张弛
　　在刚刚过去的一周，金融管理部门对房地产密集发声：《2022年第四季度中国货币政策执行报告》新鲜出炉，明确提出下一阶段“确保房地产市场平稳发展”的货币政策工作重点；人民银行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》，落地关于“加大住房租赁金融支持力度”的部署；证监会宣布启动不动产私募投资基金试点，对“第三支箭”中“积极发挥私募股权投资基金作用”进行细化落实。与此同时，各地高频出台房地产利好政策，“稳地产”积极信号持续释放。
　　锚定扶助优质房企、防范化解重大风险、保障好群众住房需求、促进行业转型发展、稳住经济大盘等目标，2022年下半年以来，房地产行业供求两侧利好政策不断。供给端方面，为助力保交楼、保民生、保稳定各项工作扎实推进，3500亿元保交楼专项借款、2000 亿元保交楼贷款支持计划适时出台；去年11月后，支持房企信贷、债券、股权融资“三支箭”齐发，“金融16条”重磅推出，满足行业合理融资需求；今年1月，有关部门起草《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，重点推进“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四方面工作，引导优质房企资产负债表回归安全区间。
　　需求端方面，人民银行持续释放贷款市场报价利率(LPR)改革效能，推动实际贷款利率明显下降；按照“因城施策”原则，去年12月30日，人民银行与银保监会在9月阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限的基础上，建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，有序推进长效机制建设。
　　多线并行下，近一段时间房地产行业尤其是优质房企的融资环境明显改善。信贷融资方面，“金融16条”推出后一个月，银行与优质房企签署的意向性授信额度已超4万亿元；截至2022年末，房地产开发贷款余额12.69万亿元，同比增长3.7%，增速比三季度末高1.5个百分点。债券融资方面，去年四季度，境内房地产企业债券发行1200多亿元，同比增长22%；今年初，房企发债较2022年初多增百亿元，发债主体从央企、国企或大型民企进一步扩容至中型民企；房企重启海外融资，境外债券发行回归。股权融资方面，“第三支箭”发出后至今已有约30家上市房企抛出股权融资方案。
　　同时，随着国内宏观经济及消费者预期在疫情政策优化后逐步回暖，购房者预期也有所改善。有数据显示，今年以来，一二线城市成交量有所增加；1月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有36个和13个，环比增加21个和6个。
　　房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局，市场关注已出台政策的短期落地效果，更关心如何实施好房地产市场平稳健康发展的长效机制。
　　未来一段时期，我国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够的需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。不过，在这一过程中，房地产发展模式将逐渐演变，对各方而言，探索与经济高质量发展相匹配的行业发展新模式绝不只是一句口号，但实现这一转型尚需时日。
　　从目前来看，在政府部门审慎有序的综合施策下，金融有效支持房地产行业高质量发展的体制机制已初具形态。“房住不炒”下，从供需两端齐发力，既要支持房地产市场保持充足活力，以实现对国民经济的支柱作用；又要稳定房市价格，以防范潜在金融风险；还要解决老百姓，尤其是低收入群体的基本居住问题以保障民生。
　　具体到已出台政策措施上，一方面，要保持房地产融资平稳有序。用好保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具，维护好住房消费者合法权益。实施好改善优质房企资产负债表计划，有效防范化解优质头部房企风险。
　　另一方面，要因城施策支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。建立一套全面、完整的金融支持体系，加快发展长租房市场，推进保障性和商业性租赁性住房建设。
　　从加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动REITs试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域来看，均显示出房地产市场资金进出渠道适度拓宽趋势。如今，随着不动产私募投资基金试点启动，协同资产并购、负债支持、租赁运营等，将构建出一个完整的不动产金融闭环，推动存量资产和新增投资形成良性循环，体现出更加细腻的运营模式及产业驱动生态，推动房地产行业向新发展模式平稳过渡。
（文章来源：金融时报）