“目前，市场仍然比较严峻，只有销售端出现实质性恢复，我们认为这个行业才算恢复。当前，行业已经处于相对底部，我们相信明年不会比今年更差。”8月29日，在美的置业2022年中期业绩说明会上，美的置业董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐向《证券日报》等媒体表示，接下来不确定因素会逐步出清，相信随着对房地产行业的稳定措施不断出台，消费信心、能力仍会回归到正常状况。当前，公司还是保持足够信心，长期乐观的心态去布局当下及未来业务。

　　从美的置业交出的这份中期业绩考卷来看，有可圈可点之处，亦有压力并存。今年上半年，美的置业实现营收为316.6亿元，同比下降4.2%；毛利为56.69亿元，同比下降17.1%；核心净利润27亿元，同比下降了11.8%。
　　综合来看，在毛利率下行已成行业大趋势下，美的置业虽未能“独善其身”，但公司融资渠道通畅，资信水平迈入民营房企第一梯队。同时，上半年公司在投资端也有所发力，收购了8个项目，完成新增货值达62.9亿元。
　　提及2022年下半年的经营安排及自身发展策略，美的置业执行董事兼副总裁王全辉表示，对美的置业来讲，要以现金流安全作为最主要的经营原则，平衡好规模和利润的发展。他还说，会根据每个月的经营情况动态调整经营策略，绝对不会出现大规模、大幅度的甩货行为，这种行为会伤害企业的生存基础，对公司的利润以及未来的可持续发展造成巨大的伤害。
　　新增权益货值62.9亿元
　　自去年10月份，某知名房企陷入流动性危机后至今，出险房企几乎已不再拿地，同时多数房企都在收缩投资。不过，美的置业今年上半年有所斩获。
　　“上半年，美的置业推动土储优化，退出弱三线和四线城市，减少权益货值8.5亿元。同时，收购8个项目，主要位于二线城市，还通过公开市场新增1宗地块，合计新增权益货值为62.9亿元。”
　　对于收并购，王全辉表示，去年9月份开始启动合作项目的收并购工作，主要收购方向是战略深耕城市以及量级较高的城市，也退出了九江、大理等城市。
　　“收购整体较为划算，收购后项目去化速度也较快，快速回笼现金流，对于资金的占用较少。”王全辉说，接下来的合作项目收购，坚持项目交付安全为第一考量要务。
　　截至2022年6月30日，美的置业共有337个物业开发项目，拥有土地储备总建筑面积达4294万平方米，二线及以上城市的土储占比67%。
　　“当下，房地产行业收并购机会较多，优质房企若能趁机将资产换仓，不失为一个好策略。”地产分析师严跃进向《证券日报》记者表示，美的置业作为示范民营房企，过去在三、四线城市投资力度较大，现在则通过资产换仓将投资重心转移至二线城市，资产质量得到优化。
　　年内将偿付完剩余公开市场债务
　　比起投资能力，在当下的市场环境中，偿债能力对房企生存和发展更为重要。
　　“当下，企业要将现金流管理放在首位，在接下来的行业竞争中现金流安全将是立身之本。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向《证券日报》记者表示，美的置业的融资能力在同类别的民营房企的队伍中算是较优的，在房企普遍流动性承压的环境下，美的置业仍然积极拓宽融资渠道，保持较低的融资成本。
　　报告期内，美的置业的净负债率下降至44.9%；剔除受限制现金的现金短债比提升至1.73，扣预资产负债率稳步下降至70.3%；加权平均融资成本降至4.60%。截至6月30日，美的置业有息负债为531亿元人民币，银行借款和债券融资合计占比82%，较年初略升；一年内到期融资余额期限占比25%，较年初略降。
　　同期，美的置业现金总量为305亿元；银行授信额度为1533亿元，尚未动用的银行授信额度为1056亿元；累计获得多家银行并购贷390亿元和按揭贷专项包360亿元。5月份，美的置业成功发行10亿元公司债，系首批创设信用保护合约发债示范房企。
　　“公司还债压力较小，无美元债，是少数没有美元债的房企，年内将偿付完剩余公开市场债务。”美的置业执行董事兼首席财务官林戈表示，上半年，在确保流动性安全的前提下，有序控降负债，保刚性还贷以及商票兑付。
　　“信用不是一天建成的，要持之以恒地打造，越是碰到行业大调整的时刻，现金流的管理会越发重要。”林戈表示，美的置业内部有一个现金流预警机制，做整个资金铺排，在降负债安排上绝对不走极端路子，需要适当杠杆来发展。
　　值得关注的是，对于房地产过去十年和未来十年，郝恒乐接受《证券日报》记者采访时表示，上一个十年，房地产处于高速增长期，虽然中间有短期的空间波动，总体上是螺旋上升的过程，真正的拐点出现在2020年，2020年是顶峰。
　　“2019年，我们隐隐约约感觉到这个行业有点不健康了，供需矛盾巨大。2019年、2020年之后，(有的企业)继续放大杠杆，继续加大债务融资，而且没有注重企业经营基本盘，没有注重资产质量，会面临很大的压力。2020年之后，行业天花板往下，缓速下降，量价走低。2022年就开始集中爆发，出现债务违约。”郝恒乐表示。
　　“未来十年，我们还是认为长期绝对看好房地产行业，基于需求存在，这个行业就有未来。只不过是需求结构发生变化，更加注重质量和服务，更加注重改善型产品需求。”郝恒乐进一步向《证券日报》记者表示，“虽然短期压力仍在，但我们相信明年不会比今年更差，度过短周期性压力后，将来的供需会更加健康，行业中能够活过来的参与者，会更加理性，对未来10年，我们绝对乐观。”
（文章来源：证券日报网）