文/林惊羽
　　在地产行业仍处深度调整周期之际，坚守“住宅+商业”双轮驱动战略的新城控股(601155.SH)依然交出一份稳健答卷。
　　3月31日，新城控股发布2022年年度报告，财务数据显示，2022年实现合同销售金额约1160.49亿元，实现营业收入1154.57亿元。此外，新城控股归母净利润达13.94亿元，扣非归母净利润7.27亿元。
　　在保持盈利的同时，新城控股商管业务在过去的一年持续进阶。截至2022年底，新城控股在全国140个城市布局194座吾悦广场。2022年实现商业运营总收入(含税租金)100.06亿元，首度突破百亿元大关。
　　平安证券研报认为，尽管短期经营业绩压力仍存，但新城控股积极争取回款融资，可售及未结资源仍旧充足，2023年计划新开工增长彰显发展信心，“住宅+商业”双轮驱动模式亦有助于中长期行稳致远。
　　全口径回笼资金1329亿元资金回笼率达115%
　　在地产持续调整大背景下，坚守稳健运营之道的新城控股，其2022年成绩单无疑堪称稳健。
　　新城控股2022年年报显示，2022年，新城控股全年实现合同销售金额1160.49亿元，销售面积1191.52万平方米。报告期内，新城控股实现1329亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为115%。
　　不仅如此，截止报告期末，新城控股已售未结转面积达2913万平方米(含合联营项目)，华泰证券分析师认为，随着 2022 年底房地产支持政策纷至沓来，助力市场触底回升，预计后续新城控股进一步减值的压力逐步减轻，2913 万平方米的已售未结算项目支撑，新城控股在2023—2024年有望轻装上阵。
　　此外，土储作为衡量房企未来核心竞争力的重要指标之一，一直备受行业关注，而起家于长三角、聚焦重点城市群发展的新城控股，无疑具备更大的发展空间。
　　相关信息显示，新城控股已形成以长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等城市群为重点的布局体系，其中一二线城市约占其总土地储备的40%，长三角区域三四线城市约占新城控股总土地储备的 22%。毋庸置疑，相对优良的战略布局与丰富土地储备，能助力新城控股更好抵御市场波动。
　　长江证券研报认为，2023年新城控股开工目标743万平方米(较2022年实际值增长39.3%)，叠加滚存与潜在可开工土储，其预计新城控股全年销售有望逐步企稳，具体弹性或更大程度依托于市场恢复情况。
　　值得注意的是，作为示范房企的新城控股积极响应政府“保交楼、稳民生”要求，落实企业主体责任，将“保交付”工作列为公司运营管理的重中之重，2022年全年已组织交付13.1万套物业。
　　与此同时，新城控股表示，2023年将围绕“保交付、守价值、筑能力、创未来”的经营方针，全力以赴完成保交付目标。
　　双轮驱动商业运营收入破百亿
　　在诸多房企当下纷纷寻求发力“第二曲线”的大背景下，坚守“住宅+商业”双轮驱动战略的新城控股，已为自身构筑起一道坚固护城河。
　　财务数据显示，2022年，新城控股实现商业运营总收入首次超百亿元，达到100.06亿元，同比增长15.82%。此外，截至2022年末，吾悦广场开业面积达1319.74万平方米，出租率达95.13%。
　　与此同时，新城控股在2022年实现不含税物业出租及管理收入92.24亿元，占其营业收入的7.99%；物业出租及管理业务毛利66.96亿元，占其总毛利由上年同期的16.83%提升至28.95%；物业出租及管理毛利率达72.60%。
　　“百尺竿头，更进一步”，根据计划，新城控股2023年计划实现商业运营总收入110亿元，新开业吾悦广场及委托管理在营项目20座，平安证券分析师对此认为，新城控股商业地产发展良好，不断夯实市场占位，亿翰智库也认为，新城控股商业运营业务持续扩张，其融资的稳定性将进一步增强。
　　除了确定业绩目标外，新城控股方面表示，面对 2023 年，新城商业“开启深度运营新的步伐，深层转变商业管理团队基因，打造自我进化的高效组织，打造让员工最有幸福感的企业，打造最懂用户的实体商业”。
　　“随着深度运营这种具有更高效率的购物中心运营模式落地，新城商业的运营竞争力或将进一步提升。”中指研究院同时表示，目前消费复苏势头已有所显现，在其看来，这为商业地产市场的恢复奠定了良好基础，也为优质头部商业地产企业规模拓展和业绩修复提供契机，新城控股商业运营收入增长可期。
　　此外，近日《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》发布，据悉，这是首次将REITs项目申报涵盖商业地产领域，打通“投融建管退”全链条。
　　“随着商业地产REITs未来的开闸，公司目前在商业地产运营的优势将进一步被放大，从而让新城控股在为未来的竞争中抢得先机。”亿翰智库如此认为。
　　财务稳健在手现金余额近315亿元
　　在业务稳健发展之时，作为示范房企的新城控股，也在持续增厚财务安全垫。
　　公开数据显示，截至2022年底，新城控股在手现金余额314.63亿元；经营性现金流净额为145.35亿元，经营性现金流连续五年为正。2022年，新城控股整体平均融资成本为6.52%，同比下降0.05个百分点。
　　不仅如此，新城控股在2022年已偿还境内外公开市场债券127.9亿元。截至2022年年底，新城期末融资余额为712.70亿元，同比压降185.97亿元，有息负债水平持续保持低位。
　　作为示范房企，新城控股亦在融资端不断取得新突破。
　　公开信息显示，2022年5月，新城控股通过中债民企支持工具推出首单房企信用风险缓释凭证，成功发行10亿元中期票据，同年6月2日，新城控股境外子公司新城环球发行金额为1亿美元的优先绿色票据。
　　不仅如此，2022年9月及12月，在中债信用增进全额担保支持下，新城控股分别发行10亿元和20亿元中期票据，票面利率分别为3.28%、4.30%，同年12月，新城控股150亿元中票注册额度正式获批。
　　梳理可发现，除了2022年的3笔中票、1亿美元债、中债增150亿储架式发行外，今年3月，新城控股发布 80 亿定增预案，而吾悦广场经营性物业贷亦持续落地。
　　中泰证券分析师认为，新城控股与各大金融机构保持良好的合作关系。截至2022年末，新城控股在主要银行授信额度为1206亿元，已使用额度为297.8亿元，“授信额度充足，支撑业务规模持续发展”。
　　此外长江证券分析师认为，行业销售端逐渐恢复常态，新城控股“自持业务提供额外现金流补充，后续REITs与定增事项(不超过80亿元)的推进有助于提升资金安全性，也打开未来增长与估值空间”。
（文章来源：中国经营网）