因为“便宜”出圈的深圳房子，到底折扣力度有多大？
　　“深圳很多年没有这么便宜的房子了，1.7万的单价还要啥自行车。”龙岗中介小吴在和南都·湾财社记者交谈中说道，“我最近带了不少客户去看房，成交挺多的，30多平的小公寓折后总价58万起，首付20多万，你们年轻人买来自住肯定没问题。”
　　但当记者问及小吴是否考虑自己也来一套时，他只是笑了笑没说话。上述项目便是这个10月“火爆”深圳年轻人朋友圈的京基御景荟都。
　　近日，记者来到龙岗，实探京基御景荟都。该项目于2021年7月30日获批预售，主推面积32-75㎡不限购不限贷的商务公寓。
记者实探
14号线地铁口小公寓，最低月供2000+？
　　“到福田只有33分钟。”近日南都·湾财社记者前往京基御景荟都，现场的销售在介绍产品时着重讲到即将通车的14号线，“10月28日就开通了，项目直连地铁14号线南约地铁口，只需要33分钟就能到岗厦北站，整个项目是京基打造的下一个KKONE综合体产品。”
　　据了解，深圳地铁14号线是目前深圳在建的时速最快的地铁，120公里/小时的速度，使其能够快速连接深圳东部和福田中心，提高通勤效率，这是京基御景荟都的卖点之一。
　　而另一大卖点就是项目空间可变的小面积产品，项目推出33-75㎡的公寓产品，小面积低总价拉低了深圳的上车门槛，有网友评价“房价梦回10年前”。
　　那么到底有多便宜？现场销售以两种不同户型的房源为例给记者算了一笔账：
　　37.42㎡的一房小户型，总价73.38万元，现场享0.95和0.97两个折扣，折后总价67.62万元，首期款30.62万元(首付4.5成)，月供3906元(10年)；另外63.77㎡的3房户型，总价140.64万，折后总价129.6万，首期款57.6万(首付4.5成)，月供7500元(10年)。
　　“如果觉得月供有压力的话可以考虑气球贷，就是可以按20年贷款，第10年的时候需要将全部贷款还清，这样计算的话30多平的小户型月供仅2450元，63平的户型月供4650元。”现场销售同时告诉记者，上述总价本身已经是折扣过的，目前在售的1栋1单元产品限时折扣，后期再推的产品会按照备案价格正常出售。
　　南都·湾财社记者查询深圳房地产信息网了解到，御景荟都于2019年备案，预售总套数为1559套，现场销售计算的1栋单元小户型房源备案价格为19610.82元/㎡，备案总价73.38万。而同楼层同户型的1栋2单元房源备案单价为22377.82元/㎡，相差2767元/㎡。
　　至于网传的1.7万每平的单价，现场销售告诉记者，产品推出后十分火爆，低楼层的1.7万元/㎡产品已经全部卖完，目前仅剩高楼层的产品，在1.8万-1.9万元/㎡左右。
产品体验
实用率仅63%，空间逼仄
　　“理想很丰满，现实很骨感。”、“一眼看到头”……在看过样板房后，同行的购房者向记者表达了对户型的失望，“可能是异地样板间，所以体验感不强。”
　　层高3.6米，宽度3.2米左右，整个户型从实地来看是一个小的长方体盒子，采光依赖于客厅的阳台，但异地样板间的阳台被背景板遮盖，并不能直观体会到空间的延伸感。
　　另外，3.6米层高设计的LOFT产品，由于高度限制，二层只能作为睡觉或者储物的场所，目测不到1.6米的层高难以直腰站立。从房源备案信息来看，建筑面积37.42平方米，户内面积仅23.51平方米，实用率仅63%。
　　但小空间并没有限制产品的功能性。“精装交付，包括地板马桶厨房等硬装全部都是交付标准。”现场销售介绍道，“交房的时候二层的搭板也会设计好，地板也是有的。”尽管室内面积仅有23个平方，但在户型设计上，该房源却拥有厨房卫生间甚至阳台等多功能场所，值得一提的是，该房源还通燃气，“我们燃气统一连到阳台，需要自己改到厨房。”现场销售说。
　　另一个60多平的3房户型显然在空间上更宽敞，实用率同样为63%，从房源备案信息来看，建筑面积63.34平方米，户内面积仅39.83平方米，但该房源却在户型上做到3房，一个房间为主卧，另一个房间为宽度约1.5米的功能间，还有一个房间则为搭板的二层开放式功能场所。
　　尽管空间方面仍显得比较逼仄，但对于深圳多数低门槛上车的年轻人来说，价格仍非常具有吸引力，但需要注意的是，一方面，项目9梯24户的梯户比可能会造成上下班高峰拥堵情况；另一方面，御景荟都交楼时间为2025年底，除了交房时间晚之外还需考虑到公寓5年限售的问题，对于“过渡型选手”来说仍需多方考量。
周边行情
宝龙科技城蓄势待发，周边住宅单价4-5万
　　从京基御景荟都展示中心出来便可以看到一路之隔的中海阳光橡树园，项目于2020年12月4日获批预售许可证，并在住建局官网公示，住宅户型建面约74-122㎡，均价约4.2万元/㎡，单价区间在3.9万-4.7万元/㎡，总价区间在290万-522万元/套。
　　目前从外观可见中海阳光橡树园建设已初具规模，有中介告诉记者该小区即将于今年年底交房。
　　周边已经入住的小区有顺泽阳光公馆，该项目于2018年开盘，共备案158套房源，均为住宅，户型建面约54-89㎡，均价约3.8万元/㎡，单价区间在3.4万-4万元/㎡，总价区间在204万-333万/套。
　　该小区对外挂牌房源在4.2万元/㎡左右，目前54㎡的2室1厅对外挂牌总价为232万，单价约4.29万元/㎡。
　　周边单价较高的项目有卓弘高尔夫雅苑，该项目与御景荟都直线距离约500米左右，目前小区对外挂牌单价最高接近7万元/㎡。76㎡的3室2厅房源业主对外报价520万，折合单价约6.8万元/㎡。
　　片区房价上涨的基本盘在于产业，宝龙科技城定位为国家级高新园区，是龙岗“十四五”规划中“一心两核”中“东核”的重要部分。片区内分别布局这新能源产业基地、新材料产业基地、生物医药、信息技术等产业集群，企业方面已经聚集起比亚迪、方正微电子、海能达通信等多家国内外知名企业总部。
　　随着地铁14号线的开通，宝龙与福田等关内的联系将更加密切，片区的未来发展潜力值得期待。
　　对于京基御景荟都的综合体来说，未来也依赖于宝龙科技城的发力带来高新技术人才在此聚集，打造宝龙的商圈中心。
　　但对于手中余额不多的年轻人来说，仍需平衡自身的现金流并深度调查通勤和生活的便利性之后再做考虑。而对于投资来说，还需要考虑到深圳公寓，尤其是龙岗公寓的流通性和租金回报率等问题再做决定。
（文章来源：南方都市报）