近一段时间，各监管部门积极发声，供给端“稳地产”政策密集出台。日前，随着证监会一声发令枪响，不动产私募投资基金宣告启航，私募股权投资基金也终于正式站上了支持房地产市场平稳健康发展的舞台。
　　2月20日晚间，证监会宣布启动不动产私募投资基金试点，中国证券投资基金业协会(以下简称“中基协”)同步发布《不动产私募投资基金试点备案指引(试行)》(以下简称《指引》)。而这距离支持房企“第三支箭”射出尚未满3个月。
　　根据证监会部署，此次试点是在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策。允许符合一定条件的私募股权投资基金管理人在具备初步募资和展业计划的基础上，设立不动产私募投资基金，引入机构资金，进行不动产投资试点。
　　业内专家普遍认为，此次不动产私募投资基金试点是在对去年11月28日证监会调整优化房企股权融资5项措施中的第五条“积极发挥私募股权投资基金作用”进行细化补充后的落地与延续。
　　海通证券房地产研究首席分析师涂力磊表示，试点的推出将是房企股权融资渠道的有益补充，有助于发挥私募基金专业投资运作的优势，有针对性地聚焦开发项目的现金流周转和顺利实现“保交楼”任务，引导更多各类型的社会资本甚至个人资金参与进来，进一步化解房企面临的资金困境，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。
　　新设产品类型实行试点先行
　　由于不动产私募投资基金的投资范围、投资方式、资产收益特征等与传统股权投资存在较大差异，此次新设的不动产私募投资基金从基金募集、投资、运作、信息披露等方面均进行了相应规范。
　　具体而言，《指引》明确，参与试点工作的私募股权投资基金管理人须股权结构稳定、公司治理健全，实缴资本符合要求，主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方、具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员、最近3年未发生重大违法违规行为等。不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房)、商业经营用房、基础设施项目等。
　　同时，考虑到不动产私募投资基金的规模较大、期限较长等特点，投资者需要有更高的风险识别能力和风险承担能力，试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元，且以机构投资者为主。有自然人投资者的，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%，基金投资方式也将有一定限制。不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元人民币，在符合一定要求前提下可以扩募。鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。
　　“此次试点要求以机构投资者为主，但也没有排除自然人投资者的参与，还积极鼓励境外投资者以QFLP方式投资。”在涂力磊看来，这些规定既可以保障试点初期的基金稳健运行和风险控制在一定范围内，又可以使得基金资金的来源多元化，扩大社会资本的参与度，从而使得试点的成功率加大，有助于后续试点的快速推广，为困境中的房企带来更多源头活水。
　　此外，为适应不动产私募投资基金投资策略，不动产私募投资基金按照试点要求为被投企业提供借款或者担保的，须持有被投企业75%以上股权，或者持有被投企业51%以上股权且被投企业提供担保，可实现资产控制和隔离。试点备案产品及其底层资产应实现与原始权益人的主体信用风险隔离。
　　川财证券分析师孙灿表示，此次批准试点运行，在相关监管方面和企业的限制管理方面都为今后房地产相关基金的创新和设立奠定了良好基础，对整个基金市场与房地产租赁和购买市场都有积极影响，有助于为长周期的房地产项目营造相对稳定的发展环境，确保资金链的稳定供应。
　　境外实践丰富境内亦有探索
　　不动产私募投资基金在境外成熟市场已发展成为一个重要的投资品类。从国际主流私募机构的业务发展看，不动产基金不仅是“标配”，更是部分机构的利润支柱。以全球最大的私募股权投资公司黑石集团为例，其不动产基金管理规模超过了私募股权基金管理规模，是其第一大收入来源，贡献了近半数的利润。
　　“地产基金是成熟市场的必然产物。”浙商证券研究所房地产负责人杨凡对《金融时报》记者表示，在境外成熟市场中，地产基金既可以参与开发(资金+代建模式)，也可以参与成熟物业的交易(例如商业写字楼和购物中心的买卖)。我国不动产私募投资基金试点开启，将有利于拓宽房地产开发资金来源，助力地产行业修复。
　　事实上，在此次试点启动前，我国已有一些私募机构陆续设立投向商业地产、基础设施的私募基金并在中基协备案。数据显示，截至2022年末，中基协存续私募股权房地产基金838只，存续规模4043亿元；存续私募股权基础设施基金1424只，存续规模1.21万亿元，主要投向商业地产、交通基础设施、物流仓储、市政工程开发与建设等，在支持房地产市场平稳健康发展、促进不动产市场盘活存量、转型发展等方面发挥了积极作用。
　　如目前管理基金规模超过70亿美元的鼎晖投资，在2009年便成立了鼎晖不动产投资基金，并在5年后开始转战海外市场。截至2020年3月，已在中国、美国、日本、越南及欧洲58个城市主导投资超过75个项目物业，规模超过240亿元人民币；投资项目涵盖住宅、公寓、写字楼、工业地产、商业、酒店等多个资产类型。
　　此外，为贯彻国务院关于坚持租购并举、加快发展长租房市场的工作部署，证监会支持建设银行住房租赁基金于2022年10月在中基协完成备案，建信投资任普通合伙人，认缴资金0.01亿元，有限合伙人是建设银行，认缴资金299.99亿元。
　　据悉，该基金通过收购“商改租”“公改租”项目并进行改造，向个人租户提供长租房服务，从而实现基金的可持续商业化运作。以其收购的北京大兴生物医药基地的项目为例，客户群体主要面向新市民群体，尤其是大学毕业生，房租价格会低于周边地区平均租价10%左右。
　　中信证券首席经济学家明明表示，设立住房租赁基金，一方面通过投资房企存量资产的形式，帮助库存去化，带来一定程度的纾困作用；另一方面能增加长租房、保租房供给，助力租购并举的新发展模式。
　　协同公募REITs 探索新发展模式
　　建设银行住房租赁基金设立时，便有不少关于基金投资项目成熟稳定后，可通过REITs发行或国家政策许可的市场化转让方式退出的探讨。此次不动产私募投资基金试点启动，业内专家也普遍表示，有望与公募REITs发挥协同效应，形成存量资产在二级市场上的退出通道。
　　去年12月，证监会副主席李超曾提出，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。
　　德邦证券地产首席分析师金文曦表示，不动产私募基金往往具备较强市场化、专业化的资金管理和投资优势，既可通过市场化、专业化的投融资渠道盘活商业不动产、保障房等资产，也有望为后期公募REITs扩容至商业地产提供试点项目，二者在后期均可成为存量资产在二级市场上的退出通道。
　　“随着我国房地产市场发展进入新阶段，构建存量资产和新增投资的良性循环成为大势所趋，多渠道盘活存量资产对合理扩大有效投资以及降低行业债务风险等具有重要意义。”光大证券分析师何缅南也认为，预期试点的启动一方面有利于多渠道盘活不动产存量资产，更好发挥其在保交楼相关项目建设、不良资产项目处置、企业转型发展等方面的积极作用；另一方面也为后续房地产类公募REITs提供标的，形成完整的业务链条。
　　高和资本合伙人周以升表示，从存量盘活的功能上来讲，不动产私募投资基金和公募REITs的意义是一样的，只是方式方法不一样。两者紧密相连，构建了一个完整的不动产金融闭环，都属于多层次资本市场的有机组成部分。这一循环能够有力促进房地产行业的转型，从过去粗犷式的投资驱动模式，转变为存量盘活，体现出更加细腻的运营模式及产业驱动生态。对于企业和政府来说，能够改变过去卖房、卖地的销售型模式，转变为经营园区、孵化产业、促进消费等高质量发展模式。
（文章来源：金融时报）