“二环的位置，三环的价格。”武汉市某大型连锁房产中介销售人员告诉《中国经营报》记者，国庆假期推出的特价房促销活动目前还在继续。该中介人员提供的资料显示，上述楼盘在国庆假期推出的13套特价房源还有近一半处于待售状态。
　　据诸葛找房数据研究中心统计数据，9月份，武汉市楼市新房成交量为7778套，环比下降18.64%，较2021年同期下降近五成。另据武汉市住房保障和房屋管理局发布的数据，在刚刚过去的国庆假期，武汉市商品住宅共成交472套，成交面积总计约5.66万平方米，较2021年同期下滑了36%。
　　事实上，今年以来，武汉市陆续出台了多项房地产优化调整政策，以进一步提振房地产市场信心，推动市场库存去化。其中，今年国庆节期间，武汉市又降低了公积金贷款利率，并提高了贷款额度。
　　房地产企业也正积极推出打折促销等优惠活动，通过“以价换量”的营销策略加快销售去化和回笼资金。以武汉市东西湖区中国铁建某项目为例，该项目近期推出的优惠房源降价幅度接近5000元/平方米，总价优惠达到26万~39万元不等。
　　对于武汉楼市发展趋势，中指研究院华中市场研究中心主任李国政在接受记者采访时表示，武汉市后续或仍会根据市场发展状况适时出台稳定相关措施，支持刚需和改善性住房需求，进而保障经济社会稳定发展大局。
　　“以价换量”
　　武汉楼市预期还有待进一步提振。
　　克而瑞监测数据显示，9月份，武汉市房地产市场供应面积总计133万平方米，环比增加73%。临近“十一”黄金周，多盘集中取证扎堆供货，但因市场需求不足，同比2021年供应量仍下滑45%。成交量方面，武汉房地产市场9月共成交66万平方米，环比减少23%，同比减少45%。
　　克而瑞方面表示，由于武汉楼市9月下行压力仍未缓解，部分房企仍在采取“以价换量”的营销策略，“中秋特价房促销普遍，持续性向市场推出特价房”。
　　诸葛找房数据研究中心数据显示，截至9月底，武汉市新房库存量为156071套，环比上升3.95%，同比下降2.45%。从去化方面来看，9月武汉新房去化周期为13.6个月，较8月份延长了1.1个月。
　　在经历了“金九”后，武汉市多个房地产项目在“银十”期间加快了抢跑入市节奏。克而瑞监测数据显示，国庆节假期，武汉市新老项目楼盘中的新房供应达到了4729套，在长假首日成交515套，去化率达到11%。
　　据不完全统计，国庆黄金周期间，武汉市有近20个项目抢跑入市，不过销售去化率呈现出冷热不均的趋势。其中，位于洪山区的保利城七期云廷自9月29日开盘以来，共推出321套房源，销售230套，其中国庆7天合计去化率达72%；招商武汉城建未来中心在10月7日开盘推出的387套房源中，当天成交去化达100套。
　　而滨江金茂府和山海观等项目去化率则“挂零”，分别推出的98套和368套房源无一成交。此外，还有复星外滩中心、城投融创国博城、恺德光谷熙园等多个项目去化率不足10%。
　　值得注意的是，武汉市中心城区的楼盘项目推新意愿较强，部分项目的打折促销力度超出预期。
　　位于武汉楼市热点板块光谷的旭辉千山凌云就推出了10套特价精装修房源，可以享受9.8折优惠。武汉市汉阳区某楼盘一位销售人员也告诉记者，在国庆期间推出了特价房活动，均价由1.8万元/平方米左右下调至了1.6万元/平方米左右，并且在国庆假期结束后又立即推出了新的促销活动。“目前最低价降到了1.52万元/平方米，价格比国庆假期的最低价还低，而且还可以选到好一点的楼层和房源。”
　　此外，武汉市硚口区宗关板块某项目销售人员也告诉记者，该项目在国庆节期间推出的特价房最大降价幅度达到了近50万元。不过，该楼盘在国庆期间推出的13套特价房源至今仍有半数尚未售出。
　　除特价房外，工抵房也加入了促销活动中，洪山区某楼盘即推出了10套工抵房，均价2万元/平方米起，比周边新房销售均价优惠了近1万元/平方米。
