房地产板块中秋节前持续活跃，行业权重股招保万金均有不俗表现。节后第一天，房地产板块炒作退潮，其中粤宏远A跌停，滨建集团跌近5%，新华联等跟跌。板块走势分化，体现出市场对于房地产板块依然有分歧和疑虑。
　　首先，市场对于房地产行业确立政策底基本形成普遍共识，尤其是8月份LPR的下调，进一步释放了稳楼市政策更为积极的信号。但市场对于房地产板块仍然存在较大的分歧和疑虑。1)分歧体现为政策宽松能否传导到销售。本轮政策宽松开始于去年下半年的纠偏，至今已经接近一年的时间，但商品房销售并未出现企稳迹象。尤其商品房销售在5、6月连续反弹后，7月份降幅再次扩大，进一步加大了投资者对于地产销售后续走势的分歧。2)疑虑体现为房企信用风险是否见底。自去年下半年以来，房企信用风险大致经历了酝酿、显露、蔓延、集中爆发等阶段。市场目前对于房企信用风险是否充分暴露仍然抱有疑虑。
　　优质房企已有企稳复苏趋势，供货充足叠加政策利好，销售拐点基本确立
　　2021年下半年以来，房地产市场快速下行，2022年1-7月全国商品房销售金额同比-28.8%，百强房企全口径销售金额同比-47.6%。而受益于2H21、1H22的积极错峰拿地，2H22有加大推货的能力，改善型房企和稳健的央国企在8月单月销售同、环比出现提升，其中建发环比增长57%，同比增长71%，领跑行业。同时，未来在“一城一策”的基调下，各地的调控政策将持续宽松，更加利好改善需求的释放，因此改善型房企和稳健的央国企销售拐点已经确立，当前正是布局的好时机。
　　测算未来十年全国商品住宅销售面积中枢在10亿方左右
　　在市场相对低迷的2021年7月-2022年6月，全国商品住宅销售面积仍有13.55亿方的体量，短期预计2022年全年在13亿方左右。从长期来看，我们分别通过居民住宅需求和住宅的折旧两种方法测算未来十年的商品住宅容量：①预计2030年中国城镇化率到达70%，城市人均住宅建面43方，平均每年商品住宅需求量9.57亿方；②现有的517亿方住宅在60年内折旧，按1.2倍的更新比例测算，未来商品住宅需求量约10.34亿方。全国商品住宅销售面积的中枢在10亿方左右，市场仍然巨大。
　　供给侧出清加速，行业格局迎来重塑
　　2021年以来困难房企陆续出现债务违约/展期，其销售受到明显负面影响，市占率持续下滑，30家出险房企2022年1-8月销售额占百强房企的销售比例仅18.6%(2020年约40%)。在保交付的背景下，困难房企难以通过销售回款的高周转来拓展拿地，供应链融资难度也因商票大规模逾期而加大。因此我们预计未来困难房企拿地能力将减弱，现有土储去化后，在房地产市场的地位逐步降低，而央国企和改善型房企市占率将相应提升。同时我们认为部分困难房企的出清可能造成短期情绪冲击，但对央国企和改善型房企中长期基本面影响较小。
　　央国企和改善型房企有能力提高自身的市场份额
　　1、具有流动性优势。当前市场环境下，土地流动性比账面利润率更重要，央国企和改善型房企存货结构中，已竣工存货比例较低，土储去化速度快；新增拿地主要位于高能级城市和核心主城区，未来去化有保障。
　　2、利润水平有望改善。2H21以来土拍市场竞争温和，出让土地质素较高，央国企和改善型房企积极错峰拿地，未来有优质项目持续推出抢占市场，改善公司利润水平；同时在政策宽松背景下，核心城区改善产品能突破限价可能性更高，能获得单价和流速的溢价。
　　3、融资畅通，现金流安全稳健。自身债务结构合理，短期有息负债占比多在20%以内，融资成本低于5%；销售金额对自身待偿债务比例高(投入产出比高，如滨江集团每1元债务可形成3元以上的销售额)。凭借在销售、投资和融资端的优势，央国企和改善型房企获迎来规模和利润的双增长。
　　当前时点是配置地产板块的好时机吗？
　　厘清共识、分歧与疑虑，当前时点是优质地产股的布局良机
　　布局逻辑有三：政策底确立、销售磨底复苏、信用资质修复。总体来看，市场对于地产板块过于悲观，对地产销售后续走势、信用风险演化等层面存在认知差。首先，LPR下调进一步凝聚了稳楼市政策向宽松方向发展的共识。部分投资者可能担心关心“房住不炒”基调下，稳楼市政策是否会受到很大限制，但我们认为“房住不炒”与“稳楼市”之间并不存在矛盾对立的关系。其次，市场对于房地产销售后续走势分歧较大，而我们认为当前销售处于磨底阶段，复苏方向是明确的，但过程或是缓慢且充满波动的。最后，市场对于房企信用风险后续演化走势仍然保持疑虑，但我们认为房企信用风险爆发高峰期或已过去，政策从保项目向保优质房企过渡，尤其中债增信为部分房企担保发债之后，优质民营房企逐步开启信用修复之路。
（文章来源：巨丰财经）