“我们2023年的销售目标为3300亿元，希望比去年有10%以上的增长。”3月21日召开的业绩会上，招商蛇口总经理蒋铁峰在谈及新一年的销售目标时如此说道。
　　这是截至目前业内第二家对外透露销售目标的房企，也是其冲刺3300亿元规模的第三年。
　　2021年，招商蛇口首次定下3300亿元的销售目标，但最终实现合约销售额3268.34亿元；去年，其维持这一目标不变，不过当年行业规模大幅下滑，公司业绩完成度约为88.7%，即2926.02亿元，较上一年下滑约10.5%，在克而瑞百强房企排行榜中位居第六。
　　难以突破的不只是销售规模，还有经营指标，其2022年归母净利润同比下滑58.89%，是近三年来跌幅最大的一年。
　　在这家头部房企身上，外界更能体会到下行周期的残酷，毕竟相比其它同行，招商蛇口的生存条件要优越许多，抗周期能力也更强。一系列的换仓、降低融资成本、调整业务划分等措施后，其对未来也提出了更为长远的规划。
　　蒋铁峰在会上表示，行业重塑、“三高”模式转变后，招商蛇口迎来了新的机遇，未来三年要跻身前五强，他强调五强并不只是规模指标，更多的是利润、质量、效益、经营收入等多维度的体现。
　　净利率腰斩
　　“去年大家都不容易，无论生活还是工作，行业也是一样。”业绩伊始，招商蛇口董事长许永军便直言了2022年的生存底色，他说公司虽然利润指标下滑，但还是跑赢了同行，“其他指标突出一个‘稳’字”。
　　事实上，2022年是招商蛇口归母净利润连续下滑的第三年，对应42.64亿元；同期营收则同比增长13.92%至1830.03亿元；房地产开发业务的毛利率为21.06%，同比下降5.94个百分点；整体净利润率则由上一年的9.46%降至4.97%。
　　行业整体毛利率下滑、资产减值计提、租金减免、投资收益减少等因素都在一定程度上影响了招商蛇口的净利润水平。
　　数据显示，2022年，该公司计提信用损失准备、存货跌价准备、投资性房地产减值准备等合计约64.01亿元，较2021年增加了20.29亿元，对应减少归母净利润45.58亿元；租金减免共8.4亿元，并表7.49亿元。
　　财务总监黄均隆表示，上述因素中，行业整体毛利率下降影响最大，“去年整个售价受到影响，使得毛利下降、减值成倍增加”。
　　他指为了应对这一趋势，招商蛇口在操盘端和投资端共同发力，积极换仓。其中投资端更加聚焦于高能级城市，全年以766亿元的权益地价摘得56宗地块，在“深耕6+10城”的投资金额占比达到90%，60%的资源投放在长三角，粤港澳则占19%，“去年很多企业没有能力去拿地，这个时候我们就要勇于获取一些比较优质的项目”。
　　操盘端则狠抓销售、回笼资金、控制成本，按其所言，公司去年新增项目中有22个实现当年开盘，首开当天平均去化率77%，毛利率在23%左右，为报告期贡献销售金额约300亿元，“这几个指标都充分证明我们去年抓住了机会”。
　　这些优质地块为招商蛇口未来的利润水平打下了基础。蒋铁峰同在场的投资者说道，当下行业毛利率更多反映的是2021年之前的拿地经营情况，但2021年下半年至今所摘地块的利润空间相对更大，加之操盘能力提升、各个环节成本把控更为精细等，毛利率空间也会有所提升，“现在行业利润空间基本在12%左右，我们向制造业学习，一城一策制定标准”。
　　另一方面，更加聚焦核心城市、核心地段的战略布局也为公司销售目标提供了保障。去年，招商蛇口在上海摘地10宗、合肥5宗，这些项目将在今年陆续上市，蒋铁峰对这些项目十分看好，他说这些项目中有相当一部分会是红盘，基本开盘可以秒光，因为存在着价格倒挂优势，“马上杭州、上海这些核心城市的土拍要开始了，我们应该还会增持”。
