“2023年一季度，上海商业地产市场逐步回归常态，各类市场经营活动有条不紊，持续释放复苏信号。”4月11日，仲量联行(JLL)在“2023年第一季度上海房地产市场回顾与展望”中如此表示。
　　《中国经营报》记者获悉，2023年第一季度，上海写字楼市场复苏迹象明显，带看量和问询量稳步增加，租金进一步止跌。此外，在备受关注的投资市场，上海一季度大宗交易总成交量超247亿元。仲量联行认为，由于受国际市场及宏观政策利好影响，“市场热度回归，投资者信心恢复” 。
　　“随着民众日常生活以及商务活动恢复正常，上海商业地产出现更多积极信号。”在仲量联行华东区董事总经理兼商业地产部中国区总裁张静看来，“一季度问询量和租赁活动均有所上升，我们预计今年商业地产市场将呈现企稳回升势头。”
　　写字楼市场看房量和问询量显著增加
　　中央商务区空置率稳定在10.8%、非中央商务区整体租金环比下降0.5%……在刚刚过去的2023年第一季度，上海写字楼市场出现诸多新变化。
　　“市场问询量显著增加，租户态度仍趋谨慎”，仲量联行报告认为，2023年第一季度，上海写字楼市场看房量和问询量显著增加，然而大部分租户延续了谨慎的租赁策略，租赁成交节奏相对缓慢。此外，仲量联行认为，写字楼市场主要需求来自成熟企业，其中成本节约型需求是主要类型之一。
　　仲量联行上海商业地产部资深董事朱熙东对此表示：“在中央商务区，浦东的内资金融服务业公司保持活跃，浦西的奢侈品零售和专业服务业公司则彰显韧性。”
　　而在非中央商务区，仲量联行数据显示，2023年第一季度净吸纳量录得59300平方米，其中，内资金融服务业和生命科学行业是主要需求来源，仲量联行认为，“出于节约成本的考量，部分企业从中央商务区迁至邻近的非中央商务区的优质新项目。”
　　具体而言，在中央商务区，新天地板块的凯德晶萃广场于一季度竣工，为市场带来45900平方米的供应。仲量联行认为，该项目的较高预租率使得中央商务区空置率稳定在10.8%，环比仅上升0.6个百分点。
　　除此之外，前滩板块的四方城部分楼栋竣工入市，建筑面积共计33100平方米。仲量联行认为，新项目的活跃租赁表现，以及邻近中央商务区板块的租赁复苏，共同带动非中央商务区空置率环比下降0.4个百分点至24.1%。
　　在仲量联行看来，中央商务区租金下降有所放缓，然而市场预期仍较为谨慎，租金环比微降0.1%。部分租户利用市场租金下调的机会协商更多优惠条件，但部分超甲级办公楼仍彰显韧性，租金已率先上升。
　　“非中央商务区整体租金环比下降0.5%，尽管临近中央商务区板块以及热点板块的租赁需求持续复苏，但整体市场的大供应环境仍使租金承压。”仲量联行同时认为，“对于空置率较高的项目和板块，业主信心仍显不足。”
　　产业园区成交量占比达72.4%
　　与写字楼市场不同，上海产业园区市场则呈现出明显回暖迹象，“租赁活动逐步回暖，带看量显著上升”。
　　仲量联行数据显示，在产业园区新增供应方面，2023年第一季度，上海录得一个产业园区项目竣工交付，总建筑面积共计82000平方米，上海产业园区整体空置率小幅上升至13.6%。
　　不过，仲量联行上海商业地产部产业园区总监俞则人表示：一季度，以集成电路、人工智能为代表的科技企业和以新能源汽车为代表的高端制造企业展现出较为活跃的租赁需求。
　　而在产业园区市场的带动下，上海投资市场热度亦持续回归。
　　仲量联行数据显示，2023年第一季度，上海大宗交易总成交量达到247.6亿元，同比增长0.65%，“整体市场延续2022年四季度的活跃态势，投资热度持续回归，投资者对上海投资市场的预期更加积极。”
　　在2023年第一季度期间，机构投资者的成交金额占上海全市成交总额的80%，相较于去年的40%显著上升。其中产业园区及长租公寓仍受到机构投资者的青睐，两宗超50亿元的大体量项目将产业园区成交量占比拉高至72.4%。
　　“尽管长租公寓单项目体量较小成交金额有限，然而就成交数量而言，长租公寓在所有成交中占比达到23%。”仲量联行如此认为。
　　值得注意的是，在投资市场热度明显回归的大背景下，上海办公物业成交仍以自用型买家为主导。仲量联行表示，在今年第一季度，“四宗办公物业交易均由自用买家购得，以满足其总部办公需求。自用买家类型呈多元化趋势，涵盖省市国企、民间组织、私营民企等。”
　　“中国不断出台宏观利好政策，包括不动产私募基金的试点以及公募REITs的扩容，拓宽不动产领域的融资渠道，同时为市场注入了更多动力，加快恢复投资者对中国市场的信心。” 仲量联行投资部华东区资本市场部总监孙翎如此认为。
　　此外，在酒店市场投资方面，仲量联行认为，随着出行限制的解除，境内及入境休闲旅游和商务旅行的需求大幅回升，国内门户城市及度假城市酒店市场的前景和恢复力将重燃投资人的信心，带动投资人视时机入市交易，预计2023年将迎来多笔优质酒店资产成交。
　　仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理周涛表示，来华签证的恢复将对旅游业和酒店业产生积极影响。上海与其他国家需求市场之间的国际交流已经开始，而且这种活动将变得更加活跃。“首先体现在商务出行上，其次是旅游出行。我们对2023年上海酒店市场的复苏充满信心。”
（文章来源：中国经营网）