“楼市正在复苏，看房买房的人越来越多，楼市的春天快要来了。”在整理好一天的接访资料，回复完购房者所有的留言问题后，汇成·南街里项目置业顾问李宇(化名)如此感慨。
　　作为2022年上海市第八批次集中供应楼盘的“王牌”之一，位于徐汇区长桥板块的汇成·南街里三期一直吸引着购房者的关注。李宇告诉《中国经营报》记者，2023年春节假期结束后，来项目咨询的购房者特别多，每到周末一个人一天就要接待20多组客户。
　　最终，汇成·南街里三期在2月9日不出意外地交出了“日光”答卷，项目入围分72.58，共计613组客户参与摇号，平均每3组客户抢1套房。
　　这也是上海楼市快速复苏的缩影。2月16日，全国70城房价数据出炉。根据国家统计局数据，2023年1月，在全国70个大中城市中，上海市新房价格环比上涨0.7%，领跑全国。
　　对此，多名房地产业内人士表示，上海市2023年第一批集中供应房源在2月初便推向市场，动作快的楼盘预计会在2月下旬开始认筹。从近期上海楼市表现来看，看房人数逐渐增多，入市意愿有所回升，2~3月份楼市有望迎来“小阳春”行情。
　　“日光盘”重现江湖
　　在2023年春节假期经历短暂沉寂后，上海楼市很快又重新热闹起来，领头的还是大虹桥板块。
　　1月31日，临近国家会展中心的招商虹桥璀璨时代三期开盘，147套房源当天售罄，共吸引300多组客户认购，最终有265组入围，实际认购率约207%，入围分也达到45.24，可谓上海楼市迎来的兔年“开门红”。
　　同样位于大虹桥板块的中铁虹桥逸都三期也开盘“日光”。记者在采访中了解到，该项目共推出376套新房，主要为78~97平方米的两房和三房户型，共吸引862组客户认购，入围分为56.29.所推房源在仅仅3小时后便全部售罄，销售额达到21.26亿元。
　　此外，汇成·南街里项目是上海市的知名“红盘”。李宇告诉记者，此次入市的房源是项目最后收官的3栋高层，房源共计204套，户型主要为101~171平方米的三房、四房，均价为89930元/平方米。
　　据了解，早在2020年7月，汇成·南街里项目首开推出231套房源，便吸引了667组有效认筹，认购率达288.7%，开盘3小时即售罄；同年12月底，项目加推二期房源，237套新房吸引了超过3000组有效认筹，认购率高达1268.78%，相当于12人抢1套房。
　　在李宇看来，汇成·南街里项目最大的优势在于价格具有性价比，相比两年前的涨价幅度并不大。而相距不远的地产·尚海悦庭项目在2022年12月入市，备案均价为94000元/平方米，相较而言贵了约4000元/平方米。此外，汇成·南街里项目所在的长桥板块居于中外环之间，教育资源丰富，是上海市最受关注的几个学区房板块之一。
　　记者在项目现场看到，与地产·尚海悦庭项目刚封顶不同，汇成·南街里项目已“熬”成现房，整个社区建设基本完成，一期和二期项目房源已在2022年底交付，三期加推楼栋外立面也均装饰完毕，交付时间预计不会太长。在多重利好叠加下，该项目最终在2月9日开盘时实现了“日光”。
　　无独有偶，就在汇成·南街里三期开盘的前一天，前滩海德壹号宣布售罄。作为上海前滩“九宫格”内最后一个入市的住宅项目，前滩海德壹号在未设售楼处、样板房的情况下便吸引了639组认购，入围积分破百、认购率达到392%，相当于近4个人抢1套房。
　　据了解，前滩海德壹号此次开盘共推出163套房源，均价为12.98万元/平方米，由3栋12层、1栋7层和2栋8层住宅组成。项目仅用两小时便宣布全部售罄，在刚叫到第14号时，总价8500万元的一套最贵房源就“名花有主”，号码居前的购房者也大多选择了高层能看江景的大户型房源。
　　房地产市场稳步恢复
　　多个“红盘”入市，也让上海市新房市场水涨船高。上海中原地产统计数据显示，2月首周(1月30~2月5日)，上海市新建商品住宅成交面积8.13万平方米，环比大幅上升345.42%；进入2月第二周(2月6~12日)，成交面积达15.17万平方米，继续环比上升39.21%。
　　国家统计局日前发布的商品住宅销售价格变动情况统计数据也显示，2023年1月，一线城市商品住宅销售价格环比转涨、二三线城市环比降势趋缓，一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比下降。其中，上海市新房价格指数环比上涨0.7%，在全国70个大中城市中排名第一。
　　“上海市的新房价格指数总体上属于健康值，即处于0~1%之间，涨幅温和适度，说明楼市有回暖的动力，但不属于过热范畴。”在上海易居研究院研究总监严跃进看来，上海市新房价格指数在2023年1月出现同比上涨，充分说明大城市在本轮楼市复苏中的地位和角色，这也说明类似上海等城市的楼市基本面不错，房价有率先复苏的动力。