　　抛开新获取的项目不谈，招商蛇口今年将有约6000亿元的存货入市，蒋铁峰据此算了笔账：按去年55%的去化率来看，公司今年3300亿元的销售目标“很有机会达成”。
　　2023年，招商蛇口的拿地投资依旧会聚焦于核心16城，远离库存大、供过于求、看不清形势的地区，不过蒋铁峰也称，今年投资竞争会更加激烈，公司也会在一些低能级城市寻找投资机会，前提是要有足够高的利润回报率、符合内部标准。
　　“钱袋子”和“粮仓”
　　旧改项目的进展也是外界关注重点。截至报告期末，招商蛇口累计获取排他资格的城市更新项目共25个，规划计容建筑面积约1200万平方米，总货值超4000亿元。
　　不同于土拍市场的扩储布局，招商蛇口旧改市场的重点在粤港澳大湾区，尤其是深圳、广州、佛山等地，与此同时其也在积极推动一些其他城市的旧改项目，例如位于上海的招商弘安里。
　　2021年，招商蛇口携手绿城斥资42.22亿元获得了弘安里项目80%股权，该项目为石库门风貌保护项目，获批上海市第二批历史风貌保护街坊，是北外滩首幅历史风貌纯别墅地块。如今项目即将入市，也将成为招商蛇口在上海的代表作之一。
　　谈及旧改项目的扩储，蒋铁峰直言这类项目的投资和回报要优于同期公开市场的土地，纾困项目标准也是如此，“一定是商业可行的原则，如果拿到的项目利润率不如公开市场，那还不如去公开市场拿地”。
　　去年，招商蛇口的身影频繁出现在出险房企的纾困进程中，先后与佳兆业、半岛城邦、富力签订战略合作协议。
　　蒋铁峰透露，这其中有不少项目取得了一些进展，已经“落袋”的有几百万平方米，有的现在已经进入公示阶段，很快就可以开发，可能今年底或明年就可以上市；对于一些货值非常大的项目，公司也已经获得了主体资格，价值会持续释放，而部分情况复杂的项目也在分批推进。他说，公司合作的项目规模非常大，总标的可能有数千亿之多，具体进展将等到成熟落地的时候对外披露。
　　某种程度上而言，国/央企的信用背书相当于房企的“胆子”和融资阀门，有了胆子和资金，才能勇于接下烂尾项目，盘活资产，援助同行。
　　2022年，招商蛇口完成市场首单并购中票、绿色中票等创新品种发行，公开市场融资327.2亿元，票面利率多次创下同期内房企债券利率新低。截至报告期末，公司综合资金成本3.89%，较年初下降59BP。
　　“按照现在的趋势，我们今年的融资成本应该还会下降一些。”黄均隆称，目前招商蛇口的开发贷利率为2.1%，处于行业较低的水平，因此公司会抓住窗口期，最大化地降低融资成本。
　　截至报告期末，招商蛇口拥有货币资金约862.43亿元，同期短期借款15.09亿元，一年内到期的非流动负债390.34亿元，现金短债比1.3倍。
　　对于非公开发行股票募资85亿元一事，他也表示会全力推进事件落地，若交易完成，招商蛇口将进一步增加对前海自贸投资的权益比例，增加公司享有的前海片区资源价值。
　　蒋铁峰称，前海片区是公司的“大粮仓”，目前虽然只开发了很小一部分，但已经为公司带来了归母净利润80亿元的贡献，随着周边交通改善、配套提升、规划优化，前海片区的价值也会得到提升，开发进度也会提速。
　　按其所言，在当地政府的支持下，公司已经启动了今年的首开区，当下正在规划公示，年内新一批项目能够销售，过两年结转；并且从这一批开始，明后年会持续有项目上市，形成稳定的供应，“前海可以说是深圳未来的中心，甚至会超越后海，我们对此非常有信心”。
　　谈及“双百计划”的推进，副总经理聂黎明直言，虽然疫情对办公楼及商业带来了很多影响，但公司已经将商业板块作为主赛道之一，“双百计划”维持不变，相关投资也将聚焦核心板块、核心位置。
（文章来源：国际金融报）