9月第一天，中证君从深圳市坪山区司法局获悉，深圳坪山公证处完成深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务。


　　与目前二手房交易中普遍采用的“先赎楼再过户”的模式不同，“公证提存+免赎楼带押过户”模式，免去了赎楼环节，也为交易双方节省了赎楼过程中产生的赎楼资金利息、担保费等赎楼费用，按目前市场一般赎楼费用测算，可以将交易成本直接降低三分之一。
　　这是否会给连续多个月成交仅2000套的深圳楼市带来“暖意”？
深圳首例 “带押过户”落地
　　传统模式下的二手房交易过户流程较为繁琐，卖方借款或买方垫资、还清银行贷款、解除抵押、办理交易过户、买方重新设立抵押这些流程缺一不可，登记完成后买方银行放款，卖方最终才能拿到剩余的房款。整个周期少则十天半个月，多则一个月以上，这也成为二手房在市场流通的“最大绊脚石”。
　　“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易模式，解决了交易双方及债权人关于交易流程安全、资金安全、债权安全的担忧，缩短交易周期，降低交易成本，具体而言，主要有两大优势。
　　一是大幅提升交易安全。以公证提存服务为基础，在交易未完成之前，所有资金均由公证处提存专用账户监管，确保资金安全；资金先进入公证处监管账户再办理过户手续，确保业主房产过户后可以收到购房款；在房产过户后公证处再支付资金给业主，确保买家付钱后可以顺利拿到房产；交易双方、债权人、公证处共同签署监管协议，由公证处直接支付资金给债权人，保障在抵押权注销后债权可以获得清偿。
　　二是大幅降低交易成本。按目前市场一般赎楼费用测算，可以将交易成本直接降低三分之一，对于被查封房产的交易，由于赎楼的费用更高，降低的比例无疑更大。
　　以一套总价600万元，欠款400万元的房子为例，赎楼通常需要大约1.2%的赎楼担保费和1%的过桥短贷利息，即赎楼费大概需要8.8万元，而在新模式下，这笔钱就可省下。
　　“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易模式基本流程如下：
　　来源：深圳坪山公证处
　　坪山公证处相关负责人介绍：“我处于6月中旬与交易各方签署‘公证安心付’资金监管服务协议，7月底顺利完成带抵押过户、资金结算及抵押登记注销，8月中旬完成房屋交接及尾款结算工作。”据悉，此次交易涉及十几套房产，4000多万元交易资金。
此前已有多地推“带押过户”
　　值得注意的是，此前，金华、昆明、济南已先后推出“带押过户”新模式。
　　今年6月底，浙江省金华市推出了“带押过户”登记业务，并落地首笔业务。
　　8月初，云南省昆明市自然资源和规划局、昆明市住房和城乡建设局联合印发关于推行存量房“带抵押过户”合并登记的通知，推行二手房“带抵押过户”合并登记业务。
　　8月17日，山东省济南市有关部门表示，在历时近半年积极探索后，首次创新推出二手房“带押过户”登记新模式。据悉，济南“带押过户”已在工行、建行、北京银行等多家银行试点成功，将在全市二手房市场全面推行，实现银行贷款审批、抵押放款及二手房转移登记、抵押注销等各环节的无缝衔接。
　　“这种新模式引入了公证处公证提存业务。在交易未完成之前，所有资金均由公证处提存专用账户监管，确保资金安全。即便是遇到查封风险，此类资金也会原路返回。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此外，这也改变了原先的“先赎楼再过户”的模式，进而使得二手房的交易流程简化，降低了资金成本，也提高了效率。
影响有多大？
　　虽然此前已有多地推出“带押过户”新模式，但一线城市跟进，这还是首次。
　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，新模式除降低信用信息调查成本、缩短交易周期之外，更重要的是，能够加速“连环单”交易的节奏。
　　“一套二手房交易，可能链接着3-4套房的交易。过去，由于上述流程的繁琐阻滞，一套房交易不了，影响到其他房子的交易，导致买卖需求实现不了。‘转按揭’注入了强大的信用背书，畅通了交易流程，促进了房屋流转和良性循环。”李宇嘉说。
　　这一点在深圳市场显得尤为重要。从深圳二手房交易情况看，2021年以来，深圳二手房市场交易疲弱，连续多个月二手住宅交易量在2000套左右徘徊，而以往深圳二手住宅交易的枯荣线是5000套/月。
　　深圳今年1-7月交易量处于近十几年来的低位。7月份深圳二手住宅过户套数为2036套，环比下滑9.1%。
　　对此，李宇嘉认为，市场预期和信心不足是重要原因，另一个原因就是交易周期长、交易成本高，导致部分刚需和换房需求难以实现。
　　“目前，深圳不仅换房需求大，刚需也很大。在新房高房价、大户型化、豪宅化的情况下，小户型、总价可控的二手房，是新市民上车和扎根的重要选择。降低成本、缩短周期，有助于新市民购房，也能促进换房需求。”李宇嘉说。
　　他认为，接下来，随着央行继续降低LPR水平，各项前期纾困政策效力开始显现，叠加此次“转按揭”，将有助于提升市场的信心和预期，对二手房市场触底企稳有积极作用，也有望提升房屋流通效率，促进良性循环，并稳定销售规模。
（文章来源：中国证券报）