建设过程当中，我们也会发掘更多优质的地块，进一步扩大租赁住房项目开发和运营规模，为后续扩募储备更多优质资产。”
（文章来源：新华财经）