8月26日晚间，美的置业(3990.HK)披露2022年半年度报告。2022年上半年，美的置业实现合约销售额400.3亿元，合约销售面积327万平方米。通过集约化管理，美的置业管理和销售费用率实现同比下降。截至报告期末，公司营业收入317亿元，毛利率17.9%；核心净利润27亿元。

　　截至报告期末，美的置业负债率下降至44.9%；剔除受限制现金的现金短债比提升至1.73，扣预资产负债率稳步下降至70.3%。


　　美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐在8月29日美的置业2022中期业绩发布会上表示：“目前的市场我们认为仍然是比较严峻的，因为市场销售端的实质性恢复，我们认为这个行业才算恢复。”其强调，房地产开发主业是美的置业必须坚守的基本盘，对此，最基本的策略就是调整结构，包括城市结构、资产结构等。
　　稳住基本盘
　　“接下来的态势会是一个逐步筑底完成的过程。”面对地产行业新的竞争格局，郝恒乐认为，稳定房地产行业发展的措施正在不断出台，相信随着供需关系的改善，消费的信心、消费的能力，刚性的需求仍然会回归到一个正常的状况。
　　郝恒乐表示：“针对当前公司还是保持足够的信心，以长期乐观的心态去布局当下以及未来的业务，在相关多元化方面持续打造能力，而不是寻找第二赛道。”
　　在房地产开发基本盘，美的置业思考的是如何将产品和服务做得更优，即实施精品战略，并围绕未来的需求趋势，在房屋的功能升级和智能化以及绿色健康方面采取更多措施。同时，为提升效率、降本开源节流，美的置业在房地产业务量的精细化管理和数字化的能力构筑方面加大布局。
　　在区域深耕战略方面，美的置业布局有持续人口流入和经济增长的珠三角、长三角经济区。报告期内，二线及以上城市贡献近8成业绩。今年上半年，美的置业明确了29个城市作为战略深耕城市，而在实际的执行过程中，进一步聚焦到25个城市甚至更少数量的城市。
　　作为阶段性的重点投资，未来美的置业将加大对于优质城市、优质片区的深耕，确保项目的安全性。
　　在收并购方面，美的置业已于2021年9月启动合作项目的收并购，并在上半年完成了超15个项目的股权交易，已经收购了9个项目，交易对手包括花样年、金科、雅居乐、正荣等房企，主要收购方向为美的置业战略深耕的城市，包括城市级别比较高的城市，例如天津、重庆、佛山、南京等，同时也退出了计划要放弃的城市，例如柳州、大理等。
　　此外，美的置业持有现金总量305亿元，银行授信额度1533亿元，尚未动用的银行授信额度1056亿元。美的置业CFO林戈表示，美的置业很注重资产质量资产结构，“越是在碰到行业大调整的时候，现金流的管理越发重要。美的置业早在几年前就已经开始非常重视流动性安全的管理”。其中一个点就在于美的置业现金流预警机制为18个月，而行业内基本为12个月。
　　美的置业执行董事兼高级副总裁王全辉表示未来短期内，美的置业将以现金流安全作为一个最主要的经营原则，平衡规模和利润的发展，但绝对不会出现大规模大幅度的甩货行为，将根据自身的现金安全以及每个月度的市场情况，动态调整经营策略。
　　与此同时，美的置业公司融资成本、融资利率均不断下降。截至报告期末，美的置业加权平均融资成本降至4.60%。
　　确保项目交付
　　在美的置业看来，当前房地产市场仍处在筑底阶段。基于此，2022年下半年，美的置业在投资方面将更多地考虑现有的土地资源以及合作项目的安全问题。
　　王全辉表示，今年下半年，美的置业在新增土地方面投入精力将比较少，而在合作项目上投入比较大的精力，“美的置业将确保合作项目的安全，确保公司社会责任，确保按时交付，这是我们下半年的重点”。
　　与此同时，目前，美的置业土地存量仍有3580万平方米，土地储备量较为充足。接下来，美的置业将把这些项目的去化放在首位，去以此增厚现金流的安全垫。同时对于合作项目进行有区别、有选择地管理，对有风险、有隐患的合作项目将进一步加大与合作方的沟通力度，确保合作项目的顺利交付。
　　此外，在建筑科技领域，美的置业旗下睿住建筑科技逐步搭建起全专业建筑数字化设计能力以及全链条装配式产品供给能力。报告期内，睿住建筑科技新增合同超5亿元，第三方业务占比达9成。报告期内，睿住智能新增合同6亿元，销售额4亿元，同比增长20%。
　　业绩会的最后，郝恒乐谈及房地产行业上个10年的拐点真正出现在2020年。
　　“2020年之前房企的营收、利润都在快速增长，但2020年后，没有注重经营基本盘和资产质量的房企现在都面临很大的压力，甚至出现债务违约。所以我们实际在2019年也隐隐约约感觉到这个行业已经是有点不健康了，土地需求基本上是一个缓速下降。”郝恒乐表示。
　　谈及未来10年，郝恒乐提出长期绝对看好房地产行业。其认为：“这个看好是基于需求永远存在，那么行业就有未来。未来房地产需求结构可能发生变化，更加注重改善产品质量和服务，投资性投机性的购房者会少了，但是刚性的需求更加强劲。”
　　郝恒乐认为：“现在的行情是一个筑底的过程，明年不会比今年更差，但是否能更好、得到实质性的恢复，我不敢讲，但是我相信参与者不会再现前些年不理性的竞争或者不理性的发展，将更加理性。”
　　目前，行业短期的压力考验着房企的能力，郝恒乐强调，美的置业要做责任企业，“在这个行情压力大且较脆弱的时候，任何一个企业一定要履行好自己的责任，这是企业基本的底线。美的置业将更加注重自己的责任、信誉、信用的建设，保持定力，投资顺势而为，做好存量经营，谋求新增的投资机会，不畏浮云遮望眼，吸取经验和教训，在基本盘上做好产品和服务，提升并优化资产质量和经营质量”。
（文章来源：中国经营网）