截至目前，已有20支公募REITs发布2022年年度报告，整体来看，公募REITs市场仍以机构投资者为主，在一级市场认购机构中，保险资金占比显著提升，二级市场交易的机构投资者整体换手率下降。
　　经统计并对比各REIT 2022年中报、上市公告交易书和年报披露的投资者结构数据显示，目前公募REITs战略配售占比约68%，机构投资者持有比例平均达92.3%。同时，海通证券指出，专业机构投资者锁定期为12个月，投资份额约占总募集份额的30%。
　　分板块来看，平均战略配售比例最高达75.47%，为高速公路类板块，清洁能源类板块紧随其后，占比达74.67%，另外，生态环保类板块的平均战略配售比例位列第三，为68.00%。而保租房类的平均战略配售比例最低，为60.62%。
　　值得一提的是，公募REITs产品的发行规模与战略配售比例之间呈现一定的正相关性，而与公众发售比例有一定的负相关性。具体来看，以目前27只REITs中募集规模最大的“中金安徽交控REIT”为例，其发行规模达108.8亿元，战略配售比例为80%，而公众发售比例为6%。而发募集行规模最小的8.24亿国泰君安临港创新产业园REIT，战略配售比例为55%，公众发售比例为13.5%。
　　另外，通过对27只公募REITs网下发售各类投资者占比的统计与测算，海通证券观察到相较于首批发行的9只，后续上市的18只公募REITs投资者中，保险资金占比显著提升，平均占比达8.96%，相较于首9只2.76%的险资占比，提高了6.2个百分点。
　　其中，产业园类与仓储物流类项目的保险资金占比提高4个百分点，高速公路类提高约8个百分点。首9只的券商自营投资账户平均占比为15.88%，后发18只为6.53%，约下降了9个百分点，其中产业园类下降幅度最大，降幅约为13个百分点。
　　同时，从已披露年报项目来看，公募REITs市场仍以机构投资者为主，在比例有所上升的同时，集中度也进一步提升。 据中金公司统计，截至2022年末，机构投资者持有比例平均达92.3%。其中，首批项目机构投资者持有比例平均为89.3%，较21年末提升1.36ppt，机构集中度进一步上升。
　　对此，中金公司表示，机构投资者持有比例边际上升或对于稳定市场定价，降低市场波动有一定影响。从2022年末各项目流通盘前十大投资机构类型来看，券商自营、资管及保险机构占前十大投资机构持仓总额的比例较高，平均分别为43.8%、28.8%及16.9%。他们进一步指出，伴随REITs品类逐步被市场认知，投资者类型将更为多元化，例如FOF等资金或有望进入市场。
　　另一方面，通过观察2021年发行的11只REITs年报数据可以看到，持仓靠前的机构投资者需求以普遍长期配置为主。海通证券认为，份额居前的机构较为稳定，限售份额解禁并开始在二级市场上流通后，多数战略投资者持有份额并未减少，继续持有的意愿较强，表现出机构投资者对公募REITs的积极态度。
　　目前，我国公募REITs正处于起步阶段，机构持有者比例提升可以为市场良性发展奠定基石，减弱散户炒作交易对二级市场表现的干扰，使REITs价格走势更能体现产品运营、企业基本面情况及供需发展态势。
　　此外，中诚信国际从投资角度分析表示，关注公募REITs工具长期投资价值的同时，需警惕过度“炒作”风险，引导市场培育理性预期。其次，投资者作为资产收益与风险的承担者，同样需确立风险管理主体地位，深入理解REITs法律文件及相关规则。
（文章来源：财联社）