房地产市场的“第三支箭”迎来最新进展。近日，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作，这为盘活房地产存量资产注入了新资金。
　　为落实党中央和国务院有关“促进房地产业良性循环和健康发展”决策部署，中国证券投资基金业协会2月20日发布《不动产私募投资基金试点备案指引(试行)》(以下简称《指引》)。据悉，此次试点工作是证监会促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措。
　　多位房地产从业人士表示，此举将有助于房企盘活存量资产，并能增加融资渠道，从而为房地产市场纾困。“基于很多房企目前有大量的写字楼、商场、酒店资产等商业地产存量，此时若能引进私募基金，将有助于项目加快回款，从而增强企业的现金流能力。”中指研究院企业研究总监刘水表示。
　　投资范围扩大
　　“相比过去私募基金的投资范围，此次试点的最大变化是提出了特定居住用房这一概念，根据我们的观察，特定居住用房主要包括存量商品住宅、保障性住房(增量和存量)以及市场化租赁住房(增量和存量)这三类产品，这有利于房企快速盘活存量资产。”易居研究院研究总监严跃进分析。
　　根据《指引》内容，存量商品住宅是指已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证，已经实现销售或者主体建设工程已开工的存量商品住宅项目，包括普通住宅、公寓等。
　　严跃进认为，从房地产的开发环节看，该政策明确了相关项目必须具备五证，排除了房企在土地招拍挂环节的介入机会，符合当前政策对房地产市场坚持“房住不炒”导向的要求。
　　2022年11月28日，证监会新闻发言人曾就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时表示，开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、在建未完成项目、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。
　　一位房地产投资人士表示，和以往相比，此次不动产私募投资基金试点正式扩大到商业不动产领域，这丰富了私募基金投资类型，预计有望为商业地产的投资者及所有者提供更好的投融资工具。
　　满足合理融资需求
　　按照要求，不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房)、商业经营用房、基础设施项目等。
　　考虑到不动产私募投资基金规模较大、期限较长等特点，投资者需要有更高的风险识别能力和风险承担能力，目前政策规定，投资者首轮实缴出资应不低于1000万元，且以机构投资者为主。
　　对此，上述房地产投资人士表示，对于自然人投资者，其出资金额不得超过基金实缴金额的20%，同时对基金投资方式也会有一定的限制。
　　目前，不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元，在符合一定要求前提下可以扩募，政策鼓励境外投资者以QFLP(合格境外有限合伙人)方式投资不动产私募投资基金。
　　此外，由于不动产私募投资基金的投资范围、投资方式、资产收益特征等与传统股权投资存在较大差异，证监会将指导中国证券投资基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策。
　　证监会相关负责人表示，参与试点工作的私募股权投资基金管理人须股权结构稳定、公司治理健全、实缴资本符合要求，主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员，最近3年未发生重大违法违规行为等。
　　同时，为促进不动产私募投资基金试点工作稳妥推进，本次试点对基金托管、基金合同必备条款、关联交易、基金杠杆、禁止行为、特殊风险揭示、基金备案、信息披露和报送提出了规范要求。
　　刘水表示，对于房企来说，不动产私募投资基金试点的启动，可以改善房企的资产负债表结构，且属于股权融资模式，这有利于房企长期健康发展。
　　据悉，下一步，证监会将根据试点工作实践情况及时总结评估，完善试点政策和规则，支持私募基金不断丰富产品类型，发挥服务实体经济的功能作用。
（文章来源：中国经营网）