大约三个多月前，上交所召开了一场债券投融资对接会，旨在为5家被选定为“示范房企”的民营开发商与投资机构建立沟通桥梁，增进房企投融两端的互信互利。
　　美的置业是参会的示范房企之一，那时公司抓住时机成功发行了一笔规模10亿元的公司债券，票面利率4.5%，加之此前发行的中票及并购额度，其成了少数在融资市场还能“吃得开”的民营房企。
　　这些资金中的一部分被挥洒在了收并购市场。“截至今年上半年，我们累计完成了29个项目的股权交易，总共支付了15亿元的交易价款。”8月29日召开的中期业绩发布会上，谈及对合作项目的整合情况，美的置业执行董事兼副总裁王全辉如此说道。
　　过去数年，美的置业热衷于合作开发，少数股东权益占比不断攀升，随着花样年、正荣、雅居乐、金科等合作方接连陷入债务危机，公司旗下部分项目也遭受拖累。为保证项目正常运转，其只得扮演“白衣骑士”，频频出手接下合作方的项目股权。
　　这一情况在未来一段时间或将持续。王全辉在会上指出，公司对合作项目的收购会以交付安全作为原则，若项目出现交付风险，则将与合作方进行沟通，解决项目股权问题，“这是未来交易的一个基本原则”。
　　10月份后“下场”
　　行业下行周期中，美的置业正在不断为合作伙伴的危机“买单”。按王全辉所言，公司于2021年9月就已经开始着手整合合作方项目，进入2022年更是在加速处理问题项目。
　　今年上半年，其收购了8个项目，新增权益货值62.9亿元，主要位于二线城市。同时，公司退出了柳州、九江、大理等低能级城市，减少权益货值8.5亿元。
　　在王全辉看来，通过收并购，美的置业控制了部分合作项目的风险，并成功撤出部分低能级城市，整体达到预期，“截至上半年，我们在收并购方面累计花费了15亿元，不过因交易后盘活了部分资金，所以实际支付金额为9.7亿元。通过并购贷及销售回笼，这些收并购资金基本都将在年内平衡出来了”。
　　在金融机构的支持下，对合作项目的整合成了美的置业优化业务布局、提升权益占比的新渠道。而除了收并购市场的潜在机会，公开市场亦是公司的重要关注点。
　　政策松绑调整下，今年上半年的土拍市场有所好转，但基于行业资金压力，拿地主力依然是有着国资背景的开发商及城投公司，即便是获得融资支持的美的置业也鲜少出现在公开市场，公司仅在6月于上海斩获一宗地块。
　　这一状态将在10月份后扭转。业绩会上，美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐说出了自己对市场的判断，“明年不比今年差”，因而公司决定在10月份后具体研究一二级市场的投资项目。
　　相较于往年，当下的土地市场更为“质优价廉”，从而保障了开发商的利润空间。以集中供地的成交结果来看，土地出让溢价有明显回落，不少地块底价成交，同时出让金的支付期限亦有放宽。为调动开发商积极性，甚至有城市将“压箱底”的地块摆上拍卖席。
　　数日前，绿城中国在业绩会上透露出对新摘项目的满意。管理层直言当下公开市场的项目性价比更高，其于北京、杭州两地斩获的项目利润率皆超过公司内部投资要求，其中北京项目利润率接近10%，杭州接近9%。
　　郝恒乐亦指出，当下不少地区的土地利润率较为可观、土地质量亦较为优质，“虽然国/央企是上半年的拿地主流，但它们也有自己的投资计划，我相信一定有属于优质民企的市场份额”。
　　按管理层规划，美的置业未来的投资城市数量将集中在25个以内，并提升投资城市能级，确保项目安全，“我们会进一步聚焦25个，甚至更少的城市，不单是城市深耕，更多会加大对优质城市中优质片区的深耕”。
　　城投公司亦是其瞄准的突破口之一。过去一段时间，城投公司成为部分城市的拿地主力，为了“消化”手中项目，它们多会选择合作方一同开发，“通过自荐、拓展，相信我们会成为部分地方平台的合作对象之一。”郝恒乐说道。
　　毛利率降至17.9%
　　截至6月末，美的置业共拥有337个物业开发项目，其中通过联营及合营公司参与98个项目，土储总建面4294万平方米。管理层称，公司会将这些土储的去化放在首位，借此来增厚现金安全垫。
　　今年上半年，公司实现合约销售额约400.3亿元，对应合约销售面积约327.2万平方米，分别同比下滑51.53%、52.3%，同期交付房源31623套，预计下半年将交付6万多套。
　　在郝恒乐看来，当下的市场仍较为严峻，行业接下来会完成逐步筑底，不确定的因素亦将逐步出清，“销售端实质恢复了，行业才算恢复。”王全辉亦称，销售市场第四季度会逐步回暖，为应对市场波动，美的置业将根据每个月的经营情况动态调整经营策略，“但绝不会出现大规模甩货行为”。
　　销售市场的“冷意”也直接体现在公司财报中。尽管被选中为示范房企，但下行周期中，美的置业亦难独善其身。
　　截至6月末，该公司实现营收316.63亿元，同比下降4.2%；对应归母净利润15.38亿元，较去年同期下滑28.6%；毛利同比下滑17.1%至56.69亿元；毛利率则为17.9%，同比下降2.8个百分点。
　　谈及毛利率的进一步下滑，王全辉坦言，在如今的行业背景下，实现毛利率的提升较为困难，因而公司希望通过对城市、区域的整合提升对冲毛利率的下降及成本开支费用的提升，以此维持或提升公司利润的水平。
　　上半年，美的置业营收及合约销售金额均出现一定程度下滑，但其对应的销售成本却仅同比下降0.8%，与去年同期基本持平。考虑到开发量及规模的收缩，公司接下来或将进行组织架构整合，人员迭代也将持续进行。
　　按王全辉所言，其组织架构整合主要基于三个原则，首先坚持集团总部做精、区域做强做专，进一步对现在的三级架构进行扁平化调整；其二持续推动集团及区域平台的职能整合，强化协同作用，赋能一线支持业务发展；其三则是进一步进行城市深耕及聚焦，整合城市公司，提升资源效率共享。
　　在管理层看来，当下的房地产市场供需已经失衡，加之高杠杆高负债的经营方式，行业进入出清阶段，企业亦需进行战略调整，“向制造业学习，回到企业基本经营逻辑”。
　　今年上半年，美的置业加权平均融资成本为4.6%，较年初下降22BP，公司有息负债531亿元，其中银行和债券融资合计占82%，较年初提升2%。报告期内，其偿还了4笔公募债，金额合计47.16亿元，余下1.6亿元将于9月15日到期偿还，未来一年内到期的有息负债为135亿元。
　　“三道红线”方面，截至6月末，美的置业净负债率为44.9%，现金短债比1.73，剔除预收账款后的资产负债率为70.3%，踩“线”一条。
（文章来源：国际金融报）