尽管投资者坚持良久，分析师眼中质地良好，从未债务违约，民营企业的优等生，市值最高的头部民企，龙湖集团(00960.HK)今天大幅下跌，跌幅一度达到44%。截至午间收盘，龙湖集团下跌24%，“G17龙湖2”跌超30%。

　　股价大跌之前发生的大事件，是龙湖集团创始人吴亚军上周末宣布辞去董事长，事实上退居幕后。
　　尽管官方宣称龙湖集团质地良好，管理层新老接替已酝酿3年，但是宣布退休这件事情，还是对股价有很明显冲击，龙湖集团被认为是我国房企中的质量天花板，吴亚军打造了这一切。
　　不过也需要注意的是，就是上周末吴亚军宣布辞职之前，龙湖集团股价就已经阴跌良久。
　　仅仅在1个月前的9月15日，该公司股价还有30.35港元，一个多月就跌缺了三分之二还多。
　　这说明，龙湖集团股价加速下跌，有长期因素发酵，也有短期因素做导火索。
　　辞职
　　目前看，短期引爆因素是吴亚军辞职。
　　吴亚军辞职成为上周末热点事件，吴亚军年龄并不大， 58岁对一般人可能是退休年龄，但是对企业家而言，还正是发挥热量的好时段。
　　上周的解读，主要集中在吴亚军退休的动机和新接任者的选拔上。
　　21世纪经济报道称，在2019年5月，55岁生日时，人力资源部就曾通知她该办理退休，目前是返聘状态。
　　如果这一点成为触动她退休的因素，就难以让外界理解，这么多民营企业家年龄都比吴亚军高，都还在一线奋斗。
　　龙湖集团是一家地地道道的民营企业，吴亚军一手打造出来的公司，从重庆走向全国。另一方面，吴亚军是公司的绝对控股股东，有能力完全掌控，吴亚军也是兢兢业业，可以牢牢掌控公司，没被曝出过股东不和、管理层矛盾，多数创始人都希望多干几年。
　　吴亚军主动辞职，可能是身体原因，前些年有新闻说她到海外治疗。吴亚军称，选择卸任公司职位的直接诱因是因为个人身体状况。由于眼睛做了手术，她讲话时还戴着墨镜，过段时间还要再做手术。
　　“过去一段时间，我一直都心跳过速，到现在还没有完全查到原因，所以我觉得我再往下工作的话，可能也不太合适了。过去几个月也经过休整，但是我觉得没有调整好。”吴亚军称。
　　另外是羡慕美的集团可以交给职业经理人，公司还能继续向前。
　　吴亚军选拔的是内部培养出来的陈序平。6个月前，陈序平从邵明晓手中接任了龙湖集团CEO一职。如今，陈序平又再度从吴亚军手中，接任了龙湖集团董事长一职。显然6个月前的接CEO职位，就是为了彻底接班做铺垫。
　　吴亚军有杀伐果断的一面，也有柔情一面，她对和她搭档的管理层的态度是以欣赏为主。
　　证券时报·e公司记者2018年参加龙湖集团在香港召开的业绩说明会，当有高管在进行讲解时，吴亚军就会看着高管，让这名高管成为会场中心，她经常会面露微笑，表情就像是很欣赏这些高管。可以感受到她和高管之间的关系是放松的，这和绝大多数地产公司业绩说明会的气场都不同。
　　含金量
　　从那时候到现在，龙湖集团的业绩一直在快速增长，是行业领头兵，特别是当大量房企暴雷，龙湖集团的含金量就更明显了。
　　这一点可以从龙湖集团的市值看出来，目前龙湖集团的市值还有621亿港元，碧桂园只有254亿港元，融创中国和中国恒大都已经停牌很长时间，停牌前市值也只有两百多亿港元的级别。这几家头部房企的销售额都曾经比龙湖集团要高。
　　在两个多月前，龙湖集团的市值还长期保持在2000亿港元以上。2021年年初，很多房企暴雷，股价大跌，而同期龙湖集团股价顽强的保持在高位，投资者给了龙湖集团很特殊的待遇，龙湖集团是唯一可以和保利、万科等比肩的房企。
　　这主要是因为龙湖集团各项指标一直保持得很不错。
　　龙湖集团的现金和有息短期债务对比，是5.84倍，而碧桂园是1.86倍。这就意味着，龙湖集团有很强的短期债务覆盖能力。龙湖集团从没有过债务违约。
　　龙湖借款周期长，龙湖2009 年-2021 年平均贷款年限由1.58 年提升至 6.59年。其2020年在境外发行美元优先票据票息在3.375%至3.85%之间，期限长达7.25年至12年。另外，由于资质优良，国内借债成本也很低，只有4%左右，比很多国企还要低。
　　龙湖拥有很多出租物业，可以获得租金收入，2021年龙湖购物中心租金收入达到81.5亿，长租公寓租金收入22.3亿，加起来已经103.8亿元，外加物业服务收入，2021年龙湖整个经营性收入是188亿。今年前9个月，龙湖集团累计实现经营性收入约171.8亿元；其中投资性物业租金收入约88.6亿元。
　　出租收入是企业的安全垫，可以对冲销售不足。香港很多地产公司，都是靠出租物业获得高收入。
　　在很多地产公司躺倒的情况下，今年龙湖还在拿地，今年前9个月，龙湖集团合计获取25个项目，总建筑面积301万平方米，权益地价为221亿元。
　　和销售收入相比，拿地金额并不算多。今年前9个月，龙湖集团累计实现总合同销售金额1455.6亿元，较去年同期的2019.3亿元下降27.92%。
　　风险
　　近年来，房地产行业正在去杠杆，影响极大，虽然龙湖集团控制风险比较好，但在这个关键时间点吴亚军辞职，难保让外界会怀疑此后公司走势。
　　外界也有可能将领导人辞职，当做公司内部质地变化的信号，毕竟此前公司股价就已下跌，而公司某债券价格已跌倒50元，累计下跌了一半，这是机构看衰公司的表现。
　　龙湖集团现在是木秀于林，享受超过一般民企的待遇，但是投资者在外部环境不确定的情况下，会犹豫是否要坚持下去，信心不足。今日不仅龙湖集团，多数地产公司股价都在继续下跌，也可以看做资金对整个行业都信心不足。
（文章来源：证券时报·e公司）