　　而在成交量方面，据上海链家研究院监测数据，2023年1月，上海市共成交新建商品房8283套，环比下降4%，同比下降28%；成交金额682亿元，环比下降3%，同比下降14%；套均总价823万元/套，环比增长1%，同比增长19%；成交均价70752元/平方米，环比增长2%，同比增长15%。
　　对此，上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为，2023年1月份，上楼新房成交量同比下降，主要是受春节假期影响。另一方面，因为2022年上海市第八批集中供应楼盘已进入销售尾声，剩余房源不多，所以成交量相应减少。
　　在上海新房市场成交结构方面，90~110平方米房源占比上升较为显著，达到58%，较2022年增加了11个百分点；140平方米以上房源占比16%，较2022年增加了3个百分点；从总价段来看，400万元以上房源占比显著增加，共上升了25个百分点，其中400万~600万元和1000万元以上房源占比分别增加了14个和9个百分点。
　　杨雨蕾表示，从2022年上海市第七批集中供应楼盘的认购情况来看，有超过三分之一的项目触发积分，说明集中供应楼盘质量高的批次，触发积分的情况依然较为乐观，市区楼盘、优质楼盘对购房者仍有很强的吸引力。“这也说明市场需求并不弱，只是要看产品能否满足当下购房者的需求。”
　　“近期，上海市房地产交易中心、售楼处看房人数明显增加，说明上海市房地产市场正在稳步恢复，尤其是成交量离进入正常区间仅一步之遥。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示，上海市个别区域已经开始发力，比如青浦区成交6.12万平方米，排名第一，这样的数据并不常见。另外，浦东新区作为主力之一，也成交了2.45万平方米，属于正常发挥。“一旦松江区和奉贤区等远郊区域也进入正常状态，上海楼市每周成交量突破20万平方米不成问题。”
　　有望提前迎来“小阳春”
　　“兵马未动，粮草先行。”2月6日，上海市公布了2023年第一批集中供应楼盘信息。据网上房地产信息，该批次共涉及25个商品住房项目、房源共计6958套，涉及杨浦、浦东、闵行、松江、青浦、嘉定、宝山、奉贤和金山9个区域，总建筑面积约74.2万平方米，备案均价62447元/平方米。
　　其中，备案均价在6万元/平方米以下的项目有15个，建筑面积占比约为46%；6万~10万元/平方米以下的项目有8个，建筑面积占比约为48.1%；10万元/平方米以上的项目有2个，建筑面积占比约为5.9%。
　　杨雨蕾表示，2023年上海市第一批集中供应楼盘数量较2022年首批有所减少。考虑到2022年底第七、八批供应量较大，2023年首批供应项目更多将起到市场“探路石”的作用，通过这些项目可以反映出市场的供需情况。按往年情况来看，上海楼市后续的供应量会逐步增加。
　　另一方面，上海市也把提振住房消费纳入到新一年经济发展的框架之中。记者注意到，1月29日，上海市人民政府发布《上海市提信心扩需求稳增长促发展行动方案》(以下简称“《行动方案》”)，其中有诸多篇幅涉及房地产行业。
　　《行动方案》指出，落实“两旧一村”改造实施意见和支持政策，优先将零星旧改、小梁薄板房屋改造以及中心城区周边和五个新城等区域的“城中村”纳入改造计划，2023年完成中心城区零星旧改12万平方米，实施旧住房成套改造28万平方米，启动“城中村”改造项10个。
　　《行动方案》同时表示，支持刚性和改善性住房需求，落实临港新片区、五个新城人才住房支持政策，满足房地产企业合理融资需求，保持土地平稳供应并优化结构，确保房地产市场平稳健康发展。
　　而在加强要素服务保障方面，《行动方案》强调，实施人才安居工程，加大保障性租赁住房建设筹措力度，加快构建“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房供应体系，支持企业利用存量土地建设宿舍型保障性租赁住房。
　　卢文曦分析认为，不少城市正继续释放“稳楼市”利好政策，尤其是在房贷利率方面，多座城市已下调到3.7%左右，无疑有助于降低购房者的购买成本。上海市尽管在降低房贷利率方面还未跟进，但《行动方案》对促进住房消费关注度非常高，也有助于推动房地产市场信心的恢复。
　　卢文曦进一步指出，房地产市场通常会在3月迎来“小阳春”行情，就目前房东挂牌和新房市场推盘积极性来看，已逐步恢复正常，一些“网红盘”的推出也有助于带动购房者入市热情，“2023年可能会比往年提前1~2周开启‘小阳春’行情”。
（文章来源：中国经营网）