9月28日，深圳2022年第三批居住用地集中出让落下帷幕，成交总金额为106.38亿元，但也有地块因无人竞拍而流拍。与此同时，各地楼市已经进入传统“金九银十”重要节点，网红豪宅盘接连入市似乎让深圳楼市有所升温，但应如何看待这一次的楼市“小热潮”？
坚持房地联动
　　据悉，本批次推出的7宗居住用地总面积约49.5公顷，挂牌起始总地价约117.97亿元，覆盖宝安、龙华、光明、坪山。本批次土拍继续坚持房地联动，明确普通商品住房的最高销售限价，继续沿用“三限双竞+摇号”的方式挂牌出让，初始建设公共住房、竞价达到地价最高溢价后竞建设保障性租赁住房。与前两批次相比，初始建设的公共住房类型除了保障性租赁住房、公共租赁住房外，还增加了安居型商品房。
　　最终，深铁成为大“赢家”，砸下60.38亿元拿下坪山区的3宗地块。龙华福城街道A922-0824地块为安居型商品房项目，有10家房企参与竞买，最后由深圳坂腾发展有限公司以3.47亿元的价格拍下。宝安福海街道A208-0991地块由华润竞得，龙华商品房地块由深圳招商房地产有限公司夺得，光明马田街道A629-1340地块无人竞拍流拍。
　　从价格来看，宝安、光明和坪山出让的4宗地块较此前同片区出让的毛坯限售价有所上涨。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，深圳土地的公共属性越来越强，这是从高位回归理性，也是房地产回归公共服务融资，与区域开发、轨道开发协同发展的表现。土地市场降温并通过限定房价引导预期，为后续房价稳定奠定基础。深圳卖地时就限定了未来房价的水平，具有价格锚定效应，引导市场价格向锚定价格靠拢。
国央企成土拍市场顶梁柱
　　就在8月4日，深圳年内第二批集中供地落下帷幕，共揽金339.32亿元，成功出让14宗地，2宗地流拍，开始显示出土地市场有所“分化”。不过，对比今年第一批以及去年第三批地块的价格，第二批集中供地的大部分地块限价都有所上涨。从结果来看，拿地仍以国资背景企业为主力军。
　　值得注意的是，深圳地铁此次拿下了坪山区的3块宅地。与此同时，近期广州地铁、杭州地铁等都有大规模拿地的案例。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，地铁公司越来越成为地方土地市场的主力军。一方面，区域综合开发越来越成为土地出让的重点。另一方面，热点城市的地铁进入大规模开发阶段，房地产成为地铁开发的主要支撑。再次，国企或政府平台中地铁的实力相对雄厚，地铁开通后卖房子，溢价率也比较高。
　　目前，国央企已经成为各地土拍市场的顶梁柱。此前，北京第三批集中供地完成出让，18宗涉宅用地全部成交，总成交金额500.29亿元。中指研究院土地事业部负责人张凯表示，从成交结果看，北京土拍市场回温迹象明显，国央企融资成本较低，对竞现房销售面积的土拍规则适应性更强，同时得益于此前部分项目去化达到预期，国央企率先积极展开拿地。而在上海，上海第三轮集中供地近日落下帷幕，35宗地块无一流拍，最终成交总金额达到1053.84亿元，上海本轮拿地企业依旧以头部国央企、地方国资平台和混合所有制企业为主，并且多以联合参拍的形式参与。
冷静看待“小热潮”
　　最近，各地楼市已经进入传统“金九银十”重要节点，网红豪宅盘的热销似乎让平静的深圳楼市有所升温。据深圳贝壳研究院统计，截至9月28日，2022年9月深圳新房住宅供应为10693套，环比增长115.7%，创年内月度供应最高值，但与去年同期相比下降11.5%。不少开发商为了抢占“金九银十”销售时机逐步发力，因此9月住宅供应主要集中于中下旬。
　　豪宅新房的热销似乎让深圳9月新房市场焕发活力，但另一边，记者发现新盘热度差异较大，一些商务公寓项目甚至还推出“工抵房”名义的特价房，折扣比例一度达到6到7折。
　　李宇嘉表示，深圳楼市这次的“小热潮”，本质上是房地产进入整体平衡阶段后，资金在进行“大浪淘沙”。放眼整体楼市，即便少数豪宅楼盘热销甚至“日光”，但深圳多个新盘即使大尺度打折促销，项目去化率也不甚理想，销售持续低迷。深圳高端豪宅的“日光”一方面是项目性价比高，一方面是顶级高净值人群受疫情影响小，受益于货币宽松外溢效应，他们市场嗅觉更敏锐，也更有能力在合适时机迅速出手。
　　李宇嘉强调，深圳住房供给侧改革的思路很清晰：把价格高高在上、泡沫化突出的二手住房市场搁置一边冷处理，另外开辟新局加大限价新房和公共住房供应量，分流住房需求。由此，深圳的二手房市场的吸引力在弱化。随着新房限价和二手房价格下跌，楼市的价格预期变得越来越理性。面对房产财富效应的衰减，存量房产的拥有者，必然会选择地段好、性价比高的住房产品。由此，存量房产的腾挪、置换将是未来楼市的一个新现象。
（文章来源：证券时报）