　　根据多家房企发布的国庆假期销售“战报”，金地商置武汉4个楼盘在国庆期间共计成交207套，成交金额约3.6亿元；华发股份武汉公司国庆假期销售额为1.7亿元，国庆目标完成率158%(权益)；旭辉集团华中区域公司旗下的旭辉千山凌云则在国庆节期间销售2亿元，“超额达成”预期销售目标。
　　李国政告诉记者，和其他同类城市相比，武汉市推出楼市优化调整政策的时间较晚，从5月起至今持续优化相关措施，不断寻找政策宽松的边界，从“因城施策”到“因区施策”，以支持居民的合理购房需求，相关政策在6月和7月起到了一定的提振效果，“但总的来说，政策提振效应持续的时间较为有限。”
　　成交量或迎回升走势
　　为推动房地产市场平稳健康发展，武汉市再度祭出了“因城施策”政策工具箱中的法宝，进一步对房地产政策进行优化调整。下调住房公积金利率、提升贷款额度、下调二套房首付比例，成为了武汉市楼市政策优化调整“组合拳”的一部分。
　　据武汉市住房公积金管理中心日前发布的公告，自10月1日起，武汉市将下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，调整后武汉市5年以下(含5年)首套个人住房公积金贷款利率由2.75%调整为2.6%，而二套房贷款利率则保持不变，仍为3.575%。
　　除降低个人住房公积金贷款利率外，武汉市还降低了二套房首付比例。据相关媒体报道，目前武汉市的二套房首付比例已降至四成，而此前武汉二套房(144平方米以内)首付比例为五成，144平方米以上房源的首付比例为七成。
　　事实上，今年以来，武汉市已多次优化调整相关楼市政策，促进房地产市场平稳运行。记者梳理发现，仅在今年上半年，武汉市就已通过三轮渐进式的政策优化调整打出了政策“组合拳”，通过适当调整房贷利率和落户政策等举措，使得武汉楼市在年中出现了供销双增长。
　　尽管武汉市频频打出楼市政策“组合拳”，但落地效果仍有待进一步提升。李国政告诉记者，受宏观经济疲软和新冠肺炎疫情防控等因素影响，上述政策落地的效果受到了弱化，提振效果尚未完全显现。“以武汉市公积金个贷率为例，今年上半年该数据达到了96.13%，超过85%的警戒线，流动性相对比较紧张，因此进一步宽松的空间有限。”
　　与此同时，9月以来，央行下调了5年期以上LPR，同时与银保监会宣布实施阶段性调整差别化住房信贷政策，还有财政部、税务总局支持居民改善住房条件，给予符合条件的纳税人个人所得税退税优惠。
　　在此背景下，调整个人住房公积金贷款利率成为了促进武汉楼市平稳发展的工具之一。在李国政看来，提高公积金贷款额度能够切实降低购房人的首付成本，有效释放购房需求。而二套房首付降低再叠加商贷利率下调和公积金新政等形成政策“组合拳”，可以持续提振市场信心，10月份武汉楼市成交量有望迎来小幅反弹。
　　“预计武汉市后续仍会根据房地产市场发展状况，适时出台稳定市场发展的相关措施，进一步支持刚需和改善性住房需求，进而保障社会经济稳定发展大局。”李国政表示。
　　不过，武汉房地产市场当前仍需解决购房观望情绪浓厚的问题。据克而瑞统计数据，9月份，武汉市单盘来访环比增加10组，单盘成交持平8月，来访转认购比例降低，购房者偏向观望。按季度来看，三季度的来访和认购与二季度相比分别下滑了3%和19%。
　　有效缓解武汉市购房者的观望情绪，还需要进一步用好政策“工具箱”。李国政表示，今年以来，稳定房地产市场的政策频繁出台，房贷利率进一步降低，加快保交楼专项基金落地，加大复工复产保交楼力度，进一步优化调整限购政策，吸引人口流入等政策工具均能够进一步提振武汉楼市成交量，二手房带押过户、新房交易税费减免等流程优化也能够为武汉楼市库存去化带来一定助力。“未来，在市场有需要的时候或许会有更多政策工具派上用场。”
　　诸葛找房数据研究中心也分析认为，10月初，武汉市进一步出台了阶段性支持楼市政策，提高了公积金贷款额度并下调了房贷利率，预计随着利好政策逐渐发挥作用，“10月成交有望迎来回升走势”。
（文章来源：中国经营网）