卓越商管一笔中债增信用融资的成功发行，再次向市场传递出融资“破冰”的信号。作为一家母公司并未上市的民营房企，有何魅力频受发债机构青睐？或许可以从卓越集团“商住并举”的开发模式中看出端倪。
　　卓越商管成功发行6亿元中债增担保中票
　　近一段时间以来，政策层面不断向房地产市场传递利好，房企融资也吹来了阵阵暖风。
　　克而瑞数据显示，9月100家典型房企的融资总量为622.1亿元，环比增加61.8%，同比减少28%。
　　中指研究院数据显示，9月房地产企业非银融资总额为777.9亿元，同比下降32.2%，环比上升13.3%，融资形势稍有好转。
　　从融资利率来看，房企融资成本进一步下降。9月房企融资综合平均利率为3.67%，同比下降2.14个百分点，其中ABS平均利率为3.13%，同比下降0.79个百分点。信用债平均利率为3.21%，同比下降0.79个百分点，环比微降0.16个百分点。
　　数据显示，今年前9月，100家典型房企新增债券类融资成本为4.3%，较去年全年下降1.08个百分点，其中境内债券融资成本为3.7%，较去年全年下降0.43个百分点。
　　据了解，目前已有中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国邮政储蓄银行、交通银行等6家国有银行传达了监管要求，加大对房地产融资的支持力度。具体指标是要求每家大行年内对房地产融资至少增加1000亿元，融资形式包括房地产开发贷款、居民按揭贷款以及投资房地产开发商的债券。
　　值得关注的是信用债的发行情况，数据显示，9月房地产行业信用债融资同比上升10.6%，环比上升30.8%。
　　继龙湖，美的置业、新城控股、碧桂园、旭辉以平均票面利率约3.3%成功发行首单中债全额担保增信支持的中期票据之后，卓越商管成为了第六个民企幸运儿。
　　9月30日，卓越商管发布2022年第一期中期票据公告，本次发行规模6亿元，期限3年，申购区间为3%-4.3%，由中债信用增进公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。
　　业内人士认为，信用债券的发行利率低于业内平均水平，且其在一定程度上提振了境内资本市场的信心。
　　受益于较稳健的基本面
　　作为一家母公司未上市的民营房企，卓越商管的融资能力已经不是第一次让业界刮目相看。
　　今年3月，卓越商管成功发行了民营房企的首笔美元债，发行规模为1亿美元，债券期限3年，发行利率为2.91%，是卓越商管境外发债利率最低的一次。
　　不仅如此，7月22日，卓越商管再发一笔1亿美元3年期美元债，利率为4.3%。
　　周所周知，年内海外债发行困难重重。数据显示，今年前9个月，美元债券融资达到了近5年来发行最低值，同比下降约61.4%。
　　卓越商管缘何备受资本市场青睐，频获大部分民营房企可望而不可及的融资？或许可以从其基本面上窥见一斑。
　　今年6月，联合资信确定卓越商管维持其长期信用等级为 AAA，评级展望为稳定。跟踪评级报告指出，卓越商管作为卓越集团重要控股平台，在区域布局和土地资源等方面仍具有较强优势。
　　数据显示，截至2021年底，卓越商管主要持有物业建筑面积77.92万平方米，在售项目未售面积约98.95万平方米，预计可满足公司未来一年以上的销售需要，在售项目主要位于大湾区和长三角地区，地理位置优越。其中纯住宅占20.85%，商住混合占28.73%，综合体占50.42%。
　　受房地产行业的下滑影响，卓越商管却得益于其核心城市核心区域的布局，租赁服务收入持续保持增长，实现了较稳定的现金流和利润。2019年至2021年，卓越商管租赁服务收入按年增长9.8%及24%。去年末其租赁服务的毛利率已达91.70%。
　　截至2022年6月，卓越商管流动负债为734.16亿元，一年内到期的短期债务合计为99.32亿元。货币资金为105.63亿元，短期偿债压力可控。 从融资渠道看，除了发债和借款，卓越商管还通过租赁、应收账款、股权质押以及信托等方式融资，融资渠道比较多元。
　　业内人士认为，卓越商管母公司卓越集团因在大本营深圳有大量写字楼类商业项目，实力不容小觑。发债机构对于民企融资普遍关紧大门的情况下，卓越商管两度获得美元债融资和中债增担保发债，也得益于其较为稳健的基本面。
　　商业物管的高毛利润
　　实际上，当“重资产、高杠杆、高周转”的模式难以为继，越来越多的企业注意到持有型或者经营型资产轻重分离已成为行业大势所趋。分拆物管或商管等板块上市，也成为近年来房企释放价值的流行做法。除卓越以外，比较典型的房企还有万达、华润、龙湖、中骏等。
　　据统计，中国全业态物业管理及商业运营服务市场总收入已经由2016年的3430亿元增至2020年的5288亿元，复合年增长率为11.4%。预计到2026年，总收入将达到8981亿元，2020年至2026年的复合年增长率为9.2%。
　　以去年刚上市的中骏商管为例，2022年半年报显示，上半年实现收益6.046亿元，同比增长4.4%；毛利为2.5亿元，整体毛利率为41.6%，股东应占溢利1.3亿元。分业务类型看，住宅物业收入4.01亿元，公司商业管理实现收入2.03亿元；在管面积共计2400万平方米，同比增长28.6%。
　　分析人士认为，中骏商管数智化、差异化的商业模式在行业内独树一帜，根据城市量身打造商业内容，既能够精准捕捉客群需求，实现差异化竞争，填补市场空白，又能强化自身品牌影响力，扩大圈层吸引力，而且也能够在一定程度上保障自身营收。不过，该种模式下，对企业的项目内容布局的经验与能力等方面均有一定考验。
　　在去年披露的物企上市年报中可以发现，有商管性质的公司资产负债率明显偏低，其中就包括中骏商管。
　　业内人士表示，商业物业的特点就是毛利润相对较高，资金需求度也不如其他综合性物企高，加上如今市场上商管物企优质标的较为稀缺，所以好的标的一般比较受资本市场青睐。
（文章来源：中国网地